金融街与北京城建殊途同归难兄难弟股价维持低位

2018年业绩下滑引发市场质疑后，金融街控股（000402.SZ，下称“金融街”）迎来2019年半年报，从营收数据来看，该公司上半年的业绩表现已有所好转，然而纵观其5年发展，金融街的营收仅从 220 亿元增至 221 亿元，其负债却在5年内从百亿增至超过千亿，其间隐忧不容忽视。

与金融街几乎同步发布半年报的还有北京城建（600266.SH）。作为北京老牌国企，北京城建的表现同样不尽如人意。半年报显示，其上半年营收62.6亿元，同比增长86.55%；归属于上市公司股东净利润11.89亿元，同比增长227.76%；然而在扣非后，其归属于上市公司股东净利润为- 4444.8 万，同比下跌113.09%，不仅如此，北京城建连续5年经营性现金流为负，甚至在2017年达到-139.36亿元。

公司业绩的连年下降让资本市场对这两家企业逐渐失去信心，根据半年报，两家公司每股净资产均超过10元，但股价却始终维持在7元/股上下。一个没有踏准住宅市场的节奏，一个被称为“棚改第一股”，这两家北京国企均未能跟上市场的节奏，导致如今破净局面。

营收难突破

从数据来看，金融街在今年上半年交出了一份尚可的成绩单，营收和净利润同比上一年度均有较大幅度增长。其中营收95.18亿元，同比上年增长43.58%；归属上市公司股东净利润10.53亿元，同比增长21.7%。同时，公司实现销售签约额178.4亿元，同比增长94%。其中，商业地产实现销售签约额 34.1 亿元，同比增长320%；住宅地产实现销售签约额144.3亿元，同比增长 72%。而在2018年年报中，其营收出现13.35%的下滑，净利润也出现1.61%的下滑。

相比于2018年全年业绩，这是一份暂时“度过危险期”的报告，然而对于金融街来讲，其全国化能力不足，布局城市较少，且过度依赖北京大本营的策略将会对后续发展产生掣肘。这从数据也能直观感受到，事实上，从2014年开始，金融街的营收出现“原地踏步”的局面，当年起实现营收220.36亿元，而到了2018年这个数字也只有221.13亿元，按照今年上半年95.18亿元的营收计算，在今年不增加营收的情况下，其完成率不足一半。

对于金融街来讲，更尴尬的不在于营收的“原地踏步”，而在于纳储的不积极。根据这份半年报，金融街在今年上半年共新增5个项目，新增计容建面56万平方米，然而在去年同期，金融街新增12个项目，新增权益建面为176.3万平方米。

同是北京老牌国企，北京城建所面临的问题与金融街类似。根据北京城建公布的2019年上半年报，其实现营收62.6亿元，同比增长86.55%；归属于上市公司股东净利润11.89亿元，同比增长227.76%；然而在扣非后，其归属于上市公司股东净利润只有-4444.8万，同比下跌113.09%。

根据中金的报告，其归母净利润大增超过两倍的原因在于，由于期内会计准则调整，因公司持有的交易性金融资产股价上涨，去年同期为-7万元，因此公司公允价值变动收益达16亿元；而同时，由于二季度单季归母净利润同比下降103%至-0.1亿元，拖累上半年整体业绩，导致扣非后归母净利润转负。根据报告，期内公司营收同比增长，主要在于房地产项目结转收入增加，然而由于结转项目中保障房占比较大，营业成本同比增长131%，导致毛利率较去年同期下滑 9 个百分点至11.4%。可以说，从数据来看，北京城建今年的情况仍然未能有所好转。

事实上，北京城建营收不增反降的情况已经连续出现三年，第一财经整理近5年财报发现，其营收从 2015 年起开始下滑，一直到2018年，分别下滑7.25%、8.28%、14.39%，下跌幅度甚至逐年扩大。

不仅是营收乏力，北京城建多年来的净利润规模也不断收窄。公司2018年净利润12.3亿元，同比下降 15.5%；2017 年净利润 14.56亿元，同比只微增 0.87% ；2016 年净利润14.44亿元，同比微增1.05%。

双双“破净”

营收和净利增长乏力，这让资本市场对北京这两家老牌国企丧失信心。发稿前，金融街股价维持在约7.5元/股范围，北京城建为7.1元/股范围，然而根据半年报，金融街每股净资产为10.69元/股，北京城建则为10.74元/股，两股双双破净。

事实上，在这两家公司发展之初，均各有特色，同时均在北京市场开拓出一片独具特色的天地。金融街是北京西城区最大的商业地产公司，成立于1992年，于2000年借壳重庆华亚纸业，登陆A股上市公司，该公司以开发“北京金融街”闻名，其贡献的利润总额在西城区国资企业中一直排在前列。

在开发“北京金融街”之后，金融街一直将布局重点放在北京，2013年开始逐步加码住宅，其中2013 年住宅销售占比33%，而到了2018年，住宅占比就达到了80%。然而在逐步扩展住宅这条道路上，金融街没有踩准市场节奏，2014年金融街开始全国化征途，当年开始进军北京和广州，然而当时正处于调控力度加大之时，一线城市整体增速放缓；再到此后的2017年，金融街开始加码准一线城市，包括武汉、成都、苏州等城市，而这一年也同样是调控严厉期，这严重拖慢了住宅项目的周转率，根据2018年年报，当年金融街存货周转率只有0.17，处于行业较低水平。

两次扩张均没有遇到“牛市”，而金融街的负债骤增。连续五年，金融街负债翻倍增长，截至 2018 年末，金融街总负债达到 1113.28亿元，5年前的2014年只有 489.85 亿元。负债增长可作为公司扩张的标志，然而这5年来，金融街的营收却“原地踏步”，增长只有1亿元，负债与营收的增长不成比例。

受困于此，今年6月20日，金融街发布公告称，公司全资子公司上海杭钢嘉杰实业以6.49万元/平方米的价格将金融街（海伦）中心D栋、E栋共计16240.42平方米出售给长城人寿，交易总价为10.54亿元。

北京城建的问题与金融街相似。北京城建是由北京城建集团有限公司在1998年设立的A股上市公司，同时也是国内最早上市的建筑施工企业，在大基建基础上，北京城建于2015年依托其控股股东北京城建集团有限公司的国企资源，正式进军棚改市场。

在棚改市场上，北京城建自2016年起先后参与北京东城区望坛433亿元项目、丰台区张仪村35亿元项目、顺义临河村265亿元项目、怀柔新城50亿元项目、延庆康庄镇50亿元项目，及“怀柔区城中村棚改项目”和“大兴区黄村镇海子角村、辛店村棚改项目”，总投资额262亿元，上述项目规模总计达到千亿量级。

然而由于棚改占用资金量较大，且受政策影响较大，因此北京城建的资金状况受其“拖累”较重。第一财经整理发现，连续5年来，其经营性现金流均为负，其中2014年为-61.06亿元，到 2017 年达到高峰至- 139.36 亿元， 2018年有所缓解，但仍然有-86.21亿元。

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