商业地产成烫手山芋？龙湖却瞄准2020年租金收益50亿

万科再次“杀入”商业地产。近日，瑞安房地产发布公告宣布，公司于5月26日将重庆天地79.2%股权以41.33亿对价转让给万科。此外，起家于重庆的龙湖地产有意加大商业地产的布局，最近一次在香港和深圳拿地加码。港资恒隆、九龙仓在内地更是风生水起，纷纷加码一二线城市的商业地产项目。

一边是甩卖；一边是增持，商业地产的江湖地位将有何变局？

去年龙湖整体出租率95.1%

亿翰智库发布的2016年中国房企商业物业价值榜显示，万达集团以2302亿元商业物业价值领头，华润置地、九龙仓、恒隆地产等位于前十名，第二梯队包括龙湖、保利等。

万达商业2017年目标收入为1486亿元，新开业50个万达广场，租金收入将实现253.7亿元。在租金方面，王健林给万达商业定了一个小目标，从2017年到2025年，租金年均将保持25%的增速。

2011年，龙湖地产有限公司董事长吴亚军把商业地产作为龙湖集团的战略 目标，未来每年销售回款的10%将用于商业物业投资，每年开工量的12%作为商业项目留存。到2020年，龙湖商业旗下开业商场总量将超过40座，商业地产占集团利润份额将达到20%以上的水平。

龙湖集团商业地产部总经理李楠向《每日经济新闻》记者表示，“2016年，龙湖商业整体出租率为95.1%，商业物业的坪效（即每平方米面积上产生的销售额）也处于行业内优质水平。”

资料显示，去年恒隆地产内地租赁物业边际利润率仅为63%，内地商场的整体出租率为83%,较去年增长2个百分点，其中上海港汇恒隆广场96%的出租率最高，大连恒隆广场的出租率仅66%，为恒隆广场内地商场中出租率最低。

相对而言，九龙仓商业地产出租率相对较高，截至2016 年12月末，成都国际金融中心商场出租率为98%，客流量提升195%，上海时代广场和会德丰国际广场出租率分别为100%、96%。

在香港上市的内地房企华润置地，旗下主打商业产品万象城以2012年为临界点，此前开业的平均出租率为96.1%，此后的出租率则为90.3%。

对于商业地产来说，出租率到底意味着什么？恒隆地产在2016年年报中明确表示，未来将持续提升内地商业地产 的占比，并在今年集中精力提高购物中心的租出率。

为了提高出租率，拉动消费，应对规模效应带来的运营压力，房企也在寻找不同思路。李楠表示，龙湖地产一直试图推进商业一体化平台建设，包括从招商、推广、运营、物业、工程、招采、人力等方面，思路是以集团为统筹，各地区、各项目联动运作，在此一定基础上提升了整体运营效率。

龙湖要求新项目讲故事

据亿翰智库预计，2017年商业物业新增面积将达到2030万平方米，其中环渤海、长三角、珠三角、中西部地区占比达到90%以上。从单个城市来看，上海、深圳等多个城市商业物业新增面积均将破百万平方米。

《每日经济新闻》记者了解到，对于商业地产的择址，恒隆地产、九龙仓以及龙湖地产均以一二线城市为主，并表示加大对内地商业地产的投入。

与港企对内地市场判断相似，以龙湖为代表的内地商业地产商也重点布局重点一线和二线城市，实现网格化的布局。

目前龙湖商业地产的主要产品为“天街”。李楠透露，龙湖在地段选择上 的逻辑，即重点在城市核心的居住人口密集区以及核心交通节点来布局和开发。

和王健林借助基金加大万达商业轻资产运营不同的是，龙湖地产则想“吃独食”，对商业地产全面自持。龙湖集团内部人士透露，龙湖商业早期因为规模不够，前期投入很大，发展一直很吃力，但随着集团规模壮大，商业目前已实现造血。

2016年，龙湖集团销售实现881 亿元，较上年增长61.6%，其中物业投资业务租金收入达到20亿元，同比增长35.2%，毛利率74%，而去年龙湖的融资成本仅为4.92%，是民营企业中成本最低的企业之一。优质的财务结构使得龙湖在商业地产上底气十足，李楠表示，吴亚军给龙湖商业地产下了一个“军令状”， 2017年租金收入将达到25亿元，2020年租金收益将突破50亿元。

“在这样的地产规模上，我们拿销售回款中的10%为上限投入到商业板块，我们的地产盘面做得越大，背负的分担相对会更轻松。”李楠表示，龙湖商业要求每一个新开业项目在筹建初期都要建立独特的“故事脚本”，并将“故事脚本”融入到空间设计、业态引入、营销推广以及客户服务等各个环节。