玩转产业地产开发华夏幸福、北大资源已尝到甜头

房地产的黄金时代已经远去，新存量时代正式到来。越来越多的房企开始想方设法甩掉“开发商”的标签，并将自身定位为城市运营商，这意味着房企盈利模式正在发生变化。

新存量时代，产业地产被视为另一个新的利润增长点。曾经相对于住宅及商业项目，产业地产因开发运营周期长、盈利能力较弱等问题遭遇阻碍。但随着近年来华夏幸福、招商蛇口、北大资源等房企的重点布局，并逐渐成为其重要利润来源的时候，产业地产的价值洼地被不断挖掘。

中国指数研究院公布的中国产业地产市场发展年报中提到，从2016年下半年开始，各行业“十三五”规划密集出台，智能、创新、互联网+、转型升级等成为产业发展的关键词，这也预示着未来地产与产业融合是发展方向。

打造产业集群拉动营收

9月16日，华夏幸福发布关于取得湖北团风县产业新城PPP项目的公告，从成交价格来看，产业发展服务费占入区项目新增落地投资额的比例为45%。

作为产业新城运营商，华夏幸福从固安工业园首个项目到如今成熟的产业新城建设，历经15年的探索，产业园区逐渐释放红利。

根据华夏幸福披露的2017年上半年业绩显示，产业新城开发建设收入占总营收的88.76%。销售额共计696.20亿元，产业新城业务销售额就达到646.03亿元。此外，上半年新增投资运营的园区，签约入园企业222家，新增签约投资额约为731.5亿元。

去年末，北大资源提出新五年战略，将着重打造“产学研于一体”的产业生态圈。北大资源相关负责人告诉记者，目前，北大资源以科技、健康、文创、科教作为产业支撑点，符合产业的共生优势并拉动产业链聚集效应。

相比华夏幸福和北大资源，远洋集团入局较晚。据了解，密云远洋.云谷智能核心研发产业园是远洋集团试水产业地产的首个业务，打造智能制造创新中心、提供智能制造公共技术服务平台以及龙头企业引领的方式形成产业聚集。去年下半年以来，远洋集团已先后与重庆九龙坡区政府、湖南湘江新区实现战略合作。

须摆脱传统地产开发思维

产业地产主要包括工业园、科技园、商务花园、商贸物流园及相关的生产配套设施等。明源地产研究院副主编艾振强告诉《每日经济新闻》记者，由于产业地产的客户面向企业和政府，产品标准高，开发难度大，此外还涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等问题。

在产业园区中，产业链的打造非常重要。《每日经济新闻》记者从华夏幸福了解到，华夏幸福产业园区聚焦于产业集群打造，通过与华为集团等企业开展深度战略合作，推动产业链上下游企业集聚。

而北大资源江苏盐城项目在产城融合开发实践中，也规划导入北大科技园、方正软件技术学院，计划建设集高科技研发、教育、办公、配套为一体的文化产业功能区。

不过，从产业地产的盈利模式来看，艾振强分析称，产业地产运营最常见的还是停留在出租阶段，这种盈利模式相对比较单一，还有便是通过物业运营和资产融资。

北大资源相关负责人坦言，目前产业园区面临产业定位不明晰，同质化严重的现象。此外，重城轻产也很容易走上传统的造城老路，再加上园区招商盲目随意，缺乏必要的产业资源支撑和招商运营能力，导致入园企业类型包罗万象，企业素质良莠不齐，无法形成良好的产业氛围和集聚效应，不利于园区长远发展。

北大资源相关负责人强调，产业地产的运营必须改变传统房地产开发思维，对园区运营投入必要的恒心和耐心，避免因后期管理不善导致产业衰败。