深化土地要素市场化配置改革开启中国第三次土改新元年
黄奇帆/文
2020年注定是中国土地管理制度改革具有里程碑意义的一年。这一年，新《土地管理法》从元旦起正式实施，国务院3月发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，近期中共中央、国务院又先后出台《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》和《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，均把土地要素市场化配置放在显著位置，释放出新时代深化土地要素市场化配置改革的强烈信号。若干年后回望，今年必将是开启中国第三轮土地管理制度改革的新元年，我国必将迎来一个如农村土地承包制和城市土地批租制改革那样波澜壮阔的伟大时期！
我国改革开放以来，在从计划经济走向市场经济的过程中，我认为最伟大的土地革命有三次。第一次是上世纪80年代初的农村土地家庭联产承包责任制改革，本质上看是农村土地的所有权和使用权两权分离，为中国带来了几十万亿元的财富。1978年，春雷一声震天响，小岗村“18个红手印”催生的“大包干”点燃了整个中国的改革热情，1982年起全国全面实施包产到户。农村生产关系的重大调整，极大释放了农村生产力，不仅农民可以走南闯北打工创业，全国粮食产能也如芝麻开花般“节节高”，由改革初 3000 亿公斤左右，到1996年首次突破5000亿公斤大关，现在基本稳定在6500多亿公斤，相比改革之初年产能增长1倍多，我们将粮食安全的“中国碗”牢牢端在了自己的手中。农村生产力特别是粮食产量的大幅增长，以及由此带来的农林牧副渔产能增加、税收等增长，保守估计每年为农村新增1万多亿元的财富增值。改革40多年来，累计至少创造了40多万亿元财富。
第二次是上世纪80年代末的城市“土地批租”，实质是我国城市国有土地所有权和使用权的两权分离。1987年，深圳敲响土地拍卖“第一槌”，一槌激起千重浪，从此奏响了城市土地市场化改革的恢弘序曲，直接促成1988年我国宪法删除土地不得出租的有关规定，增加了土地使用权可以按照法律规定转让的条文，同年《土地管理法》也明确国家依法实行国有土地有偿使用制度。城市土地批租制让城市的土地财富价值逐步显化，也产生了几十万亿元的财富，为中国快速城镇化、几百个城市现代化立下了汗马功劳。仅2007~2019年，全国土地出让价款合同累计就达43.6万亿元，若从城市土地批租制度开始算起，土地出让金加上土地增值税、土地使用税、契税等相关税费，30多年来至少产生60多万亿元财富。
第三次就是我们正在积极推动的城市与集体土地全国市场化流动，以新《土地管理法》出台和要素市场化配置改革政策发布为标志，进一步打破井田制的土地要素配置局限。这次改革的核心是允许农村集体经营性建设用地直接入市和探索增减挂钩指标、耕地占补平衡指标等跨省域交易。我相信，这也将是一次带来几十万亿元财富价值的重大改革。近年来，我国审批土地由每年约800万亩下降到约500万亩，伴随城镇化、工业化进入中后期，我们的城市规模不会像过去那样快速扩张，加之技术进步、产业升级以及节约集约管理加强，以后每年审批土地可能会降到400万亩。假如其中六分之一建设用地指标通过跨省域交易，按照云南省与上海跨省域指标交易50万元/亩计算，每年将带来3000多亿元的区域财富转移；占用耕地按近几年约为审批土地的40%，各省市耕地开垦费和市场化交易标准：旱地由每亩几万元到20多万元不等、水田由每亩几万到60多万元不等，拉通按每亩20万元测算，每年将带来3000多亿元财富；集体经营性建设用地入市，按政府公益性征地今后下降到审批土地的约50%，33个国家试点区域对不同用途的经营性用地入市价格由20万元/亩到200万元/亩不等、拉通按50万元/亩测算，保守估算每年可创造 10000 亿元财富。仅此三项，未来30年所产生的财富就将超过50万亿元。当然，市场的培育、成熟需要一个过程，但总体上随着交易量水涨船高，这次改革的巨大价值会逐渐显化出来。
所以，从这个意义上说，此次土地要素市场
