首套房贷利率上浮30%有违满足“住的需求”

据央视财经报道，近日有购房者向记者透露，自己购于南京的商品房在某股份制银行申请住房贷款时，获批的利率是在基准利率的基础上上浮30%，且首付高达五成。更令人意外的是，据购房者介绍，该商品房为其名下的首套房。

报道称，对于很多城市来说，首套房贷款利率政策已经由“折扣价”调整为“加价”。近期，多地传出银行继续上浮房贷利率的消息，有多个重点城市首套房贷款利率按照基准利率上浮5%~10%作为“起步价”，市场上甚至也出现了像上述首套房贷款利率较基准利率上浮30%的现象。

应该说，利率市场化是我国一个大的趋势。在流动性趋紧、银行资金成本上升的情况下，由市场调节利润是一个正常的商业行为。但住宅利率市场并不是一个完全市场化的行为。

笔者认为，银行将首套房利率上浮10%~30%，这有违中央制定的“满足住的 需求”的房地产调控精神，或出现误伤刚需市场等背离公共利益的情况发生。

应该说，利率是影响房价变化的一个重要外生变量之一，利率的微小变动，有可能导致房地产价格的剧烈波动。

一般来说，房价与利率呈现负相关关系，即利率上升，房价会下降；利率下降，房价会上升。利率除了直接作用于房地产开发成本以外，还通过以下三个方面影响房价：一是利率下降时，各种抵押贷款将大规模进入房地产市场；二是从住房消费来看，其成本主要是银行抵押贷款的利息；三是房地产价值是预期未来收益的现值之和，折现率与房地产价值成负相关，而与利率成正相关。

利率是调控房地产市场的一个重要手段。此次以遏制房价疯涨为目的的房地产调控，提高利率、增加购房者成本也成为一个重要政策选项。银行的房地产贷款利率很快从“打折”转向上浮，尤其是对多套住房者。应该说这是符合经济学规律的。

但需要指出的是，此轮调控并非“一 刀切”，而是以满足“住的需求”为主，同时要打击“炒的需求”。这样的政策出发点也是中央调控房地产的指导精神，因此，我们可以看到，所有的信贷政策对于首套房都应当是“保障”思维，包括贷款比例、利率。因为首套房更接近于民生中的“安居”需求。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这里面指出了住房市场两种不同的需求市场：一是以居住等利用为目的的消费性需求；二是投资及理财等需求，相对消费性房地产需求而言，投资需求对个体、社会存在一定的风险。房地产投机（“炒的”）是房地产投资的一种特殊形式，常常给房地产带来一定的消极作用。但“住的需求”对持续健康的房地产市场没有危害，应该不在此次“打击范围”，而是在“满足”范围。

有人测算过，如果首套房贷利率上调，会给初次购房者带来一笔巨额利息负担。“平说财经”自媒体一篇文章算过一笔账：以2016 年10月之前的政策，同样是300万元贷款，首套住房最低为八五折利率，二套住房为基准利率的1.1倍计 算，在30年等额还清的情况下，前者支付的利息约为226万元，后者约为306 万元，多出80万元。若是上浮20%~30%，至少给初次购房者增加上百万元的利息负担，这也有违社会公平。

初次购房者实际上体现着一个庞大的中间人群住房需求，这部分人的住房需求不可能都由政府以共有产权、公租房、保障房来满足。我们常说，市场的归市场，保障的归保障，以首套房低利率（基准利率）满足中间人群的刚性住房需求，有助于缓解公共资源不足的压力。

即便在利率完全市场化的美国，其利率等也是受到政策管制的。因此，商业银行不能借利率市场化的名义，搭上房地产调控的便车，来谋求自身商业利益的最大化。尤其是房地产的利率，有着非常强的政策性，银行不能好处占尽，有关监管部门应该对首套房贷利率进行必要的规制，切实回归到中央满足“住的需求”的指导思想上来。

（作者系财政部中国财政科学研究院应用经济学博士后）