高盈利低杠杆保利发展控股展现央企实力
孙梦凡/文
房地产调整之年，保利发展控股集团（600048.SH，简称“保利发展”）再次于市场震荡中展现出央企的稳健与实力。
据该集团年报，2019年，保利发展实现签约销售4618亿元，位列行业前五；营业总收入2360亿元，同比增长21.3%；净利润376亿元，同比增长43.6%；归母净利润280亿元，同比增长47.9%，实现高质量稳健发展。
自创立之初，保利发展便坚守房地产开发主业的核心地位，并随着市场调整，积极谋求多元利润增长点。作为央企地产龙头，保利发展发挥多元融资优势，有息负债综合成本仅4.95%，并强化现金流管理，资本市场形象不断提升。
得益于集团业绩增长的韧性，保利发展积极回馈投资者，拟每股派发现金红利0.82元，现金分红占归母净利润比率达35%。
这是人口大流动的时代，城市生命周期就是房地产生命周期，而前瞻性的战略定位，精准高效的土地投资，是保利发展在地产下半场的核心竞争力。疫情黑天鹅后，保利发展将更加聚焦都市圈核心城市，与中国城镇流转同频共振。
紧贴城市生命周期
受惠于中国城镇化进程和房地产市场发展，保利发展在过去几年实现持续高速增长，经营绩效不断提升。
2019年，保利发展实现签约销售额4618亿元，位列行业前五、央企第一，截至报告期末，公司资产规模突破万亿，经营规模稳步增长。房地产业
务结转加快，实现营业收入 2360 亿元，净利润376亿元，归母净利润280亿元。
得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升，保利发展去年毛利率提升 2.48 个百分点至34.97%，三费/营收的比值从 6.17%降至 5.72%；净利率提升2.47个百分点至15.91%，这也使得营收在增长21.3%的情况下，归母净利润增长47.9%。
多年来，前瞻性的战略定位，精准高效的土地投资，是保利发展在行业激烈竞争中脱颖而出的核心竞争力。正因如此，保利发展一直审慎把握市场机会，凭借敏锐的周期判断能力，持续强化土储竞争优势。
报告期内，保利发展新拓展项目127个，新增容积率面积2680万平方米，拓展成本1555亿元，新增项目权益比例提升至71%。期内公司新开工面积 4983 万平方米，竣工面积2973万平方米。
“房地产是基本面的投射，人口、经济、产业等基本面才是支撑房地产的根本因素，城市生命周期就是房地产生命周期。”保利发展研究院认为，长三角、珠三角、京津冀三大城市群对国内人口依然有超强磁吸作用。
基于此，保利发展坚定落实城市深耕战略，加大布局一二线城市及核心城市群，重点渗透珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝等国家重点发展区域。期内新拓展资源中，38个核心城市拓展金额占比达79%。
当地产行业利润空间越发紧缩时，保利发展“不随众，不盲从”，合理掌控投资节奏，年内拓展平均楼面地价 5802 元/平方米，拓展溢价率仅14%，未来利润有保障。
得益于城市深耕战略，保利发展在越来越多的核心城市拥有领先市场地位。期内，公司38个核心城市销售贡献达77%，珠三角及长三角签约销售达千亿规模；单城签约过百亿城市13个，合计销售金额达2500亿元，销售贡献占比达54%。
截至2019年末，保利发展拥有在建面积13158万平方米，待开发面积8112万平方米，足以保证公司发展需求。其中，38 个核心城市占比达58%，项目资源丰富且质地优良，为集团发展奠定坚实基础。
强化现金流防线
“过去30余年，房企竞争的核心要义在于逆周期操作。”保利发展研究院认为，传统逻辑下，土地周期晚于楼市，而当下房企逆周期操作的窗口变短、空间收窄，利润空间受到压缩，现金流空间收窄，经营杠杆率下调。
新冠肺炎疫情突袭后，房企更加意识到现金流的重要性，纷纷将利润率、现金回款、降杠杆摆上战略地位。在此之下，经营风格稳健、财务结构健康、现金状况更为充裕的房企，更有抵抗波动的底气。
