房地产长效机制的十大基本问题

房地产长效机制建设进展甚微，关键在于相关各方对十大基本问题缺乏共识

牛凤瑞 中国社会科学院

房地产长效机制建设进展甚微，关键在于各方对十大基本问题缺乏共识

建立房地产发展的长效机制中央已提出多年并多次重申，但实际进展甚微。关键在于各方思想认识不一致，对于基本国情对房地产的制约、房地产地位和特点对房地产市场规律的影响、房地产市场特征对长效机制的特定要求等缺乏共识。本文对以下十个方面进行了分析。

房地产业是虚拟经济还是实体经济？

对房地产地位做出正确判断是建立房地产长效机制的重要前提。学界和媒体多有房地产是虚拟经济之论，断定房地产业的繁荣发展对实体经济与生活消费产生挤出效应，对银行资金“脱实向虚”的批评也多是反对银行资金进入房市。

把房地产等同于虚拟经济，即把买房视同投资，与中国购房主体是自住性需求的实际并不相符。中国房地产市场尚未高度资本化，房市与股市虽有相通，但并不等同。房地产把相关要素组合起来，建成实实在在的物质形态的房子，为工业化提供场所，为住房消费提供物质空间，是名副其实的实体经济。房地产是城市化、工业化的先导产业，在国民经济体系中居基础性地位，是稳增长、转方式、调结构、惠民生、防风险的重要领域。

房地产行业特性对长效机制有何特定要求？

房地产业是资金和土地密集型行业，主产品是房屋，房屋有固定资产属性，但首先是耐用消费品。房地产建设属于社会固定资产投资，一旦投资行为发生，即形成资本沉淀，难以像股市那样实现资本快速转移。房地产市场是区域性市场，产品在空间上不可移动，不能通过交通运输实现市场空间的再配置。房地产生产周期较长，从拿地到产品出售一般要经过2-3年，难以对高频率的调控政策做出即时反应。

从功能上看，房地产具有保值增值功能，但首先具有居住使用价值，保值增值功能从属于居住功能。居住属于居民的基础消费，可以购房消费，也可以租赁消费，且居住消费的弹性大、个性化强。住宅具有极强的异质性，因品质特征和区位的不同，总价和单价可相差数倍乃至几十倍。居住消费水平依据家庭支付能力和消费偏 好而定，难以形成统一标准。房地产的这些特性对房地产长效机制提出了特殊要求。

中国房地产市场的基本面是供不应求，还是供大于求？

对市场基本面做出正确判断既是制定房地产调控政策的基点，也是建立房地产长效机制的起点。中国房地产市场的总体态势是供不应求，还是供大于求，或是供求基本平衡？对此众说纷纭，相互对立。

全国城镇住房存量户均已达1.09套的统计数据，并不能证明城镇住房

各方对于基本国情对房地产的制约、房地产地位和特点对房地产市场规律的影响、房地产市场特征对长效机制的特定要求等缺乏共识

已经供求基本平衡，或者供大于求。因为其中包括了20%以上的平房和危旧房，并非全部为单元房。2016年，去库存被列入供给侧结构性改革五大任务之一后，由于各地一哄而起矫枉过正式的放松和过度刺激，很快引发了一线城市和热点城市房价爆发式增长，使房地产调控不得不再次回到原点。去库存政策的本质是解决房地产

市场区域性的供求错位，全国房地产7亿多平方米的库存大约相当于半年多的市场销售量，其中，多少是因为品质不佳、基础结构严重缺陷、选址不当、基础设施不配套而没有居住价值的“废品”，并没有确切统计。

