完善市场格局 新房存量房租赁房应三足鼎立
党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
与此同时，楼市也呈现出新意——往年常见的“金九银十”并未如期而至，取而代之的，是热点城市二手房成交量大幅降低、房价涨幅持续回落、新增房贷占新增贷款比重不断回调。
购的一端，在一系列调控措施作用下，正在降温、退烧；租的一端，政策利好不断释放，正迎来新的契机。展望未来，要让住房回归居住本义、让房地产市场形成稳定健康发展的长效机制，“租购并举”无疑是十分关键而紧要的一环。
那么，租购并举的住房制度应如何建立？租赁市场该如何发展壮大？合理的购房需求又该如何满足呢？
为何要租购并举
最早提出“租购并举”，并明确其为住房制度改革的主要方向，始自2015年底召开的中央经济工作会议。而确定这一政策导向，针对的正是长期以来我国房地产市场“重售轻租”的现实—— “购”的一端过于火热。前些年，一线城市和部分热点二线城市出现房价过快上涨现象，房价收入比越来越高。对部分中低收入群体尤其是新市民而言，高房价难以企及，购房的梦想越来越难实现。
房价过快上涨的背后，既有供给不足、投机投资者炒作等市场内部原因，也有经济快速增长、城市化加速、人口加快集聚、流动性过剩等外部原因，但最根本的，仍是供求关系的紧张——大城市有限的土地与住房资源难以承载加速增长的人口。若无外力相助，矛盾很可能愈发凸显——资源越紧张，人们就越买；买家越多，房价也就抬得越高。于是，楼市一热，就不得不喝“猛药”、踩“急刹车”。“租”的一端过于薄弱。在我国住房供应体系中，租赁市场是一个明显的短板。在国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲看来，短板表现在多个方面：供应量短缺，尤其是在一些人口集中涌入的大中城市，租赁住房供应显著不足；质量不佳，市场租赁房源“老龄化”，不适应市场需求；经济主体分散化，多以个人业主出租为主，缺乏规模化、集中化的机构经营者；租赁关系不稳定，市场秩序不规范，缺乏成熟的契 约精神和法律规则约束，随意撵租客、提租金的行为比较普遍；支持租赁市场发展的政策体系也不够健全。在此情况下，租赁住房这一国际上解决居民住房需求的普遍而重要的方式，在我国往往成了“过渡“”无奈”和“最后的选项”。
“有钱就买，没钱才租”“买房的都赚钱了，没买的早晚吃大亏“”能买房绝不租房”……这几乎成为一些大中城市居民的基本共识。任兴洲认为，近年来由于一些城市房价高涨，购房家庭获得很大收益，这种“财富效应”引发了更大程度的购房热，加之租赁住房供给缺乏、体验不佳的情况普遍存在，导致城镇居民家庭更多地通过购买住房来解决居住问题，加剧了市场供求失衡，促使房价进一步上涨。
在加强和完善房地产调控、遏制投机性需求的同时，强化租购并举、推进租赁市场发展，满足居民多层次的居住需求，无疑有利于稳定消费者预期，进而也有利于住房市场的稳定。
强调健全租赁市场，并非为了打压人们正常的购房需求。“其首要目的，是消除对住房租赁消费的制度性歧视，给居民提供一个可以自由选择租房还是买房的市场环境，并借此补齐租赁市场发展滞后的短板。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示。
租房短板咋补上
“世界各国一线城市的租住比例大多在50%以上，目前北上广深等特大城市已经达到这个水平，而对其他一线城市来说，按照这样的租住比例，未来还将有20%左右的人进入租房市场。”链家研究院院长杨现领说。
把住房需求导向租房市场，关键在于通过制度设计，让租房更安心更省心、更有尊严、更加体面。去年以来，有关方面已就发展租赁市场拿出顶层设计方案，从中我们可以预见其未来成长的大致轮廓：
一方面，要从增加土地供应、壮大市场主体等方面着手，做大供给规模。——发挥国企引领带动作用。去年，全国首个省属国企专业化住房租赁平台——广东建工集团旗下的建鑫公司成立。他们通过批量购租、与开发商联合经营、长期租赁库存商业物业等渠道整合房源后，再租给特定人群。日前，成都、沈阳等地也提出在今年组建国有住房租赁平台公司。
