小区太小没人管、物业不给力怎么办？虹口区欧阳路街道以“街区一体化建设”解题“一盘沙”到“一盘棋”，小小区合并升级

实现真正意义上的合并

■本报记者 周楠日前，虹口区欧阳路街道“祥德路—山阴路—甜爱路—四达路” 街区一体化建设工作委员会成立。祥德路、山阴路、甜爱路、四达路沿线区域有点特殊，横跨建设和欧三两个居委会，涵盖 万平方米，3700 多户， 包括 个售后公房小区、4个商品房小区、7个老旧房屋小区，面

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积在 平方米以下的“小小区”有 个。由于区域内房屋老旧、 基础设施陈旧、物5000 17业服务水平低，有的甚至无物业服务，安全卫生得不到基本保障。为解决“小小区”物业服务保障问题，欧阳路街道已率先进行“小小区”合并探索。如今，全新推进的街区一体化建设，实为“小小区”合并升级版。

统筹各方资源协同效力

新成立的街区一体化建设工作委员会的功能，简单说就是将“一盘沙”化作“一盘棋”。从构架上看，由街道分管领导担任主任，总牵头、总协调，明确委员会职责定位和工作内容，建立接待、例会、培训、信息公开、评议、约请等工作制度，提高街区整体物业服务水平。将众多“小小区”归并，委托区属企业宏阳物业托底保障，统筹各方资源，形成协同效力。

对无物业或物业仅提供某一项或某几项服务的小区，以街区形式，由居民区党总支牵头，小区业主组建志愿者团队，聘请人员提供保安、保洁等服务，解决小区全开放无人管、无人清扫等问题。宏阳物业对无物业管理小区提供维修托底保障服务。“宏阳暖夕阳”党员志愿者走访独居老人、困难家庭，每季度免费提供一次水、电、煤、家用电器安全检查。将房屋类型相同、品质相似、地域相近、管理区域较小、能合并的多个“小小区”，并为一个小区，通过扩大规模，降低物业管理成本，实现有序管理。

这样物业会亏本吗？宏阳物业欧阳区域经理邹卫亮算了一笔账：按照保安一岗 人轮流、保洁 人， 物业费最低标准 元/平方米

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算， 一般物业需管理 万平方米以上的小区才

1—2 0.8能收回成本。祥德路、山阴路、甜爱路、四达路沿

3线区域合并后，总面积将达 万平方米。“物业根据不同小区采取不同管理方式， 所收取的物

18业费也因地制宜。”但邹卫亮坦言，因为区域情况复杂，管理难度肯定不小。

针对这个问题，街道给出的方法是：促进基层党建与社区治理融合。目前，欧阳路街道通过“党建微联”智慧党建信息平台、“家园党建”议事平台和听证会、民情恳谈会等，最大程度听取党员群众意见和建议。 每个工作日上午 物业 居委 居民代表在市民驿站接待居民，帮助居民解决问题；定期对“一体化”建设

， 、 、重大决策、重要工作和实事项目推进情况进行信息披露，接受群众监督；每年一次由街区一体化建设工作委员会组织业主、居民，对物业和业委会为民服务、业委会规范化建设、志愿者和居民参与情况等进行评议。

如果说“小小区”合并升级版的效果尚待时间检验，那么，欧阳路街道已经完成的一些“小小区”合并，效果已经显现。

两年前，有着互通共用小区道路却属于不同物业管理的 个紧邻 “小小区”———虹仪小区、虹铁小区、祥德第三小区，开始尝试“小小

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区”合并，即成立一个业主大会，组建一个业主委员会，选聘一家物业公司管理，合并为新虹仪小区，这在当时是上海首创。虹仪居委会主

任杨永丽说：“‘小小区’合并整合了资源，从根本上解决物业管理区域不清、职责不清、小区公共资源紧缺的问题。”

停车矛盾和占道堆物曾是小区难啃的两根硬骨头。在“小小区”合并后，新聘的物业公司统一制订停车方案， 清理占道近 年的两个废品回收站点， 腾出地方可多停七八辆车；

20结合美丽家园建设， 小区设立气派的新门岗、志愿者服务点、物业服务点、健身点、居民议事点后，小区没再发生偷盗案件。在杨永丽看来： “过去既要当居委干部又要做物业工作人员，现在可以一门心思做回本职工作了。”

大连西路 号， 也是典型的微型小区，只有 户居民。蒋家桥居民区书记丁素

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芳说，这个小区没有围墙，一层沿街存在 户

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违法经营户， 一直没有合适的物业公司接管。

10街道通过“小小区”一体化建设，与天宝第一小区合并成立蒋家桥小区， 由宏达物业管理，提供一体化的保安保洁服务。居民王先生说：“小区主干道拓宽了，10 户违法经营户销声匿迹，

个信报箱和 个晾衣架更新了， 还增加了三处绿化，房屋内外墙面也粉刷一新。”

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走进四平路 弄，原先开放式管理的近900户居民也有了自己的“小区”。祥德居民区党

421总支书记周建岗说，这块地方包括私房、公房、二级旧里等房屋类型，原先外来车辆任意停放。如今规划出 个车位并收取停车费用。 小区自管会利用公共收益聘请保洁、 保安、 保绿人

120员，宏阳物业则负责小区维修等托底服务。

原先，欧阳路街道96个住宅小区中，200户以下的袖珍型“小小区”有48个，其中100户以下的有23个。如今街道已将11个“小小区”合并为5个 今年已完成和正在推的一体化管理涉及28个“小小区”，明后两年将扩展到42个。

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经过两年多探索，欧阳路街道以问题和需求为导向，形成“小小区”一体化建设三种模式。

第一种是“N合1”模式。将房屋类型相同、品质相似、地域相近、管理区域较小的多个“小小区”， 合并为一个具有一定管理规模的物业管理区域、一个维修基金账户，成立一个业主大会和一个业委会，实行一种物业管理收费标准，选聘一家优质物业公司进行全包干服务。

第二种是以大带小模式。孤立的、不具有合并条件的“小小区”或合并后不具备全包干托管条件的小区，委托临近小区具有较高服务水平、群众口碑较好的物业公司管理，扩大物业管理规模，降低管理成本，改善物业服务。

第三种是物业专项管理和居民自治相结合模式。 对于不能或暂时不能合并的 “小小区 物业公司提供某一项专业服务 （比如维修 由居民区党总支牵头， 发挥居民自治功

”，

能，通过挖掘内部资源和财力，成片或以街区

），形式，组织人员或志愿者开展保安、保洁等自我管理、自我服务。

欧阳路街道党工委书记王磊说，通过家园党建引领，推进“三驾马车”同轴共转、社会与社区同频共振、条线与基层同向发力，街道“小小区”治理逐步破局，物业服务水平显著提升， “小小区”面貌明显改观，居民参与度和满意率提升。下一步，街道将深化家园党建，把“小小区”一体化建设这块金字招牌擦亮，不断改革创新，整体提升小区物业管理服务水平不过，未来需要突破的点也有不少，如“小

。小区”合并后要整合志愿者力量，推动不同小区之间维修基金的合并，让不同业委会的合并更加有序等，从而实现真正意义上的合并。