| 捡漏法拍房，是捡了便宜，还是陷阱？

由于法拍房的价格低于市场价的20%~30%，吸引了不少人参与竞拍。不过，捡漏法拍房，虽然优惠多多，但这里面也是门道复杂，险象环生。

法拍房成交价普遍是评估价的七八折左右，较低的价格吸引了不少人参与竞拍。数据显示，2018年1~10月，广东全省司法网拍成交金额同比增长近50%至437.98亿元。

10月16日，一套位于余杭的西溪山庄香山美墅别墅成交，评估价1505万元，最后成交价1018.2万元，相当于打了6.8折；一套岸上蓝山117平方米的房源，成交价为210万元，比起评估价303万元，也几乎打了6.9折。

今年“双11”期间，阿里和京东司法拍卖平台共挂出了29套住宅用房（北京区域），竞拍周期1天。截至11月12日12:00，成交16套，流拍13套，多为7.5~8.5折。其中，总价4800万元，单价19万元，降价1000万元挂出的老北京四合院流拍了。

法拍房价格为啥便宜

法拍房之所以低于市场价，主要原因是与司法拍卖相关政策有关。

2004年，我国最高人民法院向社会公布了《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，其中该条例第八条明 确规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”

换句话说，若一套法拍房的总价为1000万元，那么通常情况下，该套房源首次起拍价为800万元，若出现流拍，房价还有在前一次保留价基础之上降价160万元的下行空间。

在北京法拍网上就有很多低于市场评估价25%左右的捡漏房源，这些特价房通常都是流拍后再次降价的房源。

个人如何捡漏法拍房

法拍房价格较低，个人买家该如何购买法拍房？据了解，通常法院民事执行局会与京东、淘宝等平台合作，将不动产在网络平台上拍卖。北京购房人也可以登录北京法拍网，参与法拍房竞拍。无论哪种方式，都需要在竞拍前预交保证金，保证金的数额通常是总起拍款的10%。之后竞买人凭借本人身份有效证明及保证金收据参与房屋拍卖，出价高者得房，竞得者可根据法院裁定书、协助执行通知书

及房屋拍卖成交确认书办理房屋所有权过户登记手续。竞拍失败者，可申请办理保证金退还手续。但竞拍成功未按时付清尾款，则保证金不退。

捡漏法拍房的相关风险

能以市场价的七折购买到法拍房，可谓捡了个大便宜。但捡漏法拍房，需要注意哪些呢？

北京市盈科（深圳）律师事务所郑博恩律师指出，由于是因债务问题强制拍卖，司法拍卖的房源成交后，往往存在两大主要风险：一是收房清场难，二是不明费用多。

清场问题

网络挂牌的法拍房主要有四个来源：按揭违约、民间借贷违约、司法没收、无主房产。最清白的房子就是按揭违约，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取，还有钥匙，方便过户。最麻烦的就是个人纠纷，后期如果有其他债主上门讨债，真是鸡飞狗跳。

需要注意的是，法拍房成交后，法院并不负责房源拍卖后的清场和交付，需要买家自行处理。也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，又是一场持久战。在深圳市中级人民法院官网显示的拍卖房源信息中，明确提到法院并不负责房屋的清场和交付，税费由买家承担。

清场问题可以归纳为户口遗留、长租约、占用等纠纷。户口遗留是二手房交房的常见问题。由于户口会影响孩子升学，而且遗留的户口对未来房产再出手也有很大隐患。

如何避坑呢？在竞拍前，必须弄清楚房产的居住现状，虽然万一遇到“老赖”只能走法律程序，但可以提前了解房子是否有签订租约。

税费问题

法拍房的税费一定要睁大眼睛看清楚，往往税费的数额比较巨大，让竞拍者有点无力承担。之前媒体就有报道“230万元抢到一套法拍房，被告知需交税费46万元”“151万元 法拍房，税费高达90万元”等新闻。像郑州市民杨女士花费230万元拍下一套房子，算下来“省”了几十万元。原以为自己赚到了，没想到过户的时候被告知须缴纳46万元的个税，因为该房屋上一次交易是“直系亲属过户”，过户房屋总价是500元，需要缴纳两次的房价差价20%，杨女士一下子傻了眼，“拍卖前，法院没有公示该房子上一次是‘直系亲属过户’啊!”

法院回应称，在查询房屋信息的时候，一般不会查其交易信息，只是查询其房屋产权所属情况以及是否被查封、抵押。

另外，在司法拍卖过程中，虽然法院会组织竞拍者前往看房，但法院一般不提供房子是否“满五唯一”等具体信息。而这涉及的可能是一大笔税费。司法拍卖中，涉及买卖双方的各项税费，均由竞得者支付。一套200万元的住宅，如果不满2年非唯一，各项税费加起来高达20万元，这一块的成本千万不要忽略。

需要特别指出的是，如果是商办物业，税费更是个大坑。网上有人拍了套700万元的商铺，最后算出来要交300万元的税。

某当事人2013年以302万元竞得一套商用法拍房，并在指定期限内付清房款。但当他前往房管局办理过户时却被通知，该房还欠着一笔土地出让金，最后算下来竟比市场价高出100多万元。

“竞拍法拍房时要注意，一旦房子在国家划拨的土地上所建，二次交易时还要补交土地出让金，那么所有费用算下来可能高于市场价。"业内人士说，如果房子有拖欠水电费和物管费，所有欠费也都要竞得者自己买单。

怎么避坑呢？房源是否“满五唯一”，需要业主本人或授权他人到房管局查询。但参加竞拍的时候，你只能知道房产证编号，没办法查到房源的买入时间和业主名字的房产情况。不过，你可以委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百元左右。