长租公寓之痛：叫好难叫座
冀鹏茜
最近，长租公寓概念火热，不少开发商磨刀霍霍，试图进军该市场。
长租公寓的实际情况如何呢，市场空间到底有多大？有哪些问题需要解决？
中国早先的长租公寓属于“二房东”模式的衍生品，即个人将其拥有的大量房源进行整体出租，然后加以品牌化运营。随后，在消费升级的大背景下，“互联网＋资本”平台、开发商、地产中介服务机构纷纷涌入长租领域，抢滩市场。
易居研究院研究员王梦雯表示，长租公寓最明显的特征便是租赁关系稳定，达到这一结果的方式可以是收集散户房源加以装修分割，然后出租，比如自如；也可以像集合式公寓运营机构购买或自持整栋物业，比如魔方。所以长租公寓的承租人与传统租房几乎无异，差异主要在于供应端的运营方式。
“我是被猎头忽悠进这个行业的。”面对记者，赵远（化名）侃侃而谈。
赵远告诉记者，猎头只用一句话，他就把自己“卖”了。
赵远坦言，2015年，在决定转行进入长租领域前，他心里其实蛮忐忑的，因为并不确定长租公寓能火多久。
赵远原本在一家4A广告公司供职，当时感觉被老板压榨得厉害，就有了转行的念头。恰巧此时，猎头找上了门，帮他介绍了万科泊寓门店营销的工作。
在应聘时，赵远被告知，住房租赁是一个万亿级的刚需市场，而这个市场目前尚未出现一个千亿级玩家，这意味着广阔的升职空间。
目前，赵远已是万科泊寓上海一家门店的店长。
“两年前，我身边还没什么人知道长租公寓，而现在这个行业已经火得不行。我管的这家店目前出租率在92%左右，但我的目标是至少要做到95%以上。”聊到长租公寓的行业前景，赵远难掩兴奋，满怀对升职的期待。
数据显示，在中国，每6个人中就有1 个是流动人口，截至2015 年底，中国总流动人口规模达2.47 亿人。
无论他们为何选择成为“城市间的漂流者”，都逃离不了需要租房的现实。
因此，这群“漂流者”便成了投资者眼中那块尚未被分食的蛋糕。
从 2014 年9 月，小米创始人雷军的顺为基金联合联创策源向YOU ＋公寓投资1亿元开始，到目前，碧桂园获得中信银行提供的300 亿元保障性基金用于打造100万套长租公寓，可以发现，后来者的手笔越来越大。
备受资本青睐的长租公寓，住进去的滋味究竟如何？
为了找到这个答案，记者在11月1日至7日，走访了万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓以及世联行红璞公寓在上海的多家门店。在这7天时间里，记
者发现，从内环到外环，再到郊区，长租公寓的租户随着地理位置的变化，而被分割成不同群体。
每一群体间的共性化作了一堵透明的围墙，墙外的人因“抱团取暖”的心理想住进去，而墙内的人因环境束缚想飞出来。
无形的圈层
11 月3 日15 时，正是上班时间，泊寓上海张江国创中心店（下称“泊寓国创店”）内只有工作人员和少数几名自由职业者在二楼公共空间办公。
带看房的销售人员告诉记者，A、B、C三户型（A最大，C最小）目前均只剩一间，配有电视、冰箱、洗衣机等家电，月租金从3600 到4990 元不等，户型面积为20~50 平方米左右。
与记者一起看房的还有另一名30 岁左右的男士，在看房过程中，销售人员不时打探记者与该男士的工作地点，并在随后的交谈中透露，泊寓国创店的住户大多是在张江科技园区金融或互联网公司供职的人员，以及少数自由创业者。
“工作地点决定了住在这里方不方便。”泊寓国创店的销售人员说。
随后，在张江高科技园区，记者随机访问了3名泊寓国创店的租客，他们均表示，是因为上班的便捷程度而选择了泊寓，如若工作发生变化或具备一定经济能力时，会选择搬离。
与泊寓国创店租客多从事金融、互联网相关工作所不同的是，外环线附近的冠寓上海周浦店，租客的职业构成更为多样化。
11 月6 日18 时，在冠寓上海周浦店一楼的公共厨房内，正在煮晚饭的男租客阿明（化名）告诉记者，住在冠寓上海周浦店有打工的、做销售的、做物流的等各行各业人士，只有年龄上比较有共同点，大多在30岁以下。
