地產專題

施政報告發表後，市民對於樓市更趨觀望，加上港股過去一週經歷大跌市，股市氣氛不理想，樓市也受到影響，買家入市意欲大降，紛紛認為要謀定而後動，暫時偃旗息鼓 待大市進一步明朗才作出部署。

成交降撻訂現 樓市需時整固

今年樓價升幅確實驚人，半年升幅逾一成，發展商又大舉推售新盤，令市場購買力被大量吸納，「加上 娥六招」推出後，市場開始對樓市有戒心。隨後，香港主要銀行終提高最優惠利率0.125厘，雖然象徵意義大於一切，但已改變部分市民對未來息口的預期。日前花旗集團香港及澳門區新 任行長伍燕儀坦言 香港已經進入加息週期，預計今年12月時銀行有機會再加優惠利率，料幅度維持0.125厘，明年更有機會跟貼美息。

南豐LP6錄七伙撻訂

受到更大影響的是香港股市，由今年2月開始接連下挫，過去兩週更一度累跌超過2,000點，市場籠罩悲觀氣氛。 到上週施政報告發表，特首林鄭月娥又表示要將公私營房屋比例，由六四調升到七三之比；另外在大嶼山大規模填海增闢1,700公頃土地。雖然到正式有樓落成要20年之後，但樓市在各個不利消息下，準買家也暫時忍手。早前出售的新盤，開始陸續出現撻訂個案，南豐的將軍澳「日出

康城LP6」，9月時開售，至上週三（ 10月10日）已有七伙撻訂，涉及訂金達262.2萬元。萬科置業（香港）位於屯門掃管笏的「上源」，第一批347個單位雖然沽清，但上週四（ 11日）的一手住宅物業銷售資訊網顯示，有兩名買家撻訂，合共被沒收54萬元訂金。二手市場也出現撻訂個案，粉嶺名都6座中層單位，面積399平方呎，9月底以近530萬元成交，訂金10萬元。買家在簽署正式買賣合約前，因市況問題而決定撻訂。雖然陸續有撻訂個案，但經紀指出，過去推售新盤，在出售數百或千多個單位後，總有少量單位出現撻訂；如去年9月時華懋的 「全 • 城匯」，銷情理想，952個單位悉數出售，但最終仍出現四宗撻訂。經紀指，許多時撻訂是買家在計算供款上出現問題，又或對銀行估價過分樂觀，以及在㨂樓時受熾熱氣氛影響而匆匆下決定，及後發覺力有不逮而放棄。近期的新盤撻訂個案，有可能也是這個原因所致，相信續需要多點時間觀察。

二手市況持續膠著

二手成交持續淡靜，中原地產統計十大屋苑交投，上週末（ 10月13及14日）兩天只錄得四宗成交，與對上一週相若，仍然是近期的成交低位（見表一）。 十個屋苑中，有六個錄得零成交，只有海怡半島、美孚新邨、新都城及映灣園各錄得一宗。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，買賣雙方在拉鋸，買家預期樓價會有更大幅度的調整，業主則不願意大幅減價，只有少數業主肯有較大調幅；加上新盤又搶去二手市場客源，以致二手市況陷於膠著狀況。有見市況趨淡，個別業主態度開始軟化，中原地產將軍澳都會駅分行副分區營業經理柯勇透露，週末時錄得一宗成交，實用面積470平方呎，原叫價780萬元，終以718元售出，減價約62萬元。九龍區方面，美孚新邨一個建築面積1,444平方呎單位於減價後以1,635萬元成交。中原地產西九龍美孚3期分行B組高級分行經理余考成表示，原業主在大半年前見樓市旺，叫價1,700萬元，並堅持零議價；隨著近月樓市氣氛轉趨不明朗，最終累減65萬元後售出。東涌映灣園一個956呎單位，呎價跌穿萬元大關。該盤業主近日開價950萬元放售，五日後即以896萬元成交，較上月同類單位跌價5.6%，呎價約9,372元，屬近半年呎價新低紀錄。雖然有業主願意調低售價，但普遍情況是準買家多抱觀望態度，

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，外圍環境充斥利淡氣氛，加上近期股市波動，而且主攻細單位的新盤搶客，進一步窒礙不少二手準買家入市意欲。即使有部分二手業主態度軟化，主動擴闊議價空間，惟普遍買家憧憬樓價將出現明顯調整，故市場觀望氣氛濃厚。布少明預期，發展商續積極推盤，相信仍會以貼市價吸客，在新盤消耗市場購買力下，二手交投難免持續受壓，預期本月一手續主導大市，二手表現更為遜色。

華懋朗城匯開價克制

事實上，發展商對於現時市況也有戒心，華懋的「朗城匯」開售，發展商拋出一句矛盾口號，就是開價會「進取中克制」。若按字面解說，即發展商開價仍然會高於市價，但不會距離市價太遠，最終開出呎價13,400至15,000元，實是市場價格。華懋銷售部總監吳崇武則揚言，樓盤連接西鐵朗屏站，位置優越，故開售全無壓力。市場普遍認為，樓市暫時進入整固階段，畢竟之前升幅過急及過高，適藉現時市場出現較多不利樓市消息，借勢回調十分正常，預計調整期有二至三個月。現時市場情況看，加息的幅度 應不會太大，正如花旗表示，今年12月有機加0.125厘，這個幅度對供樓人士的負擔十分輕微。同時，政府施政報告只有長遠策略但卻缺乏短期方案，供應不足 持續存在，特別政府將私人土地撥往興建公營房屋，私樓供應有機會更形匱乏。所以樓市雖暫時回軟，但仍要多觀察幾個月才更明朗。