中国房地产的长期走势是否已到拐点？

建立房地产长效机制要基于对未来国民经济社会发展长期走势的判断。中国住房存量少、质量差的基本格局在短期内难以得到根本改变。中国的城市化率还有几十个百分点的上升空间，未来几十年还有几亿农村人口要进城，城镇房屋存量估计将达到800 亿 -1000亿平方米方能满足需要，大约是目前存量的2倍以上。房屋的增量需求与质量改善需求双旺盛是未来房地产市场的基本态势。房地产黄金十年已经过去，房地产高利润时代或已过去，但房地产市场还会有“白银十年”“钻石十年”等多个十年。十多年来，中国房地产市场发展总体上表现为拐点来临而又复返，泡沫胀而不破，房价调控不降反升的总体态势，这正是经济社会发展大趋势的必然结果。因此，所谓“拐点”只是房地产春天里的“倒春寒”，房地产的春天还将持续三四十年。

谁是高房价的推手？

中国房价长期持续快速上涨是多个因素综合作用的结果，采取单一的政策措施难达目的。一是房地产开发成本的上升。土地、建筑材料、人工等成本上升是推升房价的基础因素。价格高于成本是有效供给的原动力， 成本上升低于价格上升幅度等于利润收窄，意味着行业景气下降。二是物价上涨造成房屋名义价格上升。货币贬值是世界各国的长期走势，融入全球化的人民币也不例外。三是供不应求的市场格局。房地产有效供给的增加不足以满足快速扩大的住房需求，成为房价上涨的基本推手。四是政策的逆向调节。控制房价上涨的釜底抽薪之策是增加住房投资，而在政策上以种种理由限制住房投资，加剧了市场供给不足，成为房价上涨的重要推手。五是经济的发展和宽松的货币金融政策，提高了居民购房支付能力。几年前的高房价在今天看来已经成为低房价，大多数居民选择提前归还住房贷款即是证明。六是投资性、投机性购房和中介的违规操作推升了房价。

如何看待炒房？

购房目的有自住、投资和投机之分。投资型购房是为租而购，增加租赁市场的有效供给，与现在提倡的开发商增加自持没有质的区别。投机型购房即炒房，是以赢利为目的的贱买贵卖、快速倒手的房屋买卖行为。在房价上升时期，炒房加剧了供求矛盾，对房价上涨推波助澜，有扰乱市场交易秩序之嫌。

炒房似乎从来没有被政策鼓励过，但炒房在众目睽睽之下持续多年，根源在于炒房有利可图。炒房有利可图的前提是房价上涨预期和有人接盘。遏制炒房的根本措施是改变房价过快上涨的预期，增加有效供给。把控制房价上涨寄托于限制炒房，不得要领，很可能会落空。中国购房的主体是自住性需求，包括一次置业和改善性的二次置业。二次置业也会有房 屋的买卖倒手，与炒房难以区别。禁止炒房政策如何精准聚焦要害，又避免伤及无辜，是一种两难。炒房的最大隐患在于金融安全。炒房者是小众，以自有资金炒房掀不起大浪，防控房地产金融安全的关键是改善金融机构内部的治理结构，堵断金融机构资金参与炒房的通道。

高地价的利弊得失何在？

高地价推升高房价。面粉贵了，面包焉能不贵？“地王”频现，提升房价上涨预期，带动周边房价上涨，因而广受诟病。这里要厘清两个问题：一是城市商住用地为何高价；二是商住用地高价的利弊得失。

地价即土地的买卖价格，在中国首先是土地出让金的转化，而土地出让金是国有土地使用权价值的货币表现。高地价的表层原因是地块的高使用价值和高赢利性，深层原因在于地块的区位及凝聚于其上的公共服务设施配套属于稀缺资源。稀缺资源的低价只会造成低效率的占用，甚至浪费性占用。因此，高地价成为现实是市场决定的，是土地供求关系、开发商对地块开发前景的判断及其支付地价的能力等综合作用的结果。

当然，根本原因还在于中国的用地制度安排。商住用地高价与工业用地低价和公益用地零地价之间在总体上要实现收支的平衡。商住用地土地出让金 70年一次性征收提高了土地价格，但也扩大了地方公共财源，为加快城市公共基础设施建设、提升公共服务水平提供了保证。所以，高地价的背后是复杂的社会再分配关系，招拍挂竞标和限地价、竞配建等都是以土地开发为平台的社会再分配。中

