楼市3月小阳春成色不足

适逢“金三”传统营销旺季，房企推盘积极，市场供应倍增，叠加政策利好释放，百强房企销售业绩在刚刚过去的3月份有所改善，但实则成色不足。

第三方研究机构克而瑞数据显示，3月单月，百强房企实现销售操盘金额3583.2亿元，较2月环比大幅提升 92.8%，但同比降幅为45.8%，是2019年以来的最低值，处于历史较低水平。

具体来看，有逾八成百强房企实现单月业绩环比增长。亿翰智库提供的数据显示，以全口径计，TOP50房企中，3月销售额环比下降的仅有7家，多数房企的环比增幅在50%以上，其中，中海地产、绿城、华润置地、招商蛇口、建发、越秀地产、华发等的销售额环比上涨了100%以上。

中海地产3月单月实现全口径销售金额 412.1 亿元，位居百强之首，创近一年来新高。这是由个别项目热销所致。3月28日，位于上海新天地板块的中海·顺昌玖里开盘，由于项目存在价格倒挂，被购房者追捧，当日去化率 98.5% ，贡献业绩196.5亿元，且创下了全国商品房单次开盘最高销售纪录。

即便拿下了这样的好成绩，相较于去年3月，中海地产的销售额仍下降了4%。而这已是百强房企中同比较好的表现。

据亿翰智库数据，TOP50中，3月单月，仅有3家实现同比增长，另有超过半数企业则同比降幅超过50%，整体呈普降态势；其中，保利发展、万科、招商蛇口、滨江、龙湖、越秀等头部房企的同比跌幅也在40%以上。

销售业绩的长期低迷，导致房企整体规模在今年依旧在大幅缩水。1~3月，百强房企的销售金额同比降幅达47.5%。同时，以全口径计，销售金额超百亿的房企仅有20家，远低于 2023 年同期的40家、2022 年的47家。

对于2024年的市场走势，多数房企都保持较为谨慎的态度，尤其是经过了前两月的低位运行，企业对全年市场的信心略显不足。

美的置业执行董事兼副总裁王全辉表示在近日的公司业绩会上就明确，目前市场还在持续下行，1、2月份下行了50%以上，整个市场还处在持续触底的过程。

龙湖管理层也表示，从去年以来，一系列高杠杆企业的出现，影响了购房者的购房信心，需要时间进行修复。2023年疫情后，整个经济还没有完全恢复到疫情前的增速，居民的购房意愿、负债意愿仍然还处于恢复的过程。

在这样的背景下，曾经为几乎每家房企都津津乐道的销售目标、销售规模，近两年来提及的次数逐渐减少。事实上，在今年的业绩会上谈及2024年的销售目标时，除越秀地产、美的置业外，其余上市房企鲜少提及具体销售目标，大多判断将维持在近年平均水平。中指院认为，这一变化说明房企不再唯“销售金额”论，提升签约回款率，以优质项目修复毛利率。

从市场层面来看，尽管3月较2月的低谷出现大幅反弹，但绝对量仍处于相对低位。克而瑞数据显示，重点30城新房的供应环比倍增、同比腰斩，成交环比大增92%，但仍不及去年三季度和四季度的月均表现；整体来看，一季度累计同比下降52%，降幅持续扩大4个百分点。

不过，一线城市市场的修复程度显著好于二、三线。据克而瑞数据，一线城市的新房成交量环比增幅为147%，高于二、三线83%；同时，一线城市的新房成交量同比降幅46%和累计同比降幅44%，均低于二、三线。

业内预计，随着供需两端政策的持续优化，4月市场成交总量规模或将延续弱复苏走势。

事实上，3月份以来，监管层不断在释放稳市场的积极信号。3月初，两会政府工作报告为房地产定调，重点提及要标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产发展新模式、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等内容，并明确提出要“优化房地产政策”；同时，监管层还强调，在稳市场方面，要因城施策、精准施策、一城一策，“现在已经充分赋予了城市调控的自主权，城市政府就要扛起责任”。

在地方上，3月份以来亦是释放各类积极优化的政策，包括杭州全面取消二手房限购，北京取消离婚购房年限限制；上海、深圳调整优化“70/ 90”政策；佛山、苏州、贵阳等多地进一步优化公积金贷款政策等等。

克而瑞认为，核心一二线城市在政策利好下或将迎来点状复苏；而三、四线城市成交规模则将延续筑底行情。