化配置改革，是与前两次因土地管理制度调整，无中生有变出巨额财富同等重要的改革。当前而言，其重大意义还在于，有利于推动国家治理体系和治理能力现代化，贯彻落实“放管服”改革要求；有利于促进经济高质量发展，可以更好地在科技变革中抢抓发展先机，保障新产业新业态等实体经济发展用地；有利于加快全国区域经济协同发展，促进以城带乡、东部带动西部、发达地区带动落后地区；也有利于促进资源节约集约利用，促进生态文明建设。而且，土地是财富之母、生产之要，土地要素市场化配置改革势必牵动劳动力、资本、技术和数据资源等其他四大要素改革协同推进，形成多要素相互激荡、财富叠加的综合改革效应，为新时代中国经济社会发展注入新的强劲动力。
因此，我认为，在当下推进土地要素市场化改革具有极其特殊而重要的价值，体现了中央高瞻远瞩、总揽全局的战略谋划和坚持问题导向、全面深化改革的务实精神。从中央的文件精神理解，具体实践中应重点思考、把握好五方面的改革内容：
我国的基本国情是人均耕地、优质耕地及耕地后备资源少。长期以来，随着人口不断增长，城镇化、工业化对耕地不断挤压占用，严重威胁国家粮食安全。于是，国家出台相关政策，控制建设用地规模，确保耕地红线特别是永久基本农田，成为了保障国家粮食安全的根本出发点及重要战略举措。
为加强建设用地规模控制，我国总体上经历了从项目到区域的转变。1987年，国家开始从项目层面对特定项目所需占用额定土地面积进行控制，此举具有典型的计划经济思维，但随着后来市场化的演进，各地区项目的独特差异越来越明显，在项目层面控制建设用地指标变得难以为继。从2008年开始，国家明确对各地区新增建设用地指标实行“统一分配、层层分解、指令性管理”，不再对具体项目用地进行额度控制，而是每年对各个省要使用的土地指标下达一定额度。比如重庆一年可以征用20万亩地指标，或者贵州一年可以征用25万亩地指标，各个省市就在这个指标范围内进行项目的管理和分配。当然，涉及农用地征收还需报中央审批，如占用基本农田，或者占用基本农田以外耕地超过35公顷、农用地超过70公顷的就需报国务院审批。这样以各级政府为主体，以不同年份总量控制为核心的建设用地指标控制体系基本形成：即中央每年对各地新增建设用地指标进行总量管控，同时农转用程序需报中央审批。
相较于项目用地指标全部由中央管控，建设用地指标实行国家计划管理、农转用报中央审批，赋予了地方在一定额度内对项目指标分配的自主权，在充分保障国家粮食安全、合理控制土地开发时序规模、防止圈地与土地寻租等方面起到了十分重要的作用。但客观上来讲，从“用地单位申请，到县、市、省级政府层层审查，再到国务院审批”整个用地审批周期较长，审批效率低下，也导致中央一级审批范围较大，承担了部分本应由地方政府承担的事权，各级政府责权、事权不相符。例如，法律规定，征收土地补偿安置方案由市、县级政府负责具体制定和实施，理所当然事权应属于市、县级政府，但土地征收获得最终批准，却要经过层层形式上的审查后报国务院决定。
基于这种大的背景和趋势，2020 年3月12日，国务院提出两类用地审批权下放：一是将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，授权所有省级政府批准，赋予了省级政府更大的用地自主权；二是将“含金量”更高的永久基本农田转为建设用地，和国务院批准土地征收审批事项，委托部分试点省级政府批准。北京、天津、重庆等八个省市作为首批试点，试点效果好的话将来可能会在全国范围内实施。
从本质上来看，此次用地审批权下放，是贯彻落实国家“放管服”改革要求的重要体现，让中央政府可以从具体用地审查等微观事物中解脱出来，从而将更多精力放在宏观决策的制定和
事中事后监管上，同时压实省级政府责任，激发地方政府自主决策活力，特别是让省级政府在促进经济发展和调整年度用地供应计划上拥有更大自主权，这体现了国家治理体系和治理能力现代化建设的有关要求，让各级政府职责分工更加明确，责权一致，行政效能提高。相应的，减少了用地审批程序、缩短了审批时限、提高了审批效率，可以满足地方最为迫切、最为需要和最为有效的用地诉求，有效促进重大基础设施、公共服务设施以及新基建项目投资落地，对于我们国家在疫情过后稳投资具有重要意义。
过去，我们很多产业项目，特别是基建项目占用耕地和基本农田情况比较多，需走漫长的国务院审批程序，导致项目迟迟不能落地。此次审批权下放后，试点省市占用基本农田的基建项目不用报国务院审批，而是由试点省市按原审批标准直接处理，产业项目、基建项目的审批效率必将提高，从而加速试点省市产业项目落地和基础设施建设。
