谁推高了一二线城市的房租
供给异动带来供需失衡在北京，越来越多的白领住到了六环以外，还有很多刚毕业的大学生选择两人或三人合住一间房，当然，还有一批人悲吟着“北京只有地下室，没有梦想”，直接回了老家。
今年的毕业季，如脱缰野马的房租更成为年轻人不能承受之重。贝壳研究院 Real data 的一组数据显示：2018 年 7 月北京租赁成交环比增加 19.2% ， 每平米月租金为91.5 元；东城区和顺义区环比涨幅分别为 10.5%和 10.7%； 新奥洋房、三义庙北和城华园三个社区的环比涨幅 分 别 为 36.1% 、28.4% 和24.5%。
那么，除去毕业季这一每年都有的常规操作，还有哪些因素助推了北京房租的暴涨呢？ 贝壳研究院提供的报告 《北京租金上涨的真相》中称，近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源减少，同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架，挂牌房源总数下滑。 此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型，需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。
供需突然失衡，房租自然不可避免会上涨。 但仅把如此不正常的房租上涨情况归因为供给不平衡，那就错了。
资本成重要推手资本这一令人不安的推手，不容忽视。
在中央倡导“租购并举”之后， 长租市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口。 与此同时，魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化租赁企业的“跑马圈地”，也正式进入白热化状态。
竞争到一定程度，争抢房源、哄抬价格就成为某种意义上的常态。一套原租金为每月 6500 元的房子，经过蛋壳、自如等长租公寓的“激烈抢夺”， 房租被硬生生抬高到每月9000 元，早已不是什么新鲜事。
曾任我爱我家集团副总裁的胡景晖直指，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模， 以高于市场正常价格的 20%到 40%在争抢房源， 人为抬高收房价格， 而且这些长租公寓重装修、N+1 出租模式加剧了租房价格上涨。 他认为，在这一波房租上涨中，这些长租企业的推波助澜占到了三分之一的权重。 中原地产首席分析师张大伟告诉记者， 经他调查，同一个小区，同样的户型，装修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源贵 22%。而在市场上，已经很难找到非中介或者非公寓企业
“追不上房价的你， 能追上房租吗？”这可能是 2018年夏天，最扎心的一问。 据统计，过去一年，在全国的一二线城市中，有 13个城市房租涨幅超过 20%。 涨幅最高的是成都，以 30.98%的涨幅位列榜首。 紧随其后的是深圳，涨幅高达 29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广，而北京和广州的涨幅也均超过 20%。租金涨势之迅猛，令人咂舌。 虽说房价暴涨已经带来很多社会问题， 但相较而言，房租暴涨严重性可能更甚。
的房源了。
而对于机构化租赁企业来说，另一个算盘在于，通过对小业主房源的收编、改造，最终形成逐渐取得市场分发权和定价权的“巨头”。这不是“炒房租”是什么？资产证券化推波助澜面对舆论质疑的洪流，长租公寓们的回应很有意思———“管理成本高，根本不挣钱”。 自如 CEO 熊林告诉记者：北京是自如从 2011 年成立以来唯一盈利的单体城市，且仅是“微利”。
不挣钱却也要高价屯房， 是要作甚？在专业人士看来，这主要在于长租公寓的自我定位是互联网企业，而非线下牵线搭桥的传统中介，他们的目标是互联网化的中介巨头。 这就不可避免地使他们的商业带有互联网化的流量经营思维：为租客定制各类增值服务，从搬家、维修到沙龙、郊游和聚会，形成社群内的重复消费。更为重要的是，要成为高估值的互联网化巨头， 最简单的方式就是烧钱———不惜代价拿到垄断地位，获得定价权。
然而，更值得警惕的是另一个助推逻辑———资产证券化。 目前，新派公寓、魔方、蛋壳以及自如等长租公寓企业均发行了资产证券化产品。 以魔方公寓信托受益权资产支持专项计划 （魔方 “ABS”）为例， 三档的预期收益分别是 4.8%、5%和 5.4%。
有分析认为，可观的收益是资产证券化产品吸引投资者的首要条件，而这必然要求租赁企业提高租金。
监管介入引发网络热议后， 监管火速介入。8 月 17日，北京市有关监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。 约谈会明确要求住房租赁企业： 不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源； 不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。 一经查实，将从严处罚、联合惩戒。
效果如何尚有待观察，但对租金的调控，早些时候已被写入政府文件中。 2018 年 5 月，住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》， 提出从六大方面提出做好房地产调控工作的明确要求，要求地方政府在控房价的同时也要控房租。
控房租， 加大供应才是硬道理，北京等一些大城市也已经出台了增加租赁住房的计划。 但从计划到真正进入市场还有待时日，因此政策的效果也暂未显现。
（综合《中国经济周刊》、微信公众号“侠客岛”）