房屋公摊面积的“坑”有多深
7月下旬，武汉多名业主维权，抗议某楼盘开发商在公摊面积上玩猫腻。据《中国房地产报》报道，有业主反映，该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费，且价格虚高。 一套 125 平方米的房子，精装修标准是 2500 元/平方米，公摊比例为 28%，这样一算，每套房子通过公摊多收了8 万多元。事实上，公摊面积问题积弊已久。 近年来，随着房价上涨，部分开发商趁机推高公摊比例。
公摊面积是什么？买 100 平方米的房子， 房子的套内使用面积只有 70 平方米，这凭空少了的面积就是公摊面积。
根据 2000 年开始实施的《房产测量规范》， 分摊的公用建筑面积有：
1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
2、 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙） 以水平投影面积一半的建筑面积。
这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由你买单。
谁都不希望房子的公摊面积太大，这里就涉及到公摊系数的概念。
旭辉集团北京区域事业部设计管理部高级经理刘嘉告诉记者，住宅的公摊系数一般在 0.18-0.25，商业用房一般在 0.3-0.4，这些数据来自测绘公司的经验值。
但近年来， 随着房价上涨，公摊系数也迅速攀升，部分住宅超过 了 30%。去年，南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大，得房率只有 42%。公摊面积藏三大猫腻而问题在于，现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。 而且开发商在处理公摊面积时藏三大猫腻。
猫腻一： 大城市四千多户楼盘，靠公摊面积可多赚千余万元。
一位不愿具名的业内人士介绍，开发商在办理房产证前，要请测绘公司去实地测量，随后出具测绘成果报告，里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况，并将其交给开发商。 但开发商不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。
事实上，国际上基本是按实际使用面积计算房价的。 为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢？
“按实际使用面积来算的话，开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说。
他说，开发商可以在公摊面积的大小上做文章， 房价这么高，哪怕每户多分摊零点几个平方米，一 个几十万平方米的项目，就会多出很多钱。 以一线城市某楼盘举例：共有 4148 套房， 以均价 4 万元/平方米计算， 假设开发商每套多算0.1 平方米的公摊面积， 那么整个楼盘就可多赚 1659 万元。
猫腻二：消防应急场所变停车位，又可多赚千万元以上。
到底哪些属于公摊面积？ 其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。
“比如， 有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次出售，这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说。
他说，这类车位在小县城能卖到 10 万元左右， 在省会城市能卖到 20 万元。
假如开发商违规划出 100 个车位，每个卖 20 万元，一个小区就可赚 2000 万元。 实际上，很多小区的车位价格要比 20 万元高。
猫腻三：业主的公摊面积被拿去谋利。
王清华说， 还有一些被算作公摊的物业用房，按道理是业主所有，物业公司应当向业主缴纳一部分费用，但现实中很少有人会这么做。
另外，小区电梯、楼道、门厅的一些广告位，也是业主所有。
王清华认为，一个中型的高端社区，如果把广告的收入反馈给业主，业主实际缴纳的物业费其实可以减少 50%。
有无可能取消公摊？随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台，以及物业费和取暖费等等，都会面临按哪种面积收费的问题。 既然公摊缺少标准、管理混乱，未来购房时，是否有可能只按套内实际使用面积计价呢？
其实早在 2002 年，重庆就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出规定：商品房现售和预售， 以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
近几年， 为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。
西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为：对公摊面积的计算和管理， 其实是很简单的问题，在政策和技术上都能做到。 他建议取消公摊，按照实际使用面积来计算房价， 这样购房者能更清楚明白。 （据微信公众号“观察者网”）