对审批制度改革，常常有人担心“一放就乱、一收就死”。对此次用地审批权下放，我们大可放心，在提高审批效率、优化区域土地资源配置的同时，并不会导致大规模的建设用地新增。原因在于，前面提到，我们国家对建设用地指标的控制，包括指标总量控制和农转用程序报中央审批两方面，此次用地审批权下放只是对“农转用程序报中央审批”进行改革，而“指标总量管控”并没有变，审批标准也没有变。所以，从这个意义上来看，审批权下放意在区域内建设用地“布局”优化调整，是在年度新增用地总量不变的前提下提高用地“效率”，并不会导致建设用地大规模增加。而且，国务院将建立工作评价机制，根据各省市年度土地管理水平综合评估结果，对试点省市进行动态调整，对连续排名靠后或考核不合格的国务院将收回委托权，这也是悬在试点省市头上的一把利剑。
此次用地审批权的下放，必将对我国城镇化特别是城市群、都市圈发展产生重要、积极的影响。2019年中央财经委员会第五次会议提到，中心城市和城市群正成为承载发展要素的主要空间形式，要增强承载经济和人口的能力。可以看出，我们国家不再追求城市平均化，有意扶持中心城市和城市群的发展。此次审批权下放的8个试点省市，与我国京津冀、长三角、粤港澳、成渝地区双城经济圈等大城市群密切相关。可以预见，此次审批权下放，将改变城市间土地供给格局、转变土地资源配置理念，进一步加速城市分化，促进北上广深这些城市群和中心城市的建设空间扩张，重塑城市发展新格局。
一直以来，我国城乡土地实行“双轨制”管理，具有不同的配置方式。其中，城市土地属于国家所有，新中国成立以来经历了“有偿租用”、“无偿划拨”、“有偿出让”的阶段。在新中国成立初期，城市土地实行有偿租用，使用城市土地需向国家缴纳租金。1954年，根据计划经济安排，土地管理进入无偿划拨阶段，经政府批准占用的土地，不再缴纳租金。改革开放后，土地行政划拨导致效率低、土地浪费严重等弊端逐渐显现，国家开始实行土地有偿使用制度改革，最终形成了现在的城市国有土地有偿使用制度。而我国农村土地，先后经历“农民私有”、“合作社所有”、“人民公社所有”、“生产队所有”、“集体所有”等多个阶段，从“吃大锅饭”到“包产到户”、“包干到户”，从允许土地适度流转到全面取消农业税，中央对农村的政策与时俱进调整，逐步确立形成了具有中国特色的以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，有效激发了农村生产力、激发了农民致富动力。特别是党的十八大以来，中央对深化农村土地制度改革作出一系列重大决策部署，如推进农村土地确权颁证、开展宅基地和耕地“三权分置”、统筹“三项改革”、发展多种形式适度规模经营等，初步构建了新时代的农村土地管理制度“四梁八柱”。
从宏观、整体格局看，虽然我国土地制度历经多次改革调整，但城乡土地二元结构长期并立的问题并没有根本解决。由于城乡土地拥有不同配置方式，特别是农村土地市场化配置程度极低，以及土地增值收益在城乡间分配不均，带来一系列严重问题：
一是集体建设用地合法市场通道基本关闭。1998年《土地管理法》规定，农地转为建设用地，必须实行征地；建设需要用地，必须使用国有土地。导致集体建设用地利用陷入制度困境：其一，在建设用地指标管制下，大量建设用地指标向城市倾斜，导致农村建设用地指标非常少，农村集体为了增加农民收入和发展集体经济，不得不在未经征为国有的情况下就自发将集体土地用于非农建设，这部分用于非农建设的集体土地就处于法外状态；其二，农村集体土地不管是宅基地还是承包地、农业用地，只要没有被征收国有，就不能转让，也不能抵押融资，极大限制了集体建设用地产出水平和农民财产性收入。
二是土地增值收益城乡分配不合理程度加剧。伴随着城镇化进程，土地价值日益显化，土地增值收益迅速攀升。一方面围绕土地利益的矛盾不断加剧，如被征地农民与地方政府之间的利益矛盾，土地级差收益的归属和公平分配矛盾，农民之间的土地补偿不公平矛盾，城市和农村在增值收益分配上极不合理的矛盾等。另一方面在政府垄断土地一级市场下，政府土地出让收入的增长进一步增加了政府征地的热情，低进高出、“以地生财”，导致土地被过度征收、低效利用，不利于耕地保护和土地的节约集约利用，也严重损害了农民土地财产权益。
三是由土地问题引发的社会不稳定增加。近年来，农村土地征收补偿制度的缺陷，以及征地过程中出现的趋利行为、强拆行为、违法程序行为、征地规模过大等问题，导致农村居民与地方政府之间的矛盾加剧，围绕土地的纠纷也越来越多。
