房地产项目投资的风险及规避策略

◇许晶晶

在最近的几十年里，我国房地产市场发展迅速，与之相关的投资活动也慢慢发展起来。房地产企业借此机会获得一定的利润，但是也面临一些巨大的风险。本文从房地产的投资方面进行研究，特别是对项目投资的风险问题进行了深入的分析，通过研究，对其风险进行总结并提出相应的防范措施。

一、房地产项目投资的特点

房地产投资详细地说是指资本持有者把他的资本投入到一些相关项目的研究和经营之中，同时希望利用有效的管理模式来获得更多的利润，最大限度地对风险进行预防。有少数研究者对房地产投资持有不同态度，他们觉得这是一种集体或个体通过不同方式在房地产范围内或是房地产再生产区域内进行应用的一种方式，其中包括投资，当然也存在对旧建筑物进行改造的现象。对房地产投资的相应管理模式进行深入分析可以发现，在这个城市化建设发展迅速的社会中，房地产投资已经成为人们赢取高收益的一种投资方式，因此， 其受到社会的高度关注。对房地产投资进行研究应该注意到房地产市场中具有的一些相关特殊性质，房地产投资有以下几种特性：第一，房地产投资成本较高。因为房地产这个行业具有一些独有的特性，比如资本相对密集，而资本的密集度往往对房地产投入的资金量起着关键性作用，因为无论是在土地使用方面，还是在相关建筑方面，人们都需要投入较大成本。第二，房地产投资的周期和回收期都较长。正常来说，人们在进行房地产投资时需要进行一些相关研究，举行一些相应活动，其中包括相关项目的讨论、施工工程的建设设计以及物业相应内容的了解。但是在房地产开发的过程中，土地方面的审核和房地产的建设问题中涉及的资金回流需要一个相对较长的过程，所以开发商要深刻认识到开发和资金回笼所带来的一系列问题，同时制定出一些正确的预防和应对措施。第三，房地产投资存在利润和风险都较高的特点。对房地产投资进行分析可以发现，人们在房地产市场中可以 赢取一定的利润，但是往往高利润也伴随着高风险，房地产投资具有许多的不确定因素，存在一定的投资风险，所以，如果要使投资得到有效保障，就需要对房地产投资进行充分分析。第四，政策在一定程度上有可能阻碍房地产发展，也有可能推动其发展，房地产产业表现出了基础性产业的特性，有利于推动经济社会发展，所以政府可以通过宏观调控对房地产市场进行调控，实施一些相应制度进行管理，让房地产市场处于稳定状态。房地产政策会在一定程度上对房地产市场起到阻碍或推动作用，在政策不断改变的情况下，人们的投资选择也会发生一定的改变。

二、房地产项目投资存在的风险

随着经济的不断发展，房地产行业发展势头越来越强劲，而房地产投资所面临的风险也越来越大。由于受到多方面因素的影响，例如投资周期的长短、信息是否对称、政策是否有变化以及企业内部制度是否完善等，所以房地产投资存在

一定的风险。主要表现在政策风险、市场竞争风险、企业资金风险、投资决策风险、项目决策风险和营销决策风险。对其风险进行科学的研究是人们在房地产投资过程中的一门必修课。

（一）政策风险

政策风险主要体现在住房政策、土地制度、银行相关制度和国家税收等所带来的风险。政策风险对于房地产投资企业来说是不能反抗的，例如税率的改变将会影响企业的税赋；银行信贷制度的缩小会使企业成本增加，甚至可能出现资金严重不足的现象，社会对房地产的需求也会随之不断减少，从而导致人们的购买力大幅下降。

（二）市场竞争风险

随着我国新时代经济的不断繁荣与富强，房地产市场的一些竞争所带来的风险主要表现在其自身市场中，如将类型差别不大的楼盘供给大量房地产，就会导致房地产的营销竞争加大，从而导致一些楼盘出现滞销或者宣传成本增加的情况。市场竞争风险大部分是由投资者对于其所在的市场不够了解和熟悉而作出的一些不正确的预测所带来的，体现了房地产投资企业对市场的熟悉度、把握度不高的情况。

（三）企业资金风险

根据房地产项目的长周期和资金投入量大的特性，所以房地产商筹措资金或资金回笼 都存在一些不稳定因素。比如，利率的改变导致企业筹资成本的增加，或者其他原因导致筹资难度大大提升，而客户的购买力也会随之下降；营销方式不正确也会导致销售效果较差，从而导致资金不能按时回笼，进而导致出现一定的风险。

