长租公寓，资本的风口还是需求的风口？

李宇嘉

在政府和市场共同推动下，长租公寓呈现出了多层次、多主体供应的良好局面，除了万科、龙湖等龙头开发商，链家、世联行等大型房产中介，机构房东(YOU+、魔方等 )以外，各地国有企业(承接“只租不售”地块)、互联网平台(BAT和京东)、大型商业银行(建行、中行、中信)等，近期都开始高调进入长租公寓这个被称为“风口”的行业，成为长租公寓供应的主体。

目前，租赁需求主体是2.7 亿新市民，城市户籍“无房户”。考虑到多数年轻人“先租后买”，甚至长期租赁已成为普遍选择，热点城市实际管理人口中，租房人群占比超过50%。从调研看，大城市70%的租赁需求是以小户型、低租金为主的普通房源。链家地产统计，京沪深20~30岁的租客占比为70%~80%，超过50%的月租金支付在2000 元以下，不到商品住房套均租金的50%。

由于主力需求户型 (50~60平方米 ) 严重短缺，供需缺口超过20个百分点，合租比例高达65%，非成套商品房租赁(合租、城中村、企业宿舍 ) 超过80%。例如，占深圳租赁供应 70%的城中村，尽管套均租金仅为商品住房租金的45%(2200 元左右)，但接近60%的城中村租赁为单间或一房一厅。可见，小户型、低租金是租赁有效需求。目前，租赁供应多层次、多主体，但不能契合有效需求。

近两年，长租公寓成为投资风口，全国一下 子涌现出上千家公寓企业，仅深圳就有300多家。确实，长租公寓改善了居住环境，租赁关系稳定了、保障性提高了。特别是改造旧住宅区、城中村的长租公寓，消防安全标准提高了，“黑二房东”少了，适应年轻租客的居住体验性提高了，但租金也明显上涨了。据笔者在深圳调研，长租公寓“整租—装修—再出租”的一般模式下，相比装修前、相比同类普通住房，租金无一例外提高30%~50%，整租城中村的长租公寓，租金上涨了两倍左右。

而且，相比中介代理下租客和房东间的“私人散租”、“二房东”租赁，企业化租赁增加了翻修、物业管理、运营(人工、税收和财务、保洁、维修)等成本，这些都将以更高租金来收回。当然，在租赁供应端，政策也考虑到降低成本。比如2016年以来，热点城市土地出让完全自持租赁或配建租赁住房已常态化，并主要由市属或区属国企承接，楼面地价仅相当于同区域“招拍挂”地价的1/10~1/6。国企带头并发挥社会责任，无疑是降低租赁供应成本的重要渠道。不过，大城市新增地块供应的可持续性不足，另外新增地块多在城市外围，供应的有效性也需要考虑。

各方调研显示，对于新市民和广大租客来说，租房最看重的因素是：是否位于交通便利的位置(如是否临近地铁站)、租金水平、公共配套服务等等。由此，外围新增供地建设租赁住房，需要考虑对租赁供应有效性的强烈诉求。2011年，中

国提出“建设3600万套保障性安居工程”的战略，但事后显示，很多保障房建在外围、公共配套难以共享或跟进，甚至沦为“数字工程”，不仅浪费了土地和财政资源，住房保障的效率也不高，绝对不能重蹈覆辙。

国企承接的自持租赁用地，应作为引导或示范，带动社会投资进入。而且，基于国企运营绩效考核，以配建一定比例自持或公租房为主要模式，并以市场化部分弥补承担社会责任的损失。笔者认为，租赁已实现多层次供应，但并没有实现“多层次供应和多渠道保障”的结合。

目前，考虑到盘活存量(包括闲置低效的商业办公)，大城市住房供求关系并没有那么紧张，租赁房源供应潜力很大。不过，大城市存在租赁成本高(高租金、高交易成本)、秩序混乱、监管缺失、配套不足、信息不对称等问题。

租赁是体验性强的“软服务”行业，政府可以将监管重点从新房转到存量房，并加快集信息、服务、监管于一体的租赁平台建设，加快配套公共服务跟进。这样，交易成本降低，平台化、标准化还鼓励更多房源上平台交易，挖掘供应潜力，以大规模供应来降低成本。