房企备战轻资产频现新面孔 主谋“品牌输出+资产证券化”

转型篇②

在销售利率下降的当下，房企想要快速扩大规模并抢占更多市场份额，纷纷转型轻资产模式。万达、万科、佳兆业和星河等老牌房企均涉足轻资产，部分房企借力资本市场加快了全国化布局。

轻资产因投资少、灵活性强和风险低等特点受到房企青睐。就目前来看，国内各大商业地产房企正在尝试或践行的轻资产模式不外乎品牌管理输出、资产证券化及合作开发这几类。

仲量联行深圳零售地产部总监许斌告诉《每日经济新闻》记者，现在房企商业品牌管理输出还在不断扩张，但有一个考验是如何拿到更多的项目。

品牌管理输出项目扩张

世邦魏理仕《全球购物中心发展报告》显示，2016年全球新建购物中心1250 万平方米，同比增长11.4%。中国延续了自 2010年以来的活跃势头，以575万平方米的面积占比近半，再居全球首位。2017年，中国17个主要零售市场将面临800万平方米的新增供应量。

各大房企也在加速布局品牌管理输出项目。以深圳本土房企星河为例，近日星河商置宣布签约深圳龙岗星河iCO、深圳布吉星河COCO City两大品牌管理输出项目，同时正在筹备深圳雅宝星河COCO Park。

星河商置方面透露，计划将商业版图向北拓展，并计划至2020年完成以珠三角、长三角为核心的全国布局，实现商业服务项目40个以上，商业运营管理面积超过350万平方米。

无独有偶，佳兆业自2016年开始尝试轻资产管理输出业务，今年进入开业筹备期的购物中心达到5个，目前在营、筹备和在建购物中心达64个，总面积超500万平方米，未来5年内仅广深区域的精品购物中心数量将超过10个。

而万达轻资产模式的转型力度更大。万达董事长王健林曾公开表示，想要更快扩大规模，重资产模式已经不适合， 只有轻资产模式才能更快发展。

今年上半年万达新发展项目28个，万达广场26个，万达城2个。万达广场全部为轻资产项目，其中投资类轻资产项目14个，合作类轻资产项目12个。

业内观点认为，今后长期持有项目和输出管理将成为实力开发商及运营商的两大盈利模式。

资本运作提速

目前国内践行的几大轻资产模式，除了品牌管理输出外，资产证券化也是重要举措之一。

星河商置于去年12月挂牌新三板，迈入资本市场。按业务拓展模式，星河商置试图通过委托管理、管理输出、品牌输出、整体租赁、小股操盘和第三方合作等模式快速拓展业务。未来星河商置将借力资本市场，产融互动，逐步建立商业运营管理的资本运作体系，并实现快速化、规模化发展及全国布局。

万科商业也一直在走轻资产运营道路，早在3月17日，万科公告商业地产发展战略，决定把印力集团定位为集团商 业开发和管理的平台。5月23日公告成立两只商业地产投资基金，规模128.9亿元，加之年初 128.7 亿元的联合收购平台，试图撬动258亿元的商业地产规模，为未来进一步的资产证券化预留通道。

另外，去年9月大悦城地产宣布以14亿美元转让下属三家子公司49%股权，并建立国内首家房地产基金平台，引入中国人寿和新加坡政府投资公司（GIC）作为战略合作伙伴，同时，其运营模式开始朝基金合作和管理输出模式迈进。

许斌指出，借力资本市场运作其实就是不动产资产证券化，优质的商业项目经济效益不会降低，投资者看好其稳定的收益愿意投资。

记者观察到，现实的情况是国内资产证券化尚处在初级发展阶段，商业地产ABS或类REITs仍处于试水阶段；规模化最核心的如税收优惠、法律还有待进一步突破；商业运营能力、资产管理能力及租金回报率等有待进一步提升。未来，随着金融风险防控机制的逐步成熟，金融与房地产市场深度融合，才能走向真正的商业地产轻资产化。