|浅谈土地出让金审计方法

◇张萍

目前，土地资源的利用和管理正面临着一系列深层次的矛盾和冲突。土地出让收入成为地方政府财政收入的重要来源之一，但由于出让土地涉及的政策广、环节多，钻政策空子，打时间擦边球，土地寻租、倒卖土地、擅自改变土地规划、截留拆迁补偿资金等造成国有资产流失，农民利益受损的现象时有发生。为确保土地资源的合理开发利用，科学合理依法地管好利用好土地出让金， 提高土地出让金使用效益，根据目前土地出让金管理中存在的问题和审计实践，浅谈一些方法经验，与大家共同交流探讨。

一、树立总轮廓思想

一是在审计进点会上，对于地方领导关于本地区土地规划、面积及土地出让金收缴管理使用等方面情况的汇报要仔细听，认真记，对本地区土地情况有一个总的认识。二是根据国土部门和财政部门提供该 地区的耕地、林地、滩地等所有土地类型的面积、审计年度土地出让面积及所占地方国土面积的比例和土地出让台账，审查当地土地有无占比不恰当的现象。三是根据当地国土部门提供该地区土地出让地图和相关年度片区地价，并标出每宗出让地的地理位置，对工业用地、仓储用地、商业住宅用地等土地规划情况有感观了解，以便合理分配审计任务，迅速进入审计状态。

二、相互比对，查找漏洞

一是把出让地块的地理位置与出让方式、土地用途相互比对，看土地评估价和出让价是否合理，是否存在低价出让土地，是否存在利益输送的问题。二是把土地批复时间、批复面积与实际建筑情况比对，是否存在未批先占、未批先建、私自占用土地等情况。三是把合同中的开工时间、竣工时间与施工证相互比对，实地查看，是否存在土地闲置现象，是否存在应缴未缴土地闲置费或应收未收回土地的问题。四是把建工证、建筑工程平面图与土地规划证、工程建筑规划证比对，并到工程现场查看，是否存在改变土地用途，改变容积率及无施工许可证擅自施工等现象。五是查看竞得人与合同签订人、交款人是否一致，若不一致，查阅公安信息及银行资金流向，了解公司法人情况、 占股情况，弄清是竞得人新成立的公司还是合作开发的，是否存在倒卖土地问题。

三、查阅土地卷宗，紧盯环节不放

一是关注批复出让环节：明确批复出让的三种类型，即划拨出让、协议出让、招拍挂出让。划拨出让是否有政府会议纪要，是否符合划拨出让的范围；协议出让是否签订出让合同，合同条款是否真实，价款是否合理；招拍挂出让公告制定是否规范，是否存在限制出让条件、指定特定人的现象，是否按招拍挂规定程序进行，定价与评估价是否在同一年度或同一季度，是否存在低价出让土地现象。二是关注成交确认环节：是否及时签订成交确认书，是否按规定及时退还未竞得人保证金。合同签订环节：是否按成交确认书规定的时间 签订出让合同，并与财政出具的土地收入票据比对，是否存在推迟合同签订时间少缴或不缴滞纳金现象。

四、深入基层，调查取证

征地拆迁和补偿是土地出让重要工作，也是审计的重要环节，首先要弄清是国土部门负责还是乡镇政府负责，明确审计对象。再到土地所在乡镇、村及农户实地调查了解拆迁情况，是否按规定资金补偿到位，是否扩大补偿范围，是否存在私自扣押，虚报冒领侵占农民利益和套取财政资金的现象。三是对于工业用地，尤其是在县市级的大型企业、有污染的企业大部分是招商引资，查看相关证件是否齐全，是否有环评报告，是否存在未批先建情况，是否为了地方利益存在返还土地出让金情况。（作者单位：