22城卖地完成率仅55%多地调整“一年三推”年尾加场冲刺
11月29日，北京、杭州、武汉、无锡四城同启土拍。一天之内，有城市现触顶成交、有城市央国企底价包揽，还有城市地块黯然流拍。土拍市场的温度虽不尽相同，但这些城市有一个共同特点：已是今年第四或第五次供地。
去年2月份，“两集中”供地成为我国土拍市场的新名词。新规之下，22个试点城市采取集中发布出让公告、集中组织出让活动、全年3批次竞拍的模式，零散出让的“涓涓细流”变成集中出让的“放量供地”，土拍新时代自此开启。
新规实施一年多以来，我国土拍市场的“高溢价”得到平抑、房企拿地也更加透明有序，曾经高热的土地市场明显降温，助力实现“稳地价”政策预期。
而随着房地产进入阶段性下行周期，寒意也传递到了土拍市场，民企拿地意愿下降、央国企及城投公司兜底、流拍率上升已成为常态。适时适度调整集中供地模式，正成为许多城市的共同动作，上述四地便是如此。
业内观点认为，未来集中供地模式可能会发生两方面改变，一是增加集中供地的批次，今年很多城市经开始采取此番措施，后续可能还会有更多城市加入。此外，部分城市已经不太适合放在集中供地名单中。
土拍市场两年巨变
自土地出让步入市场化阶段以来，我国土地拍卖制度经历了多次变迁。
在“两集中”供地政策出台以前，各地土拍多以常态化供地、多次少量的零散供地为主，土地市场围标、抢地乱象频发，“地王”也层出不穷。各大房企为冲刺销售规模，不惜动用高杠杆四处抢地，流动性风险悄然提升。
为平抑土地市场热度、提高土拍的透明度、保障充足土地供应，“两集中”供地政策于去年2月份出台，北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州等22个城市参与试点，徐州、西安、南昌、东莞等地也主动加入。
新政作用下，房企的投资拿地节奏发生巨变，有资金实力强的房企自觉机会来临，也有部分区域性房企苦于竞争激烈，公开呼吁地价要“控一控”。总体而言，因2021年上半年房企销售高热、补仓愿望强烈，土拍市场热度并未下降。
2021年下半年，转折点来临，随着“三道红线”“贷款集中度管理”等政策渐次出台，房企高杠杆扩张的模式受到限制，房地产也步入下行周期。因楼市销售低迷、房企回款恶化、现金流压力提升，土地市场骤然降温，寒意持续至今。
据东吴证券统计，2022年第三批次集中供地中，16个城市整体流拍撤牌率为11.3%，底价成交占比达76%，均较第二批次供地下滑。10月份，南昌第三批集中供地开拍，共挂出22宗涉宅用地，其中12宗地块因无人出价流拍，流拍率高达55%。
底价成交、溢价走低、城投拖底、民营缺席，已成为土拍的新常态。
克而瑞数据显示，截至2022年三季度末，城投公司拿地数量超过1300幅，占比41%；拿地金额超过1万亿元，占比30%。特别从2022年10月的集中供地情况看，如苏州、济南、南京等城市的城投公司拿地比例高达80%以上。
当下，虽然房地产利好政策频出，但民营房企的资金困境还未根本缓解，叠加集中供地对资金实力的要求，很多民企已经许久未现身土拍市场。
东吴证券表示，集中供地背景下大量土地集中上市，对房企的资金实力提出了更高的要求；在房企资金链紧张的行业下行周期中，土地市场短期迅速降温，进而影响地方政府财政；热点城市、优质板块与冷门城市、欠优质板块的分化也在加剧。
回望这一年多时间，集中供地的阶段性任务已经完成，2022年第一轮土拍22城平均溢价率为4.4%，第二轮集中土拍的整体溢价率为3.53%，第三轮平均溢价率为2.78%，平抑热点城市土地高溢价的政策效果已经达成。
而随着行业步入降温周期，对集中供地模式进行优化调整，已是多地共识。
克而瑞研究中心高级研究总监谢杨春认为，从某种意义上看，集中供地的出台是为了防止土地市场过热。但是出台之后，整个房地产市场出现了较大变化，部分企业的资金链趋紧，从而导致后续集中供地政策越来越宽松，市场的效果也持续不佳。
东吴证券表示，市场下行时，集中供地会进一步加剧土地流拍。此外，在民企开发商资金链紧张的背景下，地方城投托底拿地越发普遍，但也滋生了一系列问题，如项目开工慢、入市节奏缓、债务风险上升等。调整集中供地政策有必要，有利于行业恢复常态。
多地灵活调整供地
因土拍市场低温，多地在完成今年的供地计划上，都面临一定压力。
中指院数据显示，截至 2022 年11月24日，根据22个重点城市各自于今年上半年发布的市本级2022年全年供地计划，22城计划供应商品住宅用地12875公顷，实际供应土地面积7135公顷，供地计划完成率仅55%。
为抓紧完成年度任务，多个城市推出了第四批供地，甚至第五次供地计划。其中，无锡、苏州、南京、北京、杭州、广州、天津、深圳、上海、成都、武汉等超十个城市步入第四轮供地周期，南京等地进入第五轮，武汉更是将达到六个批次。
作为试点城市之一，日前长沙率先发布通知称，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介，成为我国第一个公开取消集中供地的城市。武汉也宣布，在9月、10月、11月继续安排3个批次供地。
引发更大关注的是南昌。10月末，江西省住建厅发布《关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施》，提出将持续完善房地产政策，积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。
中指研究院认为，当初施行两集中政策的本意，是要控制“地王”频出，给行业降温。现在看来，开发商拿地逐渐变得更加理性，土地市场也确实是没有了“地王”。随着南昌、武汉等城市退出，去年开始施行的集中供地制度，今年正在逐渐变得灵活化。
11月29日，多地开启“加批次”的土地竞拍。其中，武汉第四批次土拍顺利完成，合计供应7宗涉宅用地，96号地块因无企业竞价而流拍，97号地块于28日官宣延期至12月20日竞拍，剩余5宗地块均底价成交，合计揽金35亿元。
同日，杭州第四批次集中供地正式出让， 8宗涉宅地块全部成交，3宗地块触及封顶摇号，成交总金额98.9亿元。至此，杭州2022年集中供地已全部结束，全年土地出让金达到约1914亿元，同比2021年有所回落，但相较其他城市仍有韧性。
北京第四批供地也于29日收官，6宗地块全部成交，成交总金额135.2亿元，3宗地块含现房销售面积触顶。其中朝阳平房乡PF44、PF45两宗地块报名热度最高，PF44号地块吸引10家企业主体报名参与，最终由保利+建工摇号拿到。
中指研究院认为，北京四批次土拍热度超出预期，主要因全国房地产市场仍未企稳，北京、上海等地市场热度尚好，是房企为数不多的投资选择。其二，今年四批次以前，北京全年涉宅用地仅成交 49 宗，同比去年减少近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投资任务，都希望在四批次有所斩获。此外，北京很多城投类企业均具备操盘开发能力，与其他城市托底拿地的逻辑完全不同，也因此将本次土拍热度推上新台阶。