房产税究竟能不能降房价

◇马光远

在房产税问题上，中国老百姓最天真的认识是，房产税可以降房价。这是为什么一谈及房地产长效机制时，很多人将房产税列为长效机制的核心的重要原因。这样的认识导致的结果是，一般情况下，老百姓对于加税的行为都是反对的，但唯独在房产税问题上，支持征收房产税的民众比例之高，令人惊叹。谁说中国老百姓没有觉悟，这么无私地支持政府对自己最重要的财产征不菲的税，这是一种什么精神？前段时间宁夏出台了房产税条例的执行细则，再次引发了房产税加快立法的猜测。

究竟为什么要征收房产税，先从中国房产税出台的前世今生说起。众所周知，中国的房产税，最早源于2003 年的物业税。2003年进行物业税改革的时候，并非为了抑制房价，而是规范不动产领域各种繁杂的税费。众所周知，中国房地产领域税费多达60多种，包括房地产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、印花税、营业税和 所得税，繁杂程度在全球独一无二，而夹杂在其中的各种收费更是举不胜举，饱受公众的诟病。

基于此，为了完善国内房地产开发和交易环节税费，2003年十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”当时推动物业税改革时，是通过物业税整合其他税费，而并非一个简单的加税方案。后来，物业税的讨论逐渐变成了房产税，而到了十八届三中全会时，则变成了房地产税，“加快房地产税立法并适时推进改革”。

民众对房产税之所以热衷，根本原因在于把降房价的希望寄托在房产税上。特别是每一次房价暴涨的周期，总能听到民间对房产税加快立法的期待和呼吁，专家们也不时地站出来预测房产税什么时候落地。对于房产税能否降房价，过去我一直给大家泼冷水。从以前房地产的价格规律看，影响房价最大的因素是房地产政策，包括货币政策和土地政策，而 不是税费。为了抑制价格，房地产领域的税费已经到了登峰造极的程度，一旦房地产政策变化，价格该暴涨还得暴涨。区区1%、2%的房产税不能抑制房价，这是基本常识。特别是这点微不足道的房产税，对于高净值人士和炒房者，以及相对于房价上涨的收益，根本就是九牛一毛。

而且，如果考虑征收对象，无论是按照面积征收，还是按照套数征收，对房产税真正有感受的只有一类人，那就是中产阶层。因为低收入者有可能免税，这在征收房产税的国家基本是一个通例，而对那些真正富有的阶层而言，房产税的支出对他们而言并不构成真正的负担。最后，房产税的真正承担者将是拥有一套以上住房，生活相对优越的中产阶层。对于中产阶层而言，即使1%的税率，每年的支出也在万元以上，绝非一个可以忽略不计的数字。房产税杀房价无力，但对付中产阶层，却可以成为剪羊毛的利器。

在房产税问题上，我一直

在普及一个基本的常识。就是大家一定要知道，世界上各个国家究竟为什么要征收房产税，以及房产税对房价究竟能起到多大的作用。因此，明确中国房产税的征收目的非常重要：是为了抑制房价，是为了抑制投机，还是通过向中产阶层征税，给地方政府增加稳定的收入来源？要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅取消其他税费。而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的征税，或者对炒房者直接征收暴利税。

如果不明确房产税开征的目的，而且在对目前已经存在的与房地产有关的税费不进行清理的情况下，就贸然开征，则意味着，房地产领域的税收将更为繁重。从国际比较的角度看，我国房产税税费不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关的税费高达60 多种，占房价的比例保守估计在40% 以上，在这种情况下，房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上，调整结构，而不是只强调征收房产税，但对于其他税费却不进行调整和清理。

从国际上来看，关于房产税如何征收、征税对象、税基、税率等等，各国的做法虽有差异，但共同点远远多于差异。比如，以英国为例，房产税是唯一的地方议会可以决定的税 收，占英国地方税收收入的比例高达90% 以上，占地方财政收入的比例也在60% 左右，可谓地方财政收入的第一来源。在这个意义上，很多国家地方的财政都是“土地财政”。但在英国，从未听说民众对房产税的抱怨，而且都是主动申报，这些税收，最后用于社区教育、医疗等各方面的建设。而且，英国地方政府并不是无限制地征收房产税，而是每年确定一个征收支出的总预算，减去中央财政的转移支付和其他收入，只有差额部分才征收房产税，同时，还对低收入阶层完全免税。这样的一个税收体系决定了房产税虽然是地方财政的主要收入来源，但民众对其具有高度的认同感。

从世界上有房产税的国家 的立法目的看，征收房产税主要目的是为了地产财政收入，而不是为了抑制房价。众所周知，美国有房产税，但美国房价经常经历快速上涨的周期。站在一个制度框架体系的角度而言，房产税在整个房地产制度体系中是可以起到稳定房价的作用的，但这不是房产税立法的主要目的。房产税的第一目的就是为政府增加收入，没有比这个目的更重要的目的了。所以，当你对高房价万般绝望，把最后的希望寄托在房产税上的时候，你最终一定会明白，这是多么天真幼稚的想法。我在谈及房地产的时候，基本不谈房产税，主要原因不外乎：一是房产税降不了房价；二是房产税立法近期不可能出台；三是让大家理性思考，不要幻想。