得房率越高越划算吗?

公摊面积多少、得房率高低一直是购房者心中的一道坎,是购房过程中的重要指标,因为它和购房者的切身利益息息相关。

Licai - - Real Estate 不动产 - 文/本刊记者 赵新江

在购买房子的时候,业主大都非常关心得房率高低的 问题,公摊面积多少、得房率高低一直是购房者心中的一 道坎,是购房过程中的重要指标,因为它和购房者的切身 利益息息相关,希望在花同样价钱的情况下,自己家的房 子得房率高点,房间宽绰些,住起来更舒服,所以大多认 为得房率越高越划算,然而,事实果真如此吗?

计算得房率的方式

得房率是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面 积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。 例如:张三买了一套房,建筑面积100㎡,套内建筑面 积为78㎡,那么得房率就是78÷100×100%=78%。 我们知道:建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。公摊 面积越大,则得房率就越低;公摊面积越小,则得房率就 越高。 那么,公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称,即指 各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积。包括电梯 井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门 厅过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用 房的建筑面积等。

影响得房率的因素

影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。公摊面 积包括两部分:一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以 及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑 面积;二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及 外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。具体受以下 几个方面因素的影响: 层高。随着建筑高度的上升,越往高层,建筑结构越 复杂,公共设施占用的面积就会越多,得房率也会随之降 低。所以选房时,既要考虑到低层的弊端,也要考虑到高 层的得房率与公摊,选择合适的楼层与合适得房率的房屋。 公摊面积。影响得房率最直接的原因就是公摊面积的大 小。公摊所包括的面积有电梯井、管道井、楼梯间、垃圾 道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等。 这些部分所包含的面积都会被平摊到各家各户中。如果公

摊小,那么得房率就会高;反之,若公摊面积过小,也 包含着这些公共区域空间狭窄的弊端。 楼体形式。最常见的楼体形式还是板楼和塔楼。塔 楼高度较高,以电梯和楼体为主,长宽相似,高度突 出,所以在相同条件下,塔楼每层户数较少,在公共设 施占用空间不变的条件下,公摊面积变大,得房率低。 板楼楼体长度大于宽度,每一层住户较多,也就是一梯 多户或者是多梯多户,平摊下来,公摊较小。 梯户比。房型结构一般指几梯几户。比如,在同一 幢楼上,相同梯数不同户数可供分担的总公摊面积可能 相差不多,但随着户数的增加,平均分摊到各家身上的 面积就会减少。不同梯数,相同户数,梯数越多,公摊 就越大。 赠送面积。开发商常常会通过赠送面积来掩盖得房率 的缺陷或者通过大的赠送面积来吸引购房者。最常见的 赠送面积是在飘窗或者阳台的赠送上,阳台赠送一半面 积,飘窗全赠送等,都可以提高得房率和房屋利用率。 选择高得房率的房子时,可以问清楚赠送面积的大小。

得房率把握“度”最好

虽然得房率越高,房屋的性价比越高,但得房率不 是越高越好。如果公摊面积太小,会使公共区域拥挤不 堪。如果购买的是塔楼,一梯10多户的公摊如果太小, 势必会影响正常出入,居住舒适度将大大降低。 所以,得房率应有个合理的限度,并不是越高越 好。目前市场上约定俗称的得房率标准,要求高层建筑 得房率不低于70%,多层建筑得房率不得低于75%。 同时,得房率低,意味着公摊面积大。购房者在买 房时,是购买的建筑面积,建筑面积里,包含了公摊面 积。也就是说,购房者在买房时,也为公摊面积买单。 很多人觉得为公摊面积付钱,是在花“冤枉钱”,因为 这个公摊面积,并不是单独包含在自己房子的可使用面 积之内。我们买房,当然是希望房子可以使用的面积越 大越好。 不过,盲目追求高得房率是个误区。各家楼盘的得 房率有很大的差异,一般情况下,多层住宅的得房率在 85%~90%,小高层住宅的得房率在80%~85%,高层的得 房率相对较低,一般在75%~80%,酒店式公寓则会更低。 一房地产业内人士认为,得房率在80%左右比较合 适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比

避免面积被“盗”

购房合同中有附件标明了“公共部位与公用房屋分摊建 筑面积构成说明”,但只列明了应分摊的部位及其构成,具 体数据仍不确定,所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能 性。购房者要把握住以下三个重要环节,避免应得的面积被 “盗”。 索取公摊数据。签订合同的时候,让开发商出示有关计 算公摊面积的数据,包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面 积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据,也可以要求开发 商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积,这 样业主可以通过数据求出公摊面积,以明确自身的权益。 查阅有关资料。房屋的业主们有权自查或者聘请律师向 设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关 文件,比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量 报告、各种数据的计算方式及其文件等等。 在购房合同中约定公摊面积。购房合同第三条和附录二 中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款,购房人应 当在合同中约定公摊面积的数字,并在附件二“有关公共部 分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中,详细约定公摊的 具体部位、面积大小。 总之,“得房率”影响的是自己所购置住宅的使用面 积,衡量着一套住宅在使用中的舒适度,购房者不应盲目追 求高得房率,而是应该结合实际情况,全面进行考究,当超 过合理的限度时,一定要注意是否以牺牲业主的舒适度为代 价换来的。所以,房子的得房率并非越高越划算。

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