●存量商业蕴藏更大机会

中信证券研究院曾在2016 年 4 月《商业地产行业深度报告》中指出，我国商办物业的投资增速过快，开发投资增速已明显快于住宅开发投资增速，我国商服用地一直都占房地产用地出让的30%左右，即使考虑开发商有不对外出售的自持物业，这个比例与社会真实需求仍然不匹配。

熊志坤认为，商业地产之所以过剩， 主要是供应量加大和需求日益萎缩的不平衡造成的。记者注意到，城市更新中对商业地产的改造和盘活，可以令那些日渐陈旧、收益低下或业已闲置的重要资产焕发出新的生命力，对开发商和投资者来说蕴藏着更大机会。

戴德梁行发布的《城市更新4.0》研究报告指出，更新或改造的项目，对于投资者和开发商来说是一个非常好的投资 机会，因为这类项目通常以低价出售，投资者或开发商可以节约投资成本，而且从长远来看，这些物业在改造后通常能产生可观的投资收益。

存量商业地产的改造对区位、交通等要求也非常高。熊志坤表示，针对位置比较远的商业地产，出路可能在于长期经营，更多关注终端用户的要求，在产品空间、服务的提升上如何满足客户的需要。 至于改造成商业类的办公还是公寓，需要有更长远的考虑。而办公物业凭借收益稳定、需求旺盛等优势，未来将受到更多机构投资者和开发商的关注，有发展潜力的商业存量物业，可能被改造为办公用途。

事实上，城市更新已经成为城市发展过程中一个极为重要的阶段，而如何盘活存量市场是商业地产商们需要思考的问题。