“一开始是想多结交些志同道合的朋友，但住久了发现，这里什么人都有，外加大家白天都在上班，深入交流的机会很少。”阿明对记者透 露了他选择冠寓周浦店的初衷，“活动定期都会有，去多了也没意思。”
在接下来与记者的交谈中，阿明透露出想要搬到中环以内的意思，主要原因是觉得目前3000多元的租金也不算便宜，他宁愿每月多花几百元，换取与自己设想中的群体住在一起。
“被割韭菜”的参与者
然而，租客眼中“不便宜”的租金，不仅没能让长租公寓运营者赚得盆满钵满，反而像一个无底洞，吸食着每一方参与者的血液。
目前，长租领域主要有四类参与者，开发商类（万科、龙湖等）、中介类（链家、我爱我家等）、酒店类（华住、如家等）和创业类（YOU ＋、湾流等）。那么，这些参与者的盈亏状况如何呢？易居研究院研究员赖勤表示，目前长租公寓机构的盈利能力仍然较弱，绝大部分处于亏损状态。
弱到什么程度
万科自2014 年以来便积极布局长租公寓市场，克尔瑞数据显示，万科泊寓目前在全国24个城市拥有2.4万间公寓，但并未实现整体盈利；
龙湖志向远大，为自己定下3年内实现租金收入达60 亿元的目标，但对外公开表示3 年内不考虑盈利问题；
已试水公寓市场两年有余的世联行，除北京红璞公寓是赚钱的，其他项目全部处于亏损状态。世联行 2017 年中报显示，2017 年1~6 月，资产服务业务毛利为亏损3336.64 万元，同比下降211.91%。
然而，市场各方像是完全不担心资金会打水漂一般，仍前仆后继地一头栽进这个“深潭”。
据了解，中国排名前30 位的房地产商中，已有1/3以上的企业涉足长租公寓，并且每家企业都加大排场，长租公寓的规模至少“5万间起”。除开发商外，前不久湾流又融资4亿元，抢滩长
租市场份额。目前，全国长租公寓企业超过1000 家。就算盈利，长租公寓的利润率也不高。易居研究院数据显示，万科泊寓广深地区的利润率在5%~10%，旭辉领寓的利润经测算在4%~5%左右。
前无盈利的“古人”，后却有抢着上来“赔钱”的“来者”，抢滩长租的参与者到底打着怎样的算盘？
一位不愿具名的业内人士表示，现在长租公寓的租金上不去，是因为还没有定价的话语权。一旦长租公寓的市场占有率达到一定规模，其参与者具有一致决定力的时候，就可以对市场价格产生影响。
深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员李宇嘉在其文章中表示，深圳有的项目打着长租公寓的幌子，却借“以租代售”套现，因此“长租公寓热”要谨慎，慎防套利和安全问题。
有数据显示，目前长租公寓每月租金至少占到住户个人月收入的1/3，且这个月收入是税前而不是税后。
这令人不禁对长租公寓的定位产生疑问，到底是解决特定人群的住房问题，还是解决所有城市流动人口的住房问题？如若是后者，长租公寓在定价上有无考虑民众的租金承受能力？
对此，易居研究院研究员王梦雯表示，理论上讲，租赁市场是为了解决没有能力、意愿或资格购买自住房又不属于保障房范畴的一类人群，包括蓝领、白领、金领等各类人群。但目前来看，白领市场空间最大，竞争也最为激烈，进军金领和蓝领市场的企业不多。
租金与质量的“相对论”
长租公寓的租金到底有多“不便宜”？记者获取的一份针对品牌长租公寓的上海客户调研报告显示，像万科、龙湖这样的集中式品牌长租公寓的定价一般为内环4000 元/月起，中环3500 元 /月起，外环3000 元/月起，郊区2000 元/月起。
分散式长租公寓品牌有自如、青客、爱上租等，其定价低于集中式长租公寓，内环为2500~ 3500 元/月，中环为1500~ 2500 元/月，外环为1000~ 2000元/月，郊区为1000~ 1500元/月。
集中式长租公寓是相较于分散式而言，其为租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权（通常为整栋或整栋中的几层），统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。而分散式长租公寓为租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。
