棚改货币化安置优惠政策收紧
从当前的形势看，部分城市的房价涨幅过大，房地产去库存政策的负面影响开始显现，包括棚改货币化在内的房地产去库存政策应该逐步退出。
10月8日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进棚户区改造工作，进一步改善住房困难群众居住条件。
会议要求，严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。
曾经助力三四线城市楼市去库存的棚改货币化政策，将迎来一次较大变化。
功不可没
棚改是重大民生工程，也是发展工程。近些年来各地区、各有关部门大力推进棚改工作，累计已有1亿多棚户区居民“出棚进楼”，对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了一举多得的重要作用。
住建部今年7月曾发布消息称，棚改促进了房地产市场平稳健康发展。房价上涨较快的城市，通过新建棚改安置住房，增加了住房供应；房地产库存多的城市，通过棚改货币化安置，促进了房地产去库存。不仅如此，棚改还促进了上下游相关产业发展，对经济稳增长发挥了积极作用。
上述国务院常务会议要求，按照2018年《政府工作报告》确定的新的三年棚改计划，督促各地加快开工进度，加大配套基础设施建设，严格工程质量安全监管，保证分配公平，确保按时完成全年棚改任务。
事实上，中国的棚改工作很大程度上改善了城镇住房困难家庭的居住条件，但围绕棚改货币化安置推高三四线城市房价的争论也日渐增多。
自2015年开始，政府开始推动棚改货币化安置比例的提升。简而言之，政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而居民再到商品房市场中购置住房。
这种转变背后，正值国内房地产市场出现分化，一二线城市销售火爆，而三四线城市楼市库存压力增大。棚改货币化安置比例的提升，客观上会帮助三四线城市楼市去库存。
据了解，我国2014年棚改货币化安置比例为9%，2015年比例为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%。数据显示，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。
今年以来，一些地方公布的数据显示，在有效控制房地产增量的同时，棚改货币化等因素带动下楼市销售良好，一些房地产库存大的地区已逐渐进入“库存合理区间”。
因时而变
棚改政策从3个月前的“房价涨幅压力大
的地区，要以实物安置为主”调整为“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”。
政策上的调整释放出诸多信息：首先，棚改货币化对去库存功不可没，但去库存任务完成之后，该政策也应因时而变。其次，部分城市取消货币化安置，但并不等同于一刀切，不等于棚改彻底退出历史舞台。还有，棚改政策的改变是与当下整体的楼市大环境相呼应的。
国家看到了棚改对三四线城市楼市发展和去库存的作用，也看到了棚改对当下楼市刺激房价过快上涨的弊端，为了整体调整楼市大环境，保证楼市平稳健康发展，棚改也应在完成任务的区域得以取消，而在未完成任务的地区还可以继续实施。这也意味着，房价上涨过快的城市很快要失去棚改支持和资金支持。
事实上，舆论对于棚改货币化的争议早就引来官方关注。住建部7月份通过召开会议等方式，督促这些商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，及时调整棚改安置政策，要采取新建棚改安置房的方式。
早在2017年8月，住建部就已经会同发展改革委、财政部等六部委联合印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》明确，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，采取新建安置房的方式。
2017 年11月，住建部还会同开发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地 方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。
应逐步退出
有关叫停棚改货币化的声音日渐增多，但业内也有不同的声音。根据中国家庭金融调查数据，在2013年至2017年的棚改货币化安置家庭中，仅20.4%的家庭重新购房，占全部购房家庭的比例仅为4.1%，有业内专家认为，这对住房市场的影响非常有限，投资性住房需求才是当前推动三四线房价迅速上涨的主要因素。
此前有专家表示，棚改货币化安置给了家庭选择是否购房的自由，在提升资金使用效率、增加家庭储蓄、减轻家庭负债、增加家庭创业和工商业资产、提高家庭投资性收入提升家庭消费水平等方面具有重要意义。
然而，从近两年看，货币化安置比例不断提高。数据显示，2013年全国棚改货币化安置率仅为7.9%、2014年为9.0%、2015年为29.9%，而到了2016年时，货币化安置比例已高达48.5%。
中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立认为，大比例地进行货币化安置不仅助长了居民盲目加杠杆的冲动，也刺激了房地产开发商在三四线城市盲目扩张，给宏观经济的稳定及金融稳定带来风险隐患。
中原地产首席分析师张大伟分析，最近几年楼市，尤其是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。货币化安置造成了大量的购房需求，而部分城市的库存不足，这些需求放大了购房紧张情绪。市场突然增加了几百万户手持现金的购房者，而大部分城市又因为信贷宽松购房者积极购房。各种政策叠加下，房地产市场持续上涨，从一线城市蔓延到二线，从二线蔓延到现在的大部分三四线城市。
尹中立认为，从当前的形势看，部分城市的房价涨幅过大，房地产去库存政策的负面影响开始显现，包括棚改货币化在内的房地产去库存政策应该逐步退出。