（四）投资决策风险

决策者在投资项目中作出的决策在整个过程中起着关键性作用。投资决策的风险主要取决于可行性研究方案的科学性与有效性，决策层的组成安排是否适合，其对工作不熟悉、调查不深入也可能造成决策不正确或盲目投资。此外，决策没有经过民主选择同样也会带来一定的影响。

（五）项目建设风险

项目建设风险是指人们做好决定之后，施工需要的时间长，不确定因素也较多而带来的风险。例如开发时机不正确，对市场把握不准，对项目的盲目投资，管理模式的不全面，因工程质量不高而返工，因安全意识不强而造成一些安全事故，对不确定因素不了解以及工程掌控欠佳导致工程不能按时按量完成等都会增加项目的成本，带来一定的风险。

（六）营销决策风险

房地产的营销决定着资金回笼的有效性，也决定着项目投资的成功率。营销风险主要表现在如果销售模式不合理，那么有可能导致销售量大幅下降或不能达 到预期的回笼目标；一些市场定位或是价格改变也会导致出现销售定价不准确的风险。

三、房地产项目投资的风险规避策略

对于房地产投资中存在的一些风险，人们可以通过以下五种措施对其进行控制，在投资之前进行科学预测，在房地产投资不同阶段采取不同防范措施及应对方式，从而最大可能降低风险。

（一）在房地产投资之前对风险进行科学识别

一些不易暴露的风险很多时候是由房地产投资企业操作不当导致的，房地产行业的高利润必然伴随着高风险，所以房地产投资有利有弊。在投资之前对风险进行科学的识别就是事先对房地产开发过程中可能会面临的风险进行全方位的研究，并对各种不同风险进行整合归纳，然后针对不同的风险制定不同的措施，争取将风险的发生率降到最低。

（二）在房地产投资之前对风险进行正确预测

对风险进行正确预测是指企业在对风险进行科学识别之后，对房地产投资时会面临的一些风险进行准确的预测，并对其发生的概率进行计算，其中包括市场风险、政策风险、项目风险和资金风险等，并把相关数据提供给企业的决策者，旨在最大可能地降低风险，从

而减少一些风险所带来的不必要的损失。人们在投资过程中，可以先投资风险较小的项目，从而大大降低风险发生的概率。

（三）在房地产项目的前期进行风险防范

房地产项目的前期阶段具体是指对决策作出决定之后到施工之前这个阶段。这一阶段的工作内容是对项目的一些相关规划、特点、获利渠道、土地使用、手续报批和设计规划等。这一阶段人们要深入地对市场进行研究，找到合适的消费群体，同时确定项目定位，正确预测定价，有效完成相关设计工作，并使其达到预期理想，从而减少成本，促进企业发展。

（四）房地产项目建设过程中的风险预防

建设阶段具体来说是指基础建设开始到竣工的整个过程。 这一阶段，企业的主要任务是对项目的各方面进行监控。其中包括项目的成本、管理等。与此同时，应该制订一个完善的施工方案，方案要通俗易懂，语言要严谨准确，此外，还要采取科学的方法，保证资料充足，并且做好现场管理，预防出现材料损失、使用有害材料、施工设备不全、未按正确方法进行、管理者能力不足和无故延长工期等一系列风险，尽量保障项目能够按时按量达到预期目标，从而给企业带来经济效益，促进企业长久健康地发展。

（五）正确面对房地产营销风险

房地产营销是整个过程的最后一步，对投资的成功率起着决定性作用。营销工作应该融合整个项目过程，前期就应该做好相应的策划，对市场进 行仔细分析和深入研究，对目标群体找到正确的市场定位，尽最大可能降低销售风险。在实际营销工作之前，制定一套科学的策略，根据企业自身实际，找到合适的营销方式，找准时机，收集各种相关信息，提前做好宣传计划，根据客户的需求进行不同方式宣传，并使宣传效果达到最大化。

四、结语

本文从不同角度对房地产投资会出现的相关风险进行了深入研究，总结出了项目投资风险出现的各种原因，并基于此提出了相应的预防措施和科学有效的应对策略，希望可以帮助人们尽可能地预防风险，降低风险，减少不必要的损失，从而提高企业经济效益，促进企业长久健康地发展。（作者单位：