从“规模之星”到“利润之星”转型半年恒大业绩猛虎是如何炼成？
1996年，恒大集团董事局主席许家印白手起家，创立恒大，抓住取消福利分房、实现住房商品化的机遇，从广州金碧花园赚得第一桶金。2006年恒大赶上中国房地产黄金10年快速发展时期，确立“规模+品牌”的发展战略，开始全国化布局。2016年恒大以3733.7亿元合约销售金额登顶房企一哥宝座。
2017年恒大提出新的发展方向，转型“规模+效益”。就如许家印所说，没有哪一年恒大的任务是完不成的，2017年半年业绩也印证了许家印的预测。
2017年上半年恒大规模和利润均实现大幅增长，实现合约销售金额2440.9亿元，较上年同期增长72.2％；实现净利润231.3亿元，较去年同期上涨224％；归属股东的核心净利润达到188.3亿元，同比增长超8倍。
受益于业绩的亮眼表现，上半年中国恒大股价涨幅领跑内房股，从年初每股5港元的价格上涨至9月21日的30.4港元/股，涨幅超4倍，市值逼近4000亿港元。
转型“规模+效益”半年，恒大收获了史上更好的业绩，从“规模之星”到“利润之星” ，恒大是如何做到的？
谈及战略转型，恒大集团总裁夏海钧在 2017年半年业绩会上表示，恒大土地储备高达2.76亿平方米，是中国房地产企业中储备特别高的公司，同时去年销售金额排名第一，项目全国覆盖范围更广，恒大具备了转型“规模+效益”的条件。
转型半年时间，2017年上半年恒上实现净利润 231.3亿元，超越中海地产的 216.5亿港元净利润，成为行业新的“利润之星”，也是更会挣钱的房企， 231.3亿元的净利润意味着恒大每天净挣约 1.28 亿元。
初尝转型的甜头，恒大发展战略根据现实情况进行微调，夏海钧表示，恒大不再追求规模了，而是强调以效益为重心。恒大今年不调高目标，预计销售金额将突破 4500亿元，希望保持规模在行业前三甲的位置。同时取在效益方面争取达到第一，维持销售均价在1万元/平方米以上，毛利率和净利率维持在上半年的水平。未来三年，恒大将把稳步提升毛利率、净利润、利润总和作为目标。
标准化模式为效益增长铺路
冰冻三尺非一日之寒，恒大转型成功不是历史的偶然，近些年，恒大规模的快速提升带动利润总额的增长。在规模化发 展过程中采用高周转模式提升了资金的使用效率和单位面积的产出。
通过标准化的运营，恒大从成立之初到 2016年期间的项目，从拿地到开盘大概半年时间，标准化经营成为高周转模式的关键。
提升利润需要从项目开发到销售的每一个环节提升溢价能力，中国高端项目的溢价能力较强，恒大坚持民生地产理念，在恒大的产品结构中，中端及中高端产品占比85%，高端产品占比15%。恒大产品主要满足首次置业和改善型需求，市场庞大，精准的市场定位，产品具有庞大的购买人群，这些人群更加注重产品的性价比，这就要求足恒大具备强大的成本管控能力。
据了解，在恒大内部中采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅度地降低了营销、管理、财务等费用，从源头上管控成本。严格的监控体系保证项目的质量，在市场环境不好的情况下，更能体现恒大产品品质的优势。
在产品体系方面，恒大采用标准化的方式，标准化的产品体系便于复制，同时能实现规模的快速扩张。能够实现材料的大规模采购，降低成本，同时能够节约项目的设计费用。
数据显示，恒大2016年营销及管理 费用率较2015年大幅降低2.5个百分点。2017年上半年，通过互联网销售渠道进行更多的推广活动，利用手机应用程序推广销售物业，恒大销售及营销成本为78.2亿元，较2016年同期的80.3亿元下降2.6个百分点。
2017年上半年，恒大的成本管控能力进一步提升，标准化产品体系、营销费用的降低，恒大实现效益的进一步提升。
降负债 优化债务结构
过去几年，恒大通过高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”模式，高负债水平让恒大在地产黄金时代实现了规模的快速扩张，站上了房企一哥的宝座，同时储备了大量的优质土地储备。
随着恒大向“规模 +效益”发展战略转型，恒大保持在规模适度增长的同时，通过引入战投、赎回永续债、优化债务结构等方式降低负债水平。
恒大通过借力永续债实现规模几何式增长，永续债的初期利率比较理想，随着借贷时间的增长，永续债的利息将不断增长。数据显示，2016年恒大共持有永续债 1129亿元，永续债持有人应占利润为106亿，归属本公司股东利润下降至51亿元，永续债吞噬了恒大的大量利润。
注重效益增长，按照恒大的计划，于今年上半年将偿还50%的永续债，全年将偿还三分之二，并计划于明年赎回全部永续债。2017年上半年，恒大提前偿还全部永续债，共计1129.4亿元。
恒大能提前赎回全部永续债得益于强大的风险管控能力，2016年年低，恒大现金余额3043.3亿元，同比增85.5%，为上市以来最高水平，恒大的这一现金余额也处于行业较高水平。
有了大量现金的支持，恒大才具备充足的资金赎回永续债。悉数赎回永续债后，恒大的净负债率水平降幅超过一半，同时盈利将急增46%。
在当前融资环境收紧之下，恒大创新融资渠道，通过引入21名战略投资者，获得战投资金700亿元，截至6月2日，恒大发布公告称700亿元资本金已全部到账。
据了解，700亿元战投规模，超出早前450亿元预计，为恒大发展提供更多资金支持，同时进一步改善资本结构，负债率降幅接近一半。
同时，恒大通过发行利率最低6.25%的美元债，用低息换高息进一步降低财务成本。截至2017年6月30日，恒大平均融资成本进一步下降至7.69%。
通过赎回永续债和引战投等举措优化资本结构，恒大的盈利能力得到大幅度改善。同时恒大加大对高管和员工的激励，将于10月3日举行股东特别大会，届时表决新增总股本10%期权额度的决议案，让符合条件的员工分享恒大快速发展的成果。
未来恒大将不断巩固规模效益发展优势，通过三大措施持续降低负债率。2017年7月至2020年6月，恒大保持土地储备规模每年负增长5%~10%；地产集团下半年计划再引入第三轮战略投资资金300~500亿元，同时进一步扩大盈利规模，增加权益。到2020年6月末，净负债率力争降到70%左右，未来也努力维持在这个水平。
受业绩利好等影响，恒大股价已从8月27日收盘价的22.5港元/股上涨至9月21日的30.4港元/股，累计涨幅达到35.1%，2017年累计涨幅超四倍。
包括花旗、美林、野村等十多家国际投行发布研报给出中国恒大买入评级，并调高恒大目标价。海通证券认为恒大转型“规模+效益”后业绩同比大幅增长，利润率显著提升，未来盈利前景将更为乐观，将恒大目标价调升至32.85港元。