业内人士透露，由于统一装修及日常保洁和家电维修等服务，长租公寓租金普遍比市场价高出15%~20%。
然而，在受访的8名不同品牌长租公寓的租客中，一位自如租客反映房间隔音效果差，另外4名冠寓和红璞公寓的租客均表示，高溢价的租金没能带来他们所期待的服务质量，且交通没有宣传的那么方便。为何“所付”与“所得”之间存在落差？对此，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，品质和租金之间如何选择，归根结底对应的是不同租客人群和租客需求。
据记者获取的调研报告数据显示，外环及郊区外的品牌公寓所面对的群体需求更多为租房刚需，租客以基层白领为主，尤其是高校毕业生和工作经验在5年以内的基层白领。此外，外环及郊区外的长租公寓租客税后月收入层级普遍偏低，以0.4~10万元为主流，且年轻未婚人士占绝大多数。
“又想品质高又不想付高价，这很难实现，公寓只能在相对便捷的地段提供相对优质的物业服务和增值服务。”张宏伟认为，目前集中式品牌公寓普遍面临好地段拿房压力大的问题，虽然现在长租公寓运营商在琢磨如何解决品质和租金难两全的困境，但想要得到本质上的改善，还要看房源充足率和拿地成本。
长租公寓的困境
记者在与多名长租公寓市场及渠道拓展从业人员的访谈中发现，业内长租公寓的一个普遍认知便是获取房源的成本居高不下。
此外，房源选点不科学也是目前长租公寓所存在的一个重大弊端。
一名前魔方市场部人员表示，目前的选房模型不够科学，通常都是先粗略判断一个地方比较便宜，直接租借下来，等到租金慢慢上涨，然后再到处去找租客。
而与上述两点相比，烧钱容易赚钱难是长租公寓最大的困局。
华兴资本长租公寓行研报告显示，中国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中，一个重要原因便是租金回报率长期较低，这使得长租公寓的拿房成本高，且企业很难在起步阶段自持物业。另一方面，在全球主要发达经济体利率趋于0甚至负的情况下，我国市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本较高。过低的资产收益率和较高的融资成本，很大程度上限制了企业加杠杆以快速做大的可能性。
另外，据业内资深专家对长租公寓的息税前利润率做的敏感性分析显示，当一家公寓的入住率达到95%，拿房成本超过租金收入的60%，则息税前利润率小于0。
而现实情况比测算的还要严重。不久前世联行红璞公寓总经理甘伟对媒体透露，红璞公寓集中式的公寓项目均来源于租赁，其底租成本占总成本的55%~60%，在底租成本外，还有每年摊销15%~20%的装修成本以及运营费用，长租公寓其实很难盈利，红璞公寓除北京外其他项目均处于亏损状态。
有业内专家评论说，长租公寓的利润结构，决定了这并不是一个盈利空间丰厚的行业，对已经进场和试图进场的玩家而言，依然有较高门槛。“无论是资源获取端还是运营管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图，赔本出场。”
出路在何方
获取房源成本居高不下、房源选点不科学、烧钱容易赚钱难，长租公寓面前困难重重，出路到底在何方？
易居研究院研究员王梦雯认为，通过培育机构住房出租人，可以有效提高住房租赁市场供给主动适应需求的能力，还有助于提高住房租赁合同备案率，有利于政府对住房租赁市场进行监管，从而解决住房租赁市场长期存在的一系列问题。
同时，在租购并举、租购同权的导向下，围绕长租公寓的政策红利还将持续释放。
链家首席市场分析师张月认为，长租公寓并不是一个迅速赚钱的捷径，“长态”与“常态”的经营才是长租公寓的出路。长态，即有长期回报；常态，是指持续的投入和服务。整个长租公寓细分行业已经在创新方面试水，如以REITS 和CMBS为代表的商业地产证券化金融创新。同时，政府的政策扶持，如在税收上的减免、建立符合城市人才引流人群的人才公寓等，都可以在一定程度上减轻运营负担。