精心拿捏楼市调控 为长效机制建设创造窗口期

上周末，中共中央政治局召开会议，研究2018年经济工作，提出“加快住房制度改革和长效机制建设”，并明确这是明年要着力抓好的一项重点工作。会议同时指出，“防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制，金融服务实体经济能力增强，防范风险工作取得积极成效”。

这意味着，一方面，楼市调控已进入“深水区”，短期调控政策要为长期改革创造窗口期，尽快实现从短期调控向长效机制转变，让调控与改革措施共同发力。同时，加快制定服务于新市民的、以租为主和租购并举的住房新制度，以锐意改革来稳定预期。另一方面，2018年调控和货币政策（主要是房贷政策）仍将从紧，但要防止楼市回调、杠杆下压引发系统性风险担忧。

目前，住房需求潜力还很大，2.45亿外来人群、2500万大学毕业生等新市民，多数以城中村或城乡结合部、边缘化租赁，或者群租、合租等形式居住，建筑消防隐患、租赁秩序差、无服务配套、居住成本高、不享有基本公共服务等现象普遍存在。

此外，因城市高房价、高成本，我国还有大量的农业富余人口无法进城，同时还有一大批“留守人群”无法进城与亲属团圆。因此，基于住房新定位，着力推进长效机制建设，推进住房制度改革，既满足和释放以新市民为主的有效需求，又堵住由高收入人群投资主导的无效需求，楼市调控和金融稳定的双重目标是可以同时实现的。

楼市调控的目标，首先在于祛除投资属性，这是第一步。

房子成为投资品，这在国际上是一 般现象，我国更是如此。过去，我国特有的土地供给制度，加上地方政府隐性担保，每当楼市遭遇下滑时，地方政府往往以各种手段或明或暗“托市”，从而形成救市惯性，强化了房价“单边上涨”预期，这种预期甚至固化为“洗脑式”的刚性认知。

更重要的是，过去十几年我国经历了史无前例的城镇化、工业化，每年进城人口超过2000万，京沪穗深等热点城市每年流入人口40 万~70万，加上没有房产税、遗产税、综合个税、资本利得税等收入调节“利器”，以及自古以来的置业买地传统，房产投资属性在我国演绎得淋漓尽致。

单纯要祛除投资属性的话，政策选择上可以很简单——彻底退回计划经济配给制，或彻底消灭杠杆——但这显然不行。

一方面，越是需求大的公共品，越强调“投入-产出”平衡、老百姓可支付，否则无法实现可持续和高质量供应。上世纪80年代城市化高速推进时期，美国、欧洲的房贷首付比例甚至降至10%，也没见投资需求如我国般火热。

另一方面，除了房地产以外，地方债务、银行信贷质量、汇率改革等，都是可能引爆系统性风险的领域，但“一手托几家”的房地产最关乎全局。回到计划和消灭杠杆（包括类似美国连续加息），毫无疑问会引爆楼市泡沫，触发系统性风险。

因此，房地产调控只是工具，终极目标是实现全体人民住有所居。我们不像美国，风险在全球分散，可以持续加息刺穿泡沫，让市场完全“出清”。相比10年前，我国多数城市的商品房价上涨数倍，居民杠杆率从2008年的21%上升至目前的53%，杠杆占可支配收入的比重从2008年42%上升到目前的90%。因此，楼 市泡沫一旦进入失控或破裂状态，巨大的外溢性和冲击力或远超2008~2009 年金融危机的破坏力。

当然，在资本管制、汇率有管理浮动、央行握有巨额外汇储备的情况下，我国有自信守住不发生系统性风险。但是，从国际金融风险多由楼市触发的教训来看，我们也不能掉以轻心。

党的十九大强调，“守住不发生系统性风险的底线”。此次政治局会议再次强调，2018年防范风险工作要取得积极成效。这意味着，楼市调控要采取慢火煲汤“散泡沫”的模式，即调控要持续不间断，但也要精心拿捏，短期调控与长效机制结合，满足有效需求（新市民）与堵住无效需求结合，这正是当前各级政府都在推进的工作。

房屋之所以具有投资属性，除了其天然的储藏价值属性外，能流通和杠杆效应是两大动力。近年来，投资需求占比大的城市，住房流转率就高，如2015年深圳房价翻了近一倍，二手房流转率（交易二手房/存量二手房）高达8%，同期京沪二手房流转率仅3%~4%。2016年涨幅最高的上海、2017年上半年涨幅较高的北京，二手房流转率都上升到了6%左右。

因此，今年调控的重点是企业或个人限售、企业自持（用于租赁），即将住房流动性、换手率在高位锁定。通过“冻结”中短期交易，增加交易摩擦，如降低二套房杠杆、拉长贷款发放周期、上浮房贷利率、自持且不能“以租代售”、房产税高悬头顶等，增加房屋流动的溢价耗损。

同时，房地产源头的土地市场，一方面将新增地块向租赁转移，针对新市民这个有效需求的最大主体、最能体现“居住属性”的主体，做“供给侧”改革；另一方面，通过新出让地块配建保障房、自持或租赁“常态化”来降低溢价率。近期各大城 市出让地块溢价率普遍在20%左右，甚至底价成交，说明这一改革初见成效。

由此，房价上涨预期及投资溢价空间明显收窄。在交易时限拉长、交易摩擦增大的情况下，交易价差预期看淡，甚至不足以弥补时间价值的损耗。

今年7月的金融工作会议，吹响金融“去杠杆”的号角，无风险利率趋于上升，未来楼市交易流动溢价耗损更大。时间拉长后，未来基于投资需求的房屋交易，越来越索然无味，这是渐进“去泡沫”的优选路径。

“去杠杆”是楼市调控的另一重点，但考虑到高位不胜寒的房价及泡沫风险，采取慢火煲汤“散泡沫”模式，即支持首套房低首付，甚至改善型的二套房也给予3~5成的首付支持。此次政治局会议明确，2018年防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制，这就意味着，在金融稳定委员会的统一部署下，各金融监管部门的对接会更加有效，资金很难违规流入房地产市场。

综上，由资金、预期、地方政府托底而形成的房价螺旋上升闭环不再自我强化，2018年将呈现“高位平衡、缓慢回落”的走势。这样，不管是因房价（绝对水平）未明显下跌而导致的顽固市场预期（房价还会涨），还是粮草充足的开发商没有降价动力，都将因调控慢火煲汤“散泡沫”而渐进瓦解和解冻。

这就为长效机制建设、住房制度改革创造了较为稳定的“窗口期”。事实上，长效机制、住房制度改革在2017年已展开，如租购并举、租售同权、集体土地入市、房产税明确征收细节等。当然，要让这些举措产生切实的效果，还需要一个渐进的过程。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）