黄金周25城住宅总成交面积降四成调控宽松三四线城市仍上涨

刚刚过去的“十一”黄金周，国内城市房地产成交整体稍显平淡。随着全国主要城市黄金周楼市成交数据相继出炉，已呈现出一二线热点城市的成交量明显下滑，三四线城市明显分化的态势。

根据上海易居研究院提供的数据，国庆假期包括北京、上海、武汉、杭州、苏州、六盘水等25城的数据显示，这25城在10月1日~7日成交面积同比下跌了44%。值得注意的是，在这25个城市中，同比正增长的城市有7个，包括三明、南宁、廊坊、六盘水、湘潭、滁州和襄阳，皆以三四线城市为主。

对此，昨日（10月9日），全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受《每日经济新闻》记者时表示，出现这种现状的原因一方面是因为房地产市场有着3年左右的周期性波动规律，一二线城市用了1年左右的时间从剧烈波动中进入现在平稳期，另一方面是这个周期中政策调控加大了力度。

调控政策升级影响楼市成交

自去年“930新政”之后，全国主要城市调控政策不断加码，来到现在的“五限”时代。历来，十一黄金周是房地产市场“金九银十”的重要节点。但今年，由于此前楼市调控政策的持续加码，这个黄金周的成交状况平静。

据易居研究院的数据显示，上海、北京新建商品住宅成交面积同比跌幅分别为80%、56%，热点二线城市如杭州、苏州、南宁、东莞等皆下滑明显。

与之相应的，是三四线城市楼市成交情况的分化：部分调控政策相对宽松的三四线城市的成交量正增长，而调控政策不断加码的城市成交量下滑。

顾云昌表示，现在“一城一策”的调控政策就是针对城市不同的人口净流入、产业结构、楼市存量等因素而制定。如今一二线城市成交量下滑，房价也有回落的趋势，三四线城市的波动不会如热点城市强烈，这也是因为房地产市场有3年的周期性规律。

顾云昌认为，根据楼市波动规律，从高点回落至平稳，需要一年半左右的时间。有些三四线城市仍处于库存去化周 期中，供大于求，房价上扬势头不明显，会吸纳一部分外溢的需求。但对涨幅太快的三四线城市来说，政策收紧则是必然。同样是三四线城市，各个城市的发展情况不尽相同，有的人口净流入多、土地供应量小、产业结构合理，就会吸引更多的资金流入，房价涨得快。

三四线城市成交分化

在易居重点关注的25城中，福建三明市以同比313%的涨幅遥遥领先其他城市，三明市7天时间成交面积为1.57万平方米，2016年时仅为0.38万平方米。

对于三明市成交量的大幅增长，易居智库研究总监严跃进分析称，福建省厦门、福州、漳州、泉州、莆田等沿海城市房价涨幅明显，但同样调控政策较为严厉，使得部分购房需求转移到相对冷门的城市，如三明市。同时，由于三明市城市基础设施不断改善，高铁等交通建设加快，为城市基本面的改善带来利好。

记者注意到，三明市此前一直处于“去库存”的状态。在去年5月及10月，三 明市政府分别发布《三明市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场稳定健康发展的指导意见》以及《三明市人民政府办公室关于加快化解我市商业办公地产库存的意见》，皆意在为消化库存提供更多的优惠、鼓励政策。

不仅是三明市，此次成交量上涨的城市中，六盘水、湘潭、襄阳也暂未执行楼市调控政策。而南宁、廊坊、滁州等执行的调控政策，也相对宽松。

另外，根据锐理数据提供给《每日经济新闻》记者的重庆市10月1~7日的成交数据显示，重庆的成交套数同比增长了14% ，2016 年成交 4781 套，2017 年则为 5461套。严跃进认为，重庆购房政策对比其他二线城市来说并不算严厉，所以有很多购房需求会积极去购房。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，三四线城市政策比一二线城市的相对宽松，一旦这些城市的存量不再是“去库存”状态，收紧的政策就会紧跟而上。现在以18个月为标准，位于10~18个月的库存水平都属于正常，时间再长就需要去库存，少于10个月就该加大供应。目前三四线城市调控政策范围扩大的趋势不会改变。