多年来，保利发展始终以现金流的绝对安全作为风控底线，在此之上追求规模发展。去年，保利发展拿地金额 1555 亿，经营性净现金流增至392 亿，期内实现销售回笼超 4300亿元，回笼率提升至93%，具备优秀的资金管理能力。
作为地产龙头，保利发展还构建了以银行信贷为主，股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系，具备在不同市场环境下，快速、充分获取资金的能力。同时，凭借央企信用优势，融资成本极具竞争力。
去年，保利发展发行 15 亿元中期票据与5亿美元债，发行利率均为同期同类产品的最低价格。期末账面有息负债 2700 亿元，有息负债综合成本仅约4.95%，货币资金近1400亿元，为短期借款及一年内到期债务的2.1倍。
与此同时，公司拥有未发行公司债额度 150 亿元、中期票据额度85 亿元，在保险金融机构、供应链ABN 储架、私募供应链融资等方面合计储备融资额度达358 亿元，未使用银行授信额度约 2690亿，融资头寸充裕。
资产负债结构持续优化，极大强化了保利发展的抗风险能力。期末，公司资产负债率77.79%，较年初降低0.18 个百分点；净负债率56.91%，同比大幅降低 23.64 个百分点，负债率为业内较低水平。
得益于稳健优质的经营节奏，保利发展获得大公、中诚信等国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级，并且获得国际信用评级机构标准普尔、穆迪、惠誉分别给予公 司“BBB”、“BAA2”、“BBB+”主体信用评级，展望为稳定。
多元利润增长点
当下，中国城镇化进程仍未完成，房地产行业发展的根本驱动力没有改变。但过去三年，全国商品房销售规模分别为13.4万亿、15.0万亿、15.9万亿，保持历史峰值，连续两年百城一手住宅价格环比低于0.5%，波动收窄。
面对行业发展新阶段，保利发展在继续把握房地产主业机遇的同时，提出“以不动产投资开发为主体，以综合服务和不动产金融为两翼”的发展战略，构建不动产生态发展平台，实现企业高质量发展。
在聚焦主业的基础上，保利发展正加快发展物业、代理、商管等核心板块，同时重点培育会展、文旅、康养等潜力板块，并以产业金融服务为基础，继续提升房地产基金管理规模和市场化能力。
报告期内，保利发展物业于香港联交所主板上市，募集资金超54亿港元，引入新加坡政府投资公司、高瓴资本、中国交通建设集团有限公司等国际知名基石投资人。截至 2020年 4 月14 日，公司市值达 416 亿港元。
2019年，保利发展物业实现营收59.67 亿，同比提升 41.1% ；净利润5.03亿，同比提升49.7%；归母净利润4.91 亿，同比提升 49.3%。期末集团在管面积达4.98亿平方米，合同面积达到2.87亿平方米，物业管理项目超过1000个。
康养板块方面，截至2019年，保利发展已在机构养老、社区养老、养老金融等领域实现多元布局，落地养老机构7家，总床位数2205张；经纪代理板块加强市场化拓展，销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目近2000个。
与此同时，商业管理板块管理面积达268万平方米,其中购物管理中心管理面积达153万平方米，酒店管理面积达94万平方米；不动产金融方面，公司在管基金管理规模近1200亿元，信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。
2020年，全球经济形势动荡，房地产进入深度调整期。新形势下，保利发展计划于全年完成房地产及相关产业直接投资3150 亿元，而两翼产业的稳步发展，将协同地产主业获取优质项目资源，助力保利发展稳步穿越周期。
自创立之初，保利发展便坚守房地产开发主业的核心地位，并随着市场调整，积极谋求多元利润增长点。作为央企地产龙头，保利发展发挥多元融资优势，有息负债综合成本仅4.95%，并强化现金流管理，资本市场形象不断提升。