●分食万亿“蛋糕”需更多“技能”

深圳作为我国改革开放的前沿，经过30多年的建设，建设用地占比已经达到50%左右，临近城市建设面积的边界。2009年以来，深圳基本上以城市更新为主渠道，通过土地的二次开发利用来挖掘空间，增加建筑物的总量来满足各方面的需求。

深圳房地产研究中心主任王峰接受《每日经济新闻》记者采访时表示，深圳的主要城市更新项目是城中村改造和“工改工”，让企业参与这类项目也是去除“脏乱差”城市病的一个有效方法。

《每日经济新闻》记者了解到，目前针对城市更新的众多细分市场，开发企业也各有侧重点。有聚焦棚户区片区改造开发的企业；有聚焦改造低坪效空间实现联合办公的企业；也有聚焦将老工厂改造成为创新创意产业园的企业；还有聚焦将老旧物业改造成为特色酒店的企业等等。

首开王怡认为，现在的城市更新还只是局限于比较小的一些资产，一栋楼、两栋楼这样的情况，再大一点的也只是一个厂区。联合办公、长租公寓等都是城 市更新的个案，更多的活跃因素都不属于传统的房地产业务。

城市更新论坛秘书长、佰仕会创始人陈方勇曾公开表示“保守估计，（城市更新）其中蕴含的商机，达数万亿元”。而记者注意到，从开发商的角度，城市更新类业务虽然蕴含巨大市场，但机会并不比土地招拍挂和市场并购多，信息也不够透明，需要更多的特殊经营技巧。王怡认为，这些业务的退出模式也和传统的销售模式不一样，目前创造出的价值在房企各业务板块中的占比也 比较少。

高和资本执行合伙人、城市更新论坛主席苏鑫也曾在公开场合表示，城市更新首先不是开发，而偏商业地产。原有高周转、高毛利和高负债的开发模式不再适用。

多位接受记者采访的业内人士向记者表达了类似观点，进入城市更新市场，不仅需要雄厚的资金，还需要独到的眼光和运营能力。在房地产市场的下半场，房企的生存将更加艰难，各方面的综合实力将成为决定胜负的关键。