深汕特合区私宅用地单价一年半涨逾两倍征地分红仅是短期利好
土地篇
深汕特别合作区内，正在开发的项目随处可见
便设在鲘门，一小时可抵达深圳。与粤东的汕头、潮州、揭阳三市相比，这里接壤惠州，与珠三角距离近得多。
走出车站，鲘门便展现在眼前，作为合作区四镇之一，目前，这里各处都在加紧开发建设。从鲘门到合作区管委会的路上，万达杰薄膜制品生产基地、虹菱电器研发生产基地等一个个投资项目出现在道路两旁，泥头车接连而过，带起一片尘土飞扬。
《每日经济新闻》记者从合作区管委会拿到的投资指南等宣传资料显示，2016年，合作区第一次单独统计经济指标，实现地区生产总值25亿元，完成全社会固定资产投资66.08亿元，实现规模以上工业总产值38.13亿元。截至2017年6月，合 作区项目总计134个，总投资 540.95 亿元，其中，产业项目64个，总投资316.31亿元；基础配套设施项目70个，总投资224.64亿元。
受益于政策利好以及资本的进入，这里成为真正的“热土”，本地人也从土地获益。
“征地分红可以分到不少，我们本地人在村里都有地嘛。”这位在鲘门站载客的90后年轻司机何先生在与《每日经济新闻》记者的闲聊中如是说道。
记者于9月12日实地走访了一个村子，但发现村内居住的人已不多，在当地人指引下，记者来到一户殷实人家，但该人家对分红一事笑而不语。
“这个村子，只有一位单身的老汉没
市场暗流涌动 有盘私下交易
不过，据《每日经济新闻》记者调查发现，在交易受限的情况下，部分楼盘仍打擦边球与买房客私下签订协议进行交易。
《每日经济新闻》记者以购房者身份走访金海花园，其销售人员表示，目前深汕特别合作区暂停网签了，客户需与开发商签订纸质购房合同，等到网签开放了，则通知客户过来排队网签。
为打消记者对于私下交易的风险疑虑，销售人员坦言，目前很多客户已签订私下协议在等待网签放开。即使没有正式过户也可能进来装修和入住，需要提前告知开发商。
在此之前，客户需要先交付10%的房款，然后在一个星期后交付剩下的40%的房款，剩余的房款则可以通过贷款解决。
据销售人员介绍，作为外地购房者，向当地银行贷款买房需要交付6成首付。为了节约买房客的投资成本，开发商不与银行合作，直接与第三方合作给购房者贷款，首付可以做到5成，并且不需要银行征信，利率为4.9%，低于银行贷款利率。
需要注意的是，第三方贷款最长只能做到5年，目前金海花园小高层价格在 1.4 万元~1.7万元左右，以130 平方米户型计算，总价约为182万，首付5成为91万，按照等额本息计算，未来5年平均每月的还款为 17131 元，还贷压力较大。
作为外地买房客，这一交易方式暗藏风险，政府严禁炒房，网签开放时间未定，未来是否将对外地客限购尚不确定。如果政策限制外地人买房，购房者或将面临购房纠纷。
关于这一隐藏风险，销售人员表示，在签订认购书上有一条规定，如果客户因为政策等原有无法达成网签，开发商将进行协调。关于如何协调，是否全额退款，销售人员并未给出明确的回复。
亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东分析认为，该楼盘的行为违反政策规定，将风险转嫁给购房者，未来一旦政策发生变动，炒房客可能将失去购房资格，提前交付了房款却未获得房屋的所有权，未来可能面临钱房两空的局面。 有建新房子，其他的所有人家都建新房或者翻新了。”从该村出来，途径赤石镇新联管区附近时，何先生指着道路旁边的新房如是介绍。
“都是通过征地拿到了分红吗？”记者问，“是啊，也是在两年前左右。”何先生回答。
已不允许私人建房
因为存在被征收得到分红的可能性，这里的土地变得异常珍贵，“炒地皮”由此而生。
9月11日下午，《每日经济新闻》记者以投资者身份走访鹅埠市场附近一地产中介看到，其挂出的一块住宅用地地皮价 格为110万元，该地块位于鹅埠东寨，面积100平方米，有村委证。按此价格计算，该地块单价达到11000元/平方米。
“这个价格太贵了，我是想买（住宅用地）的，想自己多建一栋房，但现在这个价格，接受不了，太贵了，弄不好砸自己手里了。”面对过万的地价，地产中介内一位打算置地的当地人说道。
据该人士介绍，其去年上半年曾帮朋友购置同样位于东寨的地皮，当时成交总价仅为35万元，且当时交易的地块面积达到120平方米。
若以此计算，去年上半年，东寨地价不足3000元/平方米，目前，其地价飙升至11000元/平方米，涨幅达到277.14%。
该人士还带领记者走访了其为朋友购置的多处地皮，其表示，两年下来，看着地价一步步从不足 2000 元/平方米到目前动辄上万元，已经不敢再下手。
值得注意的是，《每日经济新闻》记者现场看到，在鹅埠镇大多私人住宅用地上，尚未完工的楼房建筑目前均已处于停工状态。据当地包括中介在内的多位人士均表示，目前，合作区内已不允许私人建房，“偏一点的地方，就有人偷偷建，但经常有人来查，一律停工。”前述鹅埠市场附近的地产中介说道。
此外，记者在中介挂牌中还看到，一块位于同样位于鹅埠的工业用地，面积为4000平方米，价格为2000元／平方米。
“现在不管是卖房，还是卖地，都很少了，除非真的急需用钱，否则都在等政策出来，由深圳全面管理，做深圳人。”何先生说道。记者走访发现，这也是当地大多人的想法。
洪先生曾在村里担任过村长职务，他考虑得更多，“没有产业支撑是不行的，补偿点钱，花完了呢？到时地也没了，也不可能回去种地；我们更希望的是，合作区能带来更多的就业机会、社会福利。”
9月11日下午，记者还走访了合作区管委会尝试采访，但相关人士称，深汕特别合作区还处于“埋头苦干”阶段，目前不便接受采访。