“国企进入租赁市场有其先天优势。”在刘洪玉看来，一来，国企手中有不少闲置资源，如废旧厂房、闲置房屋、配套商业网点等，可更新改造后统筹用于租赁；二来，相比民企，国企能够更少顾及短期利益、更多考虑长期收益，有利于租金和租期的稳定。——多渠道增加供给。做面包，先要有面粉。目前，国家“鼓励通过新增用地建设租赁住房”的号召已得到不少城市响应。广州明确，未来5年计划供应住宅用地3200万平方米，建设普通商品住宅60万套、租赁住房15万套，算下来，新增住房中每五套就有一套为租赁住房。8月底，国土部、住建部印发通知，确定在北京等13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房。未来，用地紧张的城市建设租赁住房“无地可用”的压力将得到缓解。
另一方面，要在稳定租赁关系、加强权益保障等方面发力，做优供给质量。
比如稳定和规范租赁关系。在德国，五成以上居民长年租房居住，究其原因，就是租客利益得到了充分保护——租金受到政府严格管制，房东不得随意撕毁合同。今年5月，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》问世，对“房主欺客” “黑中介”“二房东”等行为均提出规范和约束，意在让租客告别种种烦恼。
又如保障租户权益，推进“租购同权”。“租房也能落户”“子女也能就近入学”……7月以来，广州、无锡、郑州、济南等地纷纷推出“租购同权”之举。“现阶段就做到‘租购完全同权’不太现实，但它已被提上了议事日程，是未来的方向所在。”任兴洲认为，随着各城市公共服务供给能力和管理能力的提高，租房者将能平等地享受到更多的公共服务，租房的吸引力也将增强。
购房需求咋满足
限购、限贷、限价、限售、限商……去年“9·30”以来，在调控措施影响下，一线城市和热点二线城市的二手房成交量大幅下降，房价趋于稳定，部分区域甚至出现回调。然而，令人意想不到的是，部分三四线城市却呈现出市场过热的迹象。
“现在一些三四线城市，都没什么外来人口，新房单价居然能卖到接近两万元。老百姓投资经验不丰富，还在跟风买，风险挺大，我都为他们担心！”一位房地产企业负责人表示。据他分析，其中原因较为复杂，有可能是一线和热点二线 城市市场收紧后，需求外溢到了环热点区域，也可能是三四线城市吸引力的增强激活了回乡买房的需求。目前，这些城市已经及时应对，像安徽滁州、江西赣州、河北涿州等地均出台了限购政策。
调控范围的扩大，也反映出我国房地产市场中泡沫与风险犹存。在任兴洲看来，短期内特大城市、热点大中城市的住房供需矛盾仍然存在，投机性需求仍有伺机进场炒作的冲动，推动房价上涨的因素尚未完全消除，挤泡沫、防风险仍是调控关键所在，实施限购和差别化信贷等调控措施仍有必要。而对于政府的严厉调控，不少房地产企业也表示理解。“在特大城市供求不平衡的背景下，开发商卖的其实不是房子，而是地段。政府当然可以对新房限价，不限的话，那就是‘奇货可居’啊！”有企业负责人表示。
不管是发展租赁，还是打击炒作，都不能“误伤”甚至忽视老百姓的正常购房需求。“拥有一套有产权的住房是很多人的梦想。强调租购并举，也不能把住房所有权说得一无是处。”刘洪玉表示，一般说来，提高自有自住比例更有利于社会稳定，因此发达国家普遍倾向于鼓励居民拥有住房，获得住房所有权，房贷利息抵税就是典型的促进住房所有权的政策。
满足刚性需求，既要“堵”，也要“疏”。今年以来，各地相继加大了住宅用地供应，其平抑房价的作用将在今后几年逐步显现。近期，北京等城市还提出了一个解决供给不足的重要方案——发展共有产权住房。这一方式下，政府与购房人按份共有产权，政府将其持有的部分产权“使用权”让渡给首次购房人，以降低房屋售价。按照北京的设想，今后分配房源时，非北京市户籍家庭即“新北京人”的占比应不少于30%。专家认为，此举既可降低“夹心层”群体与新增外来人口的购房难度，也能减轻政府建设保障房的财政压力，从而调动购房者的积极性，更好满足住房刚需。
打造多元化的供应体系，是促进住房市场健康发展的必然之举。正如杨现领所说，一个完善的市场格局应该是“三足鼎立”，新房、存量房和租赁住房同时起作用。
刘洪玉也认为，住房政策要为每一类人群都提供一个对应的获取住房的渠道，而且这些渠道“可进入、可选择、可支付、可持续”。