国的高地价推升高房价，造成买房贵而居住便宜，与美国的买房便宜、居住贵（需每年支付房地产税），都是一种制度安排，两者各有千秋，是一种利弊取舍的结果。

中国房地产市场不是要不要调控的问题，而是对调控目标、时机、力度和方式、方法的选择问题

房地产调控政策应设定何种目标？

建立房地产长效机制与房地产调控的目标都是为了促进房地产市场健康稳定发展，但前者更重稳定性、持续性，后者更重现实针对性，要与前者保持方向上的一致性，为前者奠定基础。

中国房地产市场不是要不要调控的问题，而是对调控目标、时机、力度和方式、方法的选择问题。中国房地产调控已经实践了十几年，调控政策出台的频率之高为其他行业少有，但调控的效果有违初衷，很难说取得了成功。原因在于调控政策目标与房地产行业特点相悖，与房地产市场规律不相吻合。

首先，房地产建设是固定资产投资，周期较长，在建设期间转换投资成本高，难以对经济波动做出应急式反应。而且中国房地产的价格发现和市场形成机制尚在完善之中，由供求关系决定的时时都在变化的房价相对于频频出台的以控制房价为主要目标的调控政策总有一个滞后期。其次，房价上涨是多种因素综合作用的结果，以限价、限购等行政手段为主的房地产调控难以达到本身就概念模糊的房价合理回归的目标。再次，控制房价过快上涨，要求扩大房地产投资，而防止经济过热又要求关紧土地、资金“闸门”，形成不同调控目标的政策措施效力对冲。与此同时，行政调控资源过度倾注于难以达到的目标， 必然削弱政府对应该和必须做好的工作的投入，例如房地产空间布局控制、市场交易秩序规范、房地产品质质量监管、房地产用地制度的改进等。城市房地产信息联网迟迟不能兑现政府承诺，更多的是由于工作力度不够；主管部门自称有诸多调控政策储备，但面对住房用地使用权到期，只能采取回避矛盾的过渡性安排，就证明了这一点。

住房政策与房地产政策有何关联和区别？

房地产政策是产业政策，基本目标是促进产业健康稳定发展，满足社会经济发展对房屋的需求，要求效率优先。住房政策是社会公共政策，基本目标是居者有其屋，要求公平优先。两者不应混为一谈，更不能把住房政策成本全部加于房地产政策身上，奢望通过房地产政策能够实现住房政策目标。

住房制度双轨制的关键在于住房保障边界的划定。大多数家庭通过市场解决住房需求，少数贫困家庭走住房保障之路，这是中国住房制度改革的基础框架，也是住房市场化的基本含义。扩大住房保障边界，鼓吹占大多数的中低收入家庭走住房保障之 路，少数富裕家庭市场购房，是对住房制度市场化改革的否定，在实践上不具有可持续性和可行性。而泛化住房保障概念，把经济适用房、双限房、人才房、拆迁安置房等政策性住房统统纳入保障住房范围，或者加入产权保障权重，是对住房保障的曲解，不仅造成新的社会不公和住房建设低端化，而且将使公共占有的住房资源极度扩张，降低住房资源的配置效率，增加寻租腐败空间。

建立房地产长效机制要点

第一，立足于中国基本国情，以满足城市化和城乡现代化建设对房屋的需求为目的，满足房地产开发对土地和资金的合理需求，既不应歧视和限制，亦不需要优惠和刺激。

第二，改革和完善房地产用地制度，平衡不同类型建设用地价格，妥善解决土地使用权到期延续以及土地出让金 70年一次性征收与开征房地产税衔接问题。

第三，坚持住房制度市场化改革方向，完善住房保障进入和退出制度，完善居民自住型购房的金融信贷扶持制度。

第四，减少房地产调控政策出台频率，稳定房地产市场预期，发挥市场配置住房资源的决定性作用，逐步淡出房地产“政策市”。

第五，加强规划对房地产开发的空间管控，引导低碳节能建筑建设，完善房地产信息体系和市场预警机制建设，规范房地产市场交易秩序，强化房地产品质监管和售后服务监管。