基于以上问题日益凸显，党的十八届三中全会明确提出，建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。随后，国家层面统筹部署开展了长达五年之久的农村土地管理制度“三项改革”试点，其中一项改革就是农村集体经营性建设用地不需要征为国有，可以直接入市交易。在试点的基础上，2019年中央一号文件明确提出，全面推开农村集体经营性建设用地入市改革。但从当前进展看还不理想，主要存在以下几个方面的障碍：
一是宏观法律制度制约。长期以来，我国相关法律规定城市土地是国有制、农村土地是集体所有制，如今城乡之间土地要接轨，建设城乡一体的建设用地市场必须有新的法律来确定，现行法律对集体土地所具有的权利结构和权能体系界定不清，导致集体经营性建设用地入市中农民集体和农民的土地处分和收益权能难以实现。
二是地方政府积极性不高。按照原来的做法“，低进高出”的土地征收对于地方政府来说是一个既挣钱又省事的方式。农村经营性建设用地入市之后, 建设用地供给主体将从国家变为国家和集体并存, 一方面可能会影响地方政府土地财政收入，另一方面国家征收土地需要对城市基础设施进行投入，而农村建设用地入市收入并没有这种投入，若两者同等分配的话也有不公平的地方，所以地方政府往往积极性不高。
三是市场化程度低。当前城乡统一的建设用地市场建设中，土地资源配置尚没有达到像股票交易的市场化程度，更多的是地方政府主观操作来推进。四是相关配套制度未跟上。如价格机制、收益分配机制、供后监管机制等。
所以，建立健全城乡统一的建设用地市场，是落实新《土地管理法》、推动城乡统筹发展、维护农民权益、缓解城市建设用地紧张的必然要求。前不久，中央出台的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，再次要求加快建设城乡统一的建设用地市场，建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度。
实现中央提出的“加快建设”要求，我认为重点要深化三方面的配套政策或改革研究：一是聚焦“谁来入市”——明确入市对象范围和入市主体。明晰的土地产权关系是保障市场交易安全，发挥市场机制优化配置土地资源的重要条件。要推进集体经营性建设用地直接入市，必须加强农村地籍调查，加快多规合一的实用性村规划编制，尽快明确入市对象范围。同时，在进一步完善集体土地所有权、使用权登记发证工作、厘清产权关系基础上，要进一步明确入市主体。
二是聚焦“入市成本价格”——完善城乡建设用地价格形成机制。加快探索建立城乡一体的土地级别和基准地价，建立入市交易宗地成本价格的测算机制，实现集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。
三是聚焦“钱怎么分”——积极探索入市收益分配制度。要科学研究土地增值收益的分配方式，对参与分配的人员、集体经济组织成员权进行合理界定。要认真处理好土地增值收益分配调节金问题，对土地增值收益分配调节金的比例设置及计算、使用方式、分配方式、分成比例等要科学合理确定，一定要维护和保障好农民权益，使农民公平分享土地增值收益。这方面，若我们研究世界发达国家的经验和惯例，就会发现一个很重要的配套措施，就是征收土地增值税。打个比方，征收城市一块地A需要3000万元/亩的成本，然后把这块地卖出去获得5000万元收益，这样A获得的增值收益就是2000万元。同样，征收农村一块地B却只需要300万元/亩的成本，按照同权同价交易的思路，同样卖5000万元/亩，这块农村土地就产生了4700万元增值收益。若简单将这2000万元和4700万元的增值收益直接分别分配给政府和集体经济组织，显然不合理。因为城市土地A获得的增值收益前提来源于政府按规划投入的比较完善的基础设施和公共服务设施，而产生的增值收益大部分反过来又要用于城市其他基础设施建设和公共设施建设投入，形成资金流的正向循环，城市也才得以发展、品质才得以提升；而农村土地B的增值收益，如果没有政府的规划引导以及基础设施、公共服务投入，要实现同权同价的增值不可能，同时如果其增值收益不能反过来投入到公共设施建设中，全部归农村集体或者农民所有，就会不公平。解决的一种办法，就是按增值幅度征收不同比例的土地增值税。如果农村土地入市增值1倍，政府征收30%的增值收益；增值2倍，政府征收50%；增值3倍以上，政府则征收60%以上，以此类推用数学模型完全可以算清楚这个账。回头看农村土地B，土地增值4700万元，假如说政府要收60%的增值税，那么农村土地B还有近
1 2