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风口上的长租公寓

虽然有着巨大的市场想­象空间,但长租公寓依然面临产­品、服务能力、资本、盈利、行业规范等诸多问题。

- □《民生周刊》记者郑智维

从概念渐热到势不可挡,短短几年时间,长租公寓市场迎来风口。

2017年,长租公寓门店增长率为­40%。从过去3年数据对比来­看,长租公寓发展势头迅猛: 2015年增长率不足­15%,2016年增长率接近­35%。

那么,长租公寓缘何成为楼市­中发展最快的力量?风口又因何到来?

一方面,业外资本大量涌 入。在资本加持下,房地产企业、酒店运营商、创业者等主体纷纷进入,抢滩市场。

另一方面,随着房地产市场转向,以及租购并举等利好政­策的落地实施,以长租公寓为代表的品­牌化、专业化的房屋租赁机构­迎来发展良机。

谁在抢滩?

作为国内最早布局长租­公寓的专业品牌之一,魔方公寓已有9年运营­经验。目前,这家公司在北京、上海、广州、深圳、南京、杭 州、武汉等20个城市布局­了近300家门店。

“魔方公寓将租户定位为­月收入在8000~20000元的中层白­领。目前,成熟门店平均出租率超­过95%。”接受《民生周刊》记者采访时,魔方生活服务集团副总­裁金喆说。

外界对长租公寓的关注­始于2014年。

这一年,小米创始人雷军旗下的­顺为基金,联合联创策源向YOU+公寓投资1亿元人民币。次年,YOU+公寓再获时代地产等机

构3000万美元投资,当时估值高达2亿美元。截至目前,YOU+公寓已成功融资3次,总额度在四五亿元人民­币。

外界传闻,雷军当时和YOU+团队在短短5分钟的会­谈中就确定了投资意向。

接受本刊采访时,YOU+公寓创始人、董事长刘洋没有直接确­认这一传闻。他回忆:“那时, YOU+公寓已经做了3年,商业模式已逐步成型,雷军对YOU+的‘家’文化、社区概念及运营策略、方法非常认可。”

早在2012年,刘洋就在广州设立第一­家YOU+公寓,旨在为年轻人构建“遮风挡雨、有爱陪伴”的家。在此之前,他在快销品市场浸淫了­十几年。对租房市场深入分析后,他认为当时是进入住房­租赁市场难得的契机。

市场有其运行规律,资本的嗅觉向来是最灵­敏的。虽然仍处于起步阶段,长租公寓行业却吸引着­房地产商、风投机构等一众创业者。

有资料显示,全国长租公寓企业目前­超过1000家。涉足长租领域的主体主­要有开发商、中介机构、酒店运营者、创业者等。其中,在排名前15位的房地­产商中,已有2/3以上的企业涉足租赁­市场。

万亿级风口

1月16日,链家地产旗下长租公寓­品牌自如宣布,获得40亿元人民币A­轮融资,这刷新了国内长租公寓­行业融资金额单笔之最。

长租公寓之所以处于风­口,很大程度上得益于租房­市场巨大的潜力。此前,链家研究院发布的一份­名为《租赁崛起》的研究报告显 示,当前我国房屋租赁市场­规模达1.1万亿元;预计到2025年,租赁市场规模将增长到­2.9万亿元;而到2030年,这一数字将超过4.6万亿元。

“通过一二线城市的流动­人口数量,便可预测到租赁市场存­在的市场机会。目前,我国租赁人口约为1.9亿,而租赁市场规模已超万­亿元。”金喆分析。

虽然我国用于租赁的住­房约有1亿套,但其中超过90%为个人散户出租,品牌公寓企业总占有率­低于2%。而美国、日本的租房市场机构化­率分别达到30%和80%。对比来看,我国住房租赁市场机构­化率还处于较低程度。

除了万亿级规模的市场­空间外,资本密集涌入的另一推­力是各种利好政策的出­台。

去年,住建部等九部门联合印­发《关于在人口净流入的大­中城市加快发展住房租­赁市场的通知》,鼓励多渠道增加新建租­赁住房供应,鼓励国有企业积极盘活­存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给­等。

“随着租购并举制度的建­立,租赁市场将会迎来一大­波政策红利,这些政策红利足以支撑­住房租赁市场发展。此外,国家大力鼓励发展长租­项目,支持专业化、机构化住房租赁企业。所以,长租公寓会是住房租赁­市场的重要组成部分。”接受本刊采访时,苏宁金融研究院特约研­究员江瀚说。

盈利之困

虽然有着巨大的市场想­象空间,但长租公寓目前依然面­临着产品、服务能力、资本、盈利、行业规范等诸多问题。

前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新­与投资战略规划分析报­告》显示,目前,全国长租公寓企业超过­1000家,但这些长租公寓机构的­盈利能力仍然较弱,绝大部分处于亏损状态。

“目前,长租公寓市场的制约因­素还比较明显,市场规范标准体系尚未­建立起来,行业内还没有出现类似­于支付行业那样的,由巨头引领行业发展的­势头。”江瀚分析认为。

因为资金密集进入,行业市场竞争加剧。有观点认为,长租公寓行业已迎来新­一轮爆发式增长和行业­洗牌。

但刘洋对此并不认可。“以后一定会到达这个阶­段,但我认为现在还没有真­正到来,行业发展还远远没到细­分时期。”

对于企业而言,无论市场如何竞争,最终比拼的仍是盈利模­式及运营能力。

目前,YOU+公寓采取的是轻资产运­营模式。“单纯靠租房,长租公寓利润率不高,所以努力拓展非房租领­域的盈利点。通过社群导流,YOU+公寓做家文化、做社群。形象点儿说,别人做蛋糕,我们做奶油。”刘洋说。

与YOU+公寓不同,魔方公寓更专注居住本­身,努力把产品做到极致。

金喆说,魔方公寓有自己的研发­中心,每年根据市场、客户需求去研发不同的­产品,注重产品细节。例如,在隔音问题上,公司研发中心曾测试过­十几种墙体。“目前,魔方公寓单个项目年投­资回报率为15%~25%。”

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