招股规模最小房企二度冲击香港IPO

记者 罗韬 发自上海

房地产市场进入后半场，行业里大鱼吃小鱼的格局逐渐形成，对于求生存的小房企而言，抓住上市风口期完成“龙门一跃”变得尤为关键。

日前，位于安徽淮南的万创国际有限公司(下称“万创国际”)向港交所递交招股书，该房企是一家专注于安徽省的物业开发商，拟发行100亿股，每股0.01港元，总股本1亿港元。

万创国际成立于2010年，最早可追溯至淮南市汪氏家族2003年12月创立安徽泉山湖置业有限公司。

泉山湖置业主要从事房地产开发，其在淮南市田家庵区泉山湖水库附近开发的综合住宅项目——泉山湖项目（又称“联华金水城”）为该公司品牌，在淮南市获得了一定程度认可，并积累了一定量的客户。泉山湖项目包含中至高层住宅、联型排屋及独栋房屋等住宅物业。

自 2010 年起，万创国际就专注“泉山湖项目”的大型综合住宅项目的开发和销售，在安徽省淮南市建立庞大的市场份额。

根据第一太平戴维斯报告，在2015年至2018年前6个月期间，按已出售/已预售建筑面积计，泉山湖项目为安徽省淮南市最大的住宅项目。

此后，万创国际于2017年5月在淮南市山南新区开发第二个住宅物业项目“御香山”。御香山项目下的物业自今年2月起进行预售。截至2018年9月30日，开发中可销售/可租赁总建筑面积中已预售建筑面积约为12.2715万平方米，占开发中可销售/ 可租赁总建筑面积约74.93%。

在营业收入方面，2015年至2017年期间以及2018年前9个月，万创国际分别实现营业收入人民币4.24 亿元、7.81亿元、6.29亿元、7.57亿元。

对应毛利率分别为37.9%、17.8%、25.5%、34.7%；净利润5630万元、5420万元、8300万元、1.60亿元。

最近一期的营收增加，主要得益于香颂小镇二期、公园里一期、雍景湾的物业竣工，并确认收益。

不过，由于该房企项目过少，营业收入一直处于波动状态，可持续增幅受到质疑。

好的方面是，万创国际的毛利率在房地产行业中处于较高水平，2018年前9个月毛利率为34.7%，同期，房地产龙头企业万科的毛利率为27.8%。

不过，这样的毛利水平主要得益于区域的深耕，相比于其他规模房企，毛利水平并没有太大参考价值。

万创国际在招股书中提到，淮南住宅物业的平均售价相对合肥都市圈内其他城市较低。例如，合肥市2017年的商品物业平均售价约每平方米10751元，而于淮南市则为每平方米 5304元。此外，淮南商品物业的平均售价在2017年合肥都市圈内七个城市排名第二低。低售价让公司中短期保持对淮南内外买家的吸引力，由于邻近合肥，田家庵及谢家集区为最具吸引力的地区。

正是因为这样的外溢效应，给了万创国际在项目上更多的利润空间。

同时，万创国际也将业务版图扩到安徽省的另一个市——六安市。招股书显示，万创国际在2018年10月就一个新的住宅物业项目签立土地出让合同，以总代价约3.36亿元人民币收购项目用地。该项目命名为万创东方樾，预期于2018年11月取得相关土地使用权证，将在2019年第一季度开始建设。

从负债方面看，2015~2017年，万创国际的资本负债率分别为608.5%、716.8%、1218%，负债率快速上升，主要是由于其他借款的增长，即来自独立第三方华融资产的外部融资。2018年前9个月，万创国际的资本负债率下降到418.9%，主要是其总权益的增加。

土地方面，万创国际拥有总建筑面积为73万平方米的土地储备，包括：可供销售建筑面积为3.6万平方米、可供租赁建筑面积为2.2万平方米的未售出竣工物业;总规划建筑面积为47.9万平方米的开发中物业;总规划建筑面积为19.6万平方米的未来开发物业。

无论是土地储备还是销售额，万创国际均是今年地产IPO中规模最小的一家。考虑到万创国际的土地仅位于两个三线城市，导致其定价和招股规模很小。

对于这样一家三线城市的小型房企，也面临巨大的负债压力，即便只有一亿港元的招股规模，也希望通过上市获取新的融资渠道。

值得一提的是，这并非万创国际第一次冲击港股，今年2月14日，该公司就递交过上市申请但以失败告终。

1亿 对于这样一家三线城市的小型房企，也面临巨大的负债压力，即便只有1亿港元的招股规模，也希望通过上市获取新的融资渠道。