中国房价影响因素的研究综述
赵 杨，王小丹３ １３００１２）
随着中国经济的高速增长和城镇化水平稳步提高，中国房价一直保持迅猛上涨的势头，尤其是一、二线城市商品住宅价格已经远远高于了经济基本面，而三、四线城市 “去库存”效果不明显，房价的区域分化现象十分严重。分化发展的房价不仅无法有效促进经济发展，还会带来不可估量的金融风险。而厘清影响我国房地产价格的主要因素无疑将对稳定房价、制定调控政策起到基础性的作用。相较于理论完善、实践丰富的国外房地产市场研究，我国对房地产市场的研究起步较晚。文章重点梳理了国内相关文献，从供给、需求、货币政策和住房调控政策四个方面进行了综述，以期为后续研究打下基础。１ 供给层面在我国房地产市场的发展中，土地价格作为供给成本的一种，其对房价的影响一直是我国学者研究的热点。高晓慧２００３） （ 立足于中国现实构建了住房价格机制的理论框架，
２００３）认为是地价上涨造成了房价的上涨。高波、毛丰付 （基于全国数据发现房价和地价仅在短期互相影响，在长期是
２００６）房价走势决定地价走势。赵克诚、刘卫东 （ 等认为地价对房价的影响程度取决于土地级别的高低。此外，唐奇
２０１１） １５展等人 （ 利用广西 年的数据考察了房地产投资对
ＧＤＰ房价和 的影响，结果显示房地产投资规模与房价和经济增速间存在长期均衡关系和短期动态协整关系。李永乐、
２０１３） ２００２—２０１２ ３５吴群 （ 采用 年我国 个大中城市数据也考察了房地产投资与房价的关系，并阐释了二者间的传导机制。近几年，国内越来越多的学者将政府干预考虑在供给因
２０１０）素中。王岳龙 （ 建立了一个博弈模型，通过推导得到房价在短期内不会受土地价格影响的结论，并证明了房价
２０１２）上涨的根本原因是空间垄断。况伟大 （ 建立了局部均衡模型，认为制定房产税会改变房屋供给，导致房价下
ＧＭＭ降，且房产税的影响具有区域差异性。同时，他通过估计方法发现房地产开发成本会影响房价，但购房者收入的影响更显著。２ 需求层面除了房地产市场供给侧的影响外，市场需求侧的影响同样是引起房价波动的主要因素之一，但因研究区间、研究对象等的不同，其影响因素和力度也更不相同。金晓斌
２００４）等（ 运用系统动力学方法，建立了城市住宅产业发展系统动力学模型，将房价的快速上升归因于几个主要方面：大规模的城市拆迁、居民对住房的日益增加的需求量、外来人口的流入等。还有一部分学者考察了居民收入
２００４） ＧＤＰ对房价的影响。赵学刚 （ 研究了 与居民收入对
ＧＤＰ不同类型房屋价格的影响，发现受 波动影响最大的是商品房价格，另外是普通住宅、住宅和高档住宅、经济适用房，而居民收入对商品房价格的影响最小，这是由房地产既是消费品又是投资品的双重属性决定的。类似的研究
２００５）， ２００５），还有李春吉等 （ 屠佳华、张洁 （ 黄红梅等２０１４） （ 等。此外，中国的城市化进程同样密切影响着房
２００８）价波动。陈石清、朱玉林 （ 认为城市化率的提高使得房价上升，在长期二者间存在着显著正向影响关系。胥
２００９） ３５玲（ 采用 个大中城市数据进行实证分析，研究表明我国城市化的迅速推进和人均可支配收入的上涨致使房价快速上升。相当一部分学者考察了贷款利率对于房价
２００９）的影响。蒋成杰、张忠义 （ 认为二手房的售价、按揭贷款的实际利率以及居民收入共同影响着新房销售价
２０１０）格。孔行等 （ 认为按揭贷款的出现刺激了住房需求，在一般情况下住房使用者承受按揭贷款的压力小于还贷约束力，因此降低贷款利率可使居民支付能力提高，并增加住房需求，提高房价。货币政策货币政策通过调节货币供给量和利率进而影响宏观经济，其对房地产市场及房价波动的影响目前存在争议。大部分学者认为货币政策的变化会造成房价波动。如：王家庭和
２００６）张换兆 （ 认为利率上涨可以抑制房价上涨，利率调控在房价调控中作用显著，且相较于低融资成本城市，高融
２０１０）资成本城市的反应速度更快。吕寒冰等 （ 选取１９９９—２００９ ＶＡＲ
的月度数据建立了 模型，检验贷款利率和货币供给量与房价的关系，结论表明：货币政策与房价在长期同向变动，但房价受货币政策的影响是有限的。利率因其作用的滞后性对房价的影响在短期内并不显著，长期内呈负向影响。短期内货币供给量对房价有显著的正向影响，这种
２０１５）影响程度大于利率对房价的影响。谭政勋、王聪 （建立了后顾型结构模型，将货币政策、泰勒规则和其如何直接或间接地反映房价融在同一模型中进行了实证检验，结果
［摘 要］改革开放以来，房地产业逐渐成为我国国民基础性产业，推动着宏观经济的发展。然而近年来，居高不下的房价引起了政府和社会各界对房地产业的关注。房地产业的健康发展不仅关乎居民生活质量，而且关系到国民经济的稳定发展。文章主要从房地产的供给层面、需求层面和国家政策调控层面入手，对房价影响因素分析的国内外相关文献进行总结和评述。［关键词］房地产价格；供需；货币政策；国家政策ＤＯＩ １０１３９３９／ｊｃｎｋｉｚｇｓｃ２０１７２５０１８ ［］