负债趋高盈利走低 东方资管掌控2年上海证大“雪上加霜”
财务篇
许久未被市场关注的上海证大（00755。HK），因其大股东香港冉盛发展有限公司（冉盛置业发展有限公司全资附属公司，以下简称冉盛公司）近日出售股份一事再次引起市场关注。回顾上海证大上次引起市场高度关注时，还得追溯到7年前的2010年。当年2月，其以92.2亿元拿下上海外滩8- 1金融地块，刷新上海高价地新纪录，并一度被外界解读为“蛇吞象”。
随后，2009年营业收入仅约22亿港元的上海证大，在巨大的资金压力下引入复星、绿城等企业共同开发外滩地王项目，随后又因出售项目股份予SOHO中国而引发纷争。
《每日经济新闻》记者对比上海证大近几年的财报发现，以2014年为分界，该公司资产负债率在逐年升高，而盈利能力则不断下降。 对此，资深地产人士薛建雄直言。
2014年显然是特殊的一年。此前的上海证大“一路狂飙”：2010年2月以92.2亿元创纪录的价格拿下上海外滩8-1地块；2013年更外出南非约翰内斯堡以10.61 亿南非兰特（约 8.38 亿港币）收购项目；2014年初，以最高代价11.94亿元人民币收购中冶南京下关高价地。
“蛇吞象”带来的加压反应立即呈现在上海证大的负债上。财报显示，2014年末、2015年末、2016年末、2017年年中，其资产负债率分别为70.47%、78.22%、84.59%及85.83%。
期间，在2015年2月7日，戴志康正式以总价12.507亿港元将其和女儿持有的上海证大42.03%股份全部卖给中国东方资产管理（国际）控股有限公司（以下简称东方资管国际）。
根据《中国东方资产管理（国际）控股有限公司2017年公开发行公司债券募集说明书》显示，2015年度，由上海证大产生的溢利计入（东方资管国际），来自终止经营的年度溢利为13.97亿港元；2016年，由上海证大分类为联营公司之前产生的溢利计入（东方资管国际），来自终止经营的年度溢利为-12.87亿港元。
上述说明书显示，在2015年东方资管国际已将上海证大的资产分类为持作出售资产，至2017年9月1日东方资管国际将上海证大的股权分类为“可供出售投资”。
对此，据一位不愿透露姓名的会计分析师告诉《每日经济新闻》记者，从字面意思上看，可能反映出东方资产准备出售这部分股权。
对于上述公司债说明书中涉及的投资收益，以及未来的后续计划等相关事项，《每日经济新闻》记者致电股东方之一的东方资管负责国际信息披露的负责人陈琳，对方表示自己只是管财务的，对于证大方面的事物并不清楚，建议记者直接去问证大。随后，记者致电中国东方资产管理股份有限公司北京总部电话，接电话的总机明确表示不接受媒体采访，随后挂断电话。
1年内要偿还38.6亿港元
据上海证大2017年上半年财报，商业地产和酒店经营占比大。根据Wind数据显示，在总计225亿港元的资产中，发展中物业及完成待售物业高达100亿港元。对此，一券商分析师告诉记者，对于证大这样规模的公司来说，结合其物业开发的类型，说明存货占比偏高。
国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，持有的土地库存需要大量资金去盘活，而商业地产和酒店产生的现金流不足以去盘活。这主要是因为，这类资产所占资金大回报周期长，除非整体出售，否则对公司现金流没有帮助，在公司欠债较多的情况下，反而需要额外补贴这类商用物业。
此外，Wind数据显示，今年上半年，证大的销售费用、管理费用和财务费用这三项费用的占比中，光财务就占到营业收入的31.92%。“财务费用高，说明借款成本高，而成本高则表明公司项目周 转速度慢，因为投资时间越长，越需要持续的借款资金，财务费用随即增加。”上述券商分析师表示。
同时，今年上半年证大的总资产周转率只有0.03，近3年速动比率从0.79降到0.50（Wind数据）。黄立冲表示，速动比率是看流动资产和流动负债的比值，如此低的数值说明证大支持流动负债的资产不足，进一步说明其偿还负债能力不强。
根据2017年半年报，上海证大综合借贷及贷款约为86.37亿港元，其中38.6亿港元须于1年内偿还，而47.77亿港元须于1年后偿还。在现金流方面，上海证大除投资活动现金流量净额为净流入外，经营活动、融资活动现金流均为净流出。
资产负债方面，2017年上半年末上海证大总资产达到225亿港元，总负债194亿港元，资产负债率为86%。
财报显示，上海证大的营业利润率和销售毛利率 2014 年至 2017 年中报中持续为负。比如，营业利润率分别为负5.11%、负 18.60%、负 18.76%及负 21.32% （Wind数据），这在港股市场上市房企中较为少见。黄立冲表示，如果是一家赚钱的港股公司，利润率不可能为负，为负数则说明其主营业务持续亏损。
黄立冲直言，证大一直把商业地产当做情怀和“艺术品”来做，焉能不亏。
薛建雄表示，上海证大原本的土地储备是不错的，关键是企业财务状况不乐观，尤其是现金流。如果这次上海证大能“充血”，趁此启动一波外部融资，平衡负债表、缓解资金压力，不失为再次振作的机会。
《每日经济新闻》记者查询上海证大近年财报发现，近5年来，上海证大的营业收入持续维持在11亿港元至23亿港元之间。而在售项目的偏少，制约了上海证大规模的扩张。
根据上海证大2017年半年报，当期实现营业收入7.44亿港元，营业收入主要来自于上海、南京、南通和海门的住宅项目的销售收入，以及位于上海、南京等地的部分持有物业的租赁收入。
记者进一步梳理上海证大近年的年报发现，由于发展战略和市场节奏错位，直接导致其一再错失发展良机。
上海证大在其2016年报中表示： “继续以上海、南京等作为重点发展区域，稳固深度开发一二线城市区域、逐步剥离三四线城市产业的发展策略”。而在其2015年报中，上海证大也有类似表述。基于上述战略，储备项目本就屈指可数的上海证大，逐步出售三四线城市资产。
值得注意的是，去年下半年开始，楼市去库存政策效果逐渐显现，不少三四线城市的楼市都表现抢眼。而上海证大显然没有把握住去库存带来的市场机遇。
“上海证大剥离三四线资产这一战略过于保守，也让其错失了这一轮新型城镇化下的红利效应和发展机遇。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示。
严跃进认为，过去几年房企更多的是依靠高周转来做大规模，类似上海证大这类只坚持精品和情怀来做地产，将很有可能被市场淘汰。“如果不在城市布局和投资方面策略方面有所改进的话，企业后期发展将会面临更大的压力。”严跃进说。