房企融资遭遇“紧箍咒”重拳之下何以夹缝求生
借道房地产信托 资本篇②
作为一个资金密集型行业，房地产对金融有很强的依赖性，但在金融去杠杆和楼市调控的双重背景下，房企融资的难度陡增。
中原地产研究中心数据显示，2017年内地房企融资明显收紧，2016年 1~5月，房企融资数据高达5514.8 亿元，而2017年上半年，合计房企融资资金只有1232.4亿元，同比跌幅高达77.7%。
在融资渠道紧缩的形势之下，房企又将如何应对？
今年以来，房地产信托的融资规模一直在攀升。
用益金融信托研究院数据显示，今年 1~5月，房地产信托的成立规模占比逐月上升，其中，5月成立规模为256.61亿元，同比大涨 250.64% ，在信托各投放领域中占比达23%。
作为国内的龙头房企，恒大是房地产信托的大户。据Wind资讯，今年以来涉及到恒大的信托项目共27单，总规模接近160亿元。其中最大的一笔为由爱建信托发行的长盈精英恒大深圳沙井项目并购贷款信托，实际募集规模高达52.76 亿元，预期收益率为7%。
走在强势扩张路上的房企也颇青睐房地产信托的融资模式。用益信托网的数据统计，去年拿下全国单价最贵地块的融信今年以来已经发行了多只信托产品，其中6月份由五矿信托发行的融信6-9号集合资金信托产品总募集金额为18.93亿元，预期收益率为不高于每年7%。
而实际上，房地产信托一直是融信最为依赖的融资模式。据其招股书，2015年末融信借款总额为186.28亿元，其中信托及其他资金为164.52亿元，占比近九成。
申万宏源分析师KrisLi指出，随着持续调控政策下房地产销售会面临放缓，开发贷和自筹资金（包含自有资金、债券融资、股权融资、信托融资以及其他渠道融资）在整体资金来源中的重要性会更加凸显，而这两个再融资渠道接下去都会面临额度收窄、定价上行的压力。
股权融资盛行
实际上，据《21世纪经济报道》称，过去几年来，通过银行理财、券商资管、基金子公司、私募基金等通道流入房地产的资金绝大多数为债权或“名股实债”。
但今年2月，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，其中明文规定名股实债的方式受让房地产开发企业股权将不予备案。
不过，这并没有浇灭房企通过股权 融资模式获取资金的热情。今年5月，中国恒大披露称，公司附属恒大地产集团、各项目公司与基金经理签订10份项目协议，基金将投资合共约人民币108.5亿元于各项目公司，与集团共同开发各相关项目。
5月23日，万科公告称，经综合考虑市场融资环境，拟通过下属公司梦想家出资50.31亿元，与招银资本、长江招银共同设立两支专业商业地产投资基金，两支基金的投资方向均为特定社区商业的不动产或股权等资产——即万科或下属控股子公司所持有的42项商业地产项目。
一不愿具名的投资人士告诉《每日经济新闻》记者，以上股权融资项目是股权和债权同时投资的形式，但股权背后是否有类似于债权的担保机制无法判定，单从项目本身来看，不算是“名股实债”。
据《财新网》报道，华夏幸福主要是通过信托计划募集信托资金向子公司增资，增资后华夏幸福仍持有项目公司50%以上的权益。在2017 年4月至6月，华夏幸福通过股权融资获得97亿元。
同策咨询研究部研究员张吉辉认为，房企作为资金密集型企业，对资金持续性的需求和外部环境的收缩可能导致了股权融资金额自4月份以来的持续上涨。
上述研究机构数据显示，2017 年4月至6月，40家典型房企的融资总额分别为538.58亿元、604.92亿元、1131.66亿元，而股权融资占比分别为14.50%、20.82%、36.14%；而2017年1月至3月，这40家房企融资总额分别为 397.52 亿元、 428.53 亿元、588.17亿元，而股权融资占比则分别为0.05%、1.44%、0.92%
境外发债“井喷”
国内融资受阻，不少房企开始寻求境外资金的支持。统计局数据显示，2016年1~5月，房企利用外资42亿元，同比下降72.1%。到今年同期，房企利用外资的规模就升至90亿元，同比增长115.1%。
中原地产统计显示，2017年前5个月，房企海外融资规模达到148.75 亿美元，同比上涨97%。“出海”的房企中，恒大同样是巨头。根据英国《金融时报》报道，今年以来，恒大和佳兆业发售的美元债券达110亿美元，超过过去两年中国所有开发商发售的债券总规模。
需要警惕的是，伴随着美元加息的预期，境外融资的成本目前已经处于高位。以恒大为例，新近恒大发行了总额66亿的美元债券，票息最高达到8.75%。荣盛发展的2017年第二期中期票据10亿美元，3年期，成本6.8%；龙光地产在海外发行6年期4.5亿美元优先票据，年利率为5.25%。在其他债权融资方式中，龙光地产发行3.5亿美元永续债，起始利率7%。
而据同策咨询研究部统计，40家上市房企同期的整体融资成本在5%以上，部分被推高至6%以上。
中原地产首席分析师张大伟也指出，美元走强后，热钱将流出中国市场，叠加债券市场融资难，房地产企业资金紧张的窘境将会被加剧。