龙头房企驶上扩张快车道高负债或成“达摩克利斯之剑”
现状
也显示，上海房地产开发贷款呈减少趋势。10月份，上海本外币房地产开发贷款环比多减120.62亿元。其中房产开发贷款减少36.04亿元，为今年来首次减少。
值得注意的是，在公司债与开发贷受限之后，不少房企转而倚重信托融资，但这一渠道也有被收紧的迹象。中国信托业协会数据显示，10月份，房地产信托成立78只，募资108.48亿元，仅高于今年2月份募集的98.58亿元，只有今年5月鼎盛期448.9亿元的四分之一。环比9月单月募资365.39亿元，下调70.3%。
一名信托从业人士告诉《每日经济新闻》记者，“目前我们对房企信托融资的态度是谨慎乐观，且目前也主要是和大中型的房企合作，如恒大、万科等。”
降负债的生存之道
强调控、严监管和难融资的三重夹击下，不少前几年大幅举债高速扩张的房企开始提出降负债的目标，这其中最典型的代表是恒大和融创。
8月28日的中国恒大2017年年中业绩会上，恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧向股东承诺：未来一年，公司净负债率由240%降至140%，未来两年降至100%，三年后则平稳保持在70%合理区间。
中报显示，截至2017年6月30日，中国恒大公司总资产规模已达14930亿元，总借贷6735亿元，现金余额2699亿元，净负债率比上年底大幅下降近一半。
降负债也带来了积极变化。近日评级机构穆迪将恒大企业信贷评级由“B2”升至“B1”，高级无抵押债务评级由“B3”升至“B2”，前景展望评级为“稳定”。
与恒大有着同样选择的是融创，在通过频密并购收入巨量土储后，融创中国控股有限公司董事长孙宏斌也公开表示：“近期我们会停缓发展，加速去化，降低负债率，确保健康安全。”
在年中业绩发布会上，融创方面提出了降负债目标：未来公司准备在2018～2019年大幅降低负债率，在现有充足土地储备的基础上暂停买地，计划在2018底将净负债降低至90%。
虽然都不约而同放缓增加土地储备，但并不意味着恒大、融创不重视规模。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，目前正在积极主动“去降”的企业大多是已阶段性达成规模化扩张的。
《每日经济新闻》记者注意到，此前融创中国控股有限公司执行总裁汪孟德也曾指出，公司降负债不是因为公司不安全，而是因为公司已经到了现在这个规模。“我们降负债不是靠还债，而是靠回款之后资产的增加来实现。”
规模化之争的后半程
经历了高速增长的房企在降负债，一些过去几年选择平稳发展的房企却在适度加杠杆，如万科、中海等。
万科近几年的发展重心一直在多元 化业务上，并不十分追求规模。也因此去年万科“让”出了把持多年的销冠宝座。但今年以来，万科的购地力度明显加大。2017年三季度报显示，三季度末万科的净负债率较中期时有所提升，为38.2%。
万科方面称是“适时加大了投资力度”，一名长期跟踪万科的券商分析师告诉《每日经济新闻》记者“，销售规模太大，万科的土地储备有点吃紧，所以加大力度买地了。”据中国指数研究院的数据，今年前10月，万科拿地金额1525亿元。
又如中海地产，据Wind统计，今年以来购地金额已达600多亿元，而去年全年中海拿地耗资仅370亿元。中报显示，截至6月末，中海地产的净负债率升至16.1%，而 2016年末，中海地产的净负债率仅为4.77%。
不过在加杠杆的过程中，中海地产仍然注重规模与效益的平衡。在年中业绩发布会上，中海董事局主席颜建国称， “利润总额是企业发展要点，优先于规模增长。规模必须服从效益的发展，没有效益的生意公司不会做，这是对规模发展设置的前提条件。”
在规模化竞争的后半程，无论是降负债或是加杠杆，龙头房企们都开始有意识地构筑新的发展篇章。在最近的一次公开场合，万科董事会主席、首席执行官郁亮称，“万科要成为美好生活的场景师，匹配城市配套服务战略。”目前万科已经将业务板块延伸至物流地产、长租公寓、医养和教育等多个领域。