价值重估——杭州大别墅资产配置报告
一、兼具板块重估及资源重估的资产配置
1、申遗时代，良渚价值重估
9月21日，中国政府将《杭州良渚古城遗址申报世界遗产提名文件》及近5000页的附件寄送联合国教科文组织世界遗产中心进行预审，良渚申遗进入冲刺阶段。
早在2001年，浙江省政府首开大遗址保护之先河，以正区级规格设立“杭州良渚遗址管理区管理委员会”，在更高层级上开展保护管理工作，并在资金配套上，建立了土地出让金反哺文物保护机制，将良渚新城土地出让收入的10%用于良渚遗址的保护、整治和利用，已累计投入数十亿元。
仅2013年以来，关于良渚遗址的保护就投入超过20亿元，用于以地换地、异地转移，对危及遗址安全的600多户农居、59家企业进行了搬迁，修复区域内生态环境，重现历史上水丰草美、飞鸟集聚的景象。
花园
良渚申遗范围包括“良渚古城+瑶山遗址+11条水坝”。遗产区面积14.3平方公里，设立“良渚国家考古遗址公园”；外围的缓冲区101.5平方公里规划为良渚文化国家公园。
良渚国家考古遗址公园将以生态修复为主，其中有莫角山宫殿区、反山王陵墓地等展示区，恢复古城河道、湿地等自然风貌，未来游客可通过水、陆两条线游览遗址。
由四大公园组成：西部大径山乡村国家公园，传承禅茶文化；北部东明山森林公园，建成生态、旅居的森林氧吧；东部良渚水乡公园，打造江南水乡村落景观；南部北湖湿地公园，将建城北湖草荡生态游览区。
良渚文化国家公园范围内，将建文化艺术走廊，邀请世界级建筑大师参与设计。现已建成的有英国极简主义大师大卫·奇普菲尔德设计的良渚博物院，日本普利茨克奖大师安藤忠雄设计的良渚文化艺术中心；世界建筑界的明星德国建筑师丹尼尔·李布斯金，正在良渚设计服务者之家……
借着中国美院的入驻，还有更多的建筑、艺术与设计大师正在为良渚而来。中国美院将在此打造创新设计教育、研发和产业孵化的新型校区，吸引了众多文人、学者、艺术家将第一居所选择在此，这里正在形成浓郁的创新、创意与艺术氛围。
规划中的浙江大学校友企业总部经济园分三期建设，总投资300亿元。
一期位于未来科技城核心区，占地约335亩；二期位于余杭五常湿地区块，约206亩；三期良渚区块，约968亩用地，选址东西大道，新湖·香格里拉别墅园区东南侧，将打造成世界一流大学技术转移中国中心聚集区和孵化区。
2、资源聚合未来科技城
随着杭州科创产业中心——未来科技城的崛起，城市核心资源正向这里聚合。从区域规划上，未来科技城将与良渚合体，使整个大片区共享交通与公共配套。
地铁2号线年底前就将达良渚，5号线 2019 年建成，3号线年底前动工，从良渚到未来科技城，地铁线路已密布成网。
杭州火车西站选址仓前，定位第三大交通枢纽，年底前动工。未来科技城主动脉良睦路拓宽工程已提上日程；杭州组团环线良渚段已率先动工，建成后直通秋石高架。
进驻
除中国美院良渚校区外，对标斯坦福的西湖大学，15 年制云谷国际公学、湖畔大学等均在区域内落地；浙医一院余杭院区、浙江医院将陆续建成，浙医二院肿瘤医院、树兰国际医疗中心已纳入规划。
商业方面，除了已开业的永旺梦乐城、规划华润万象城外，全球化酒店集团——洲际已签约入驻。良渚洲际酒店位于104国道以南、疏港路以东，
与杭州地铁2号线新良路站仅50 米。杭州良渚洲际酒店将会是杭州第二家与G20峰会主会场同一品牌的，集商务、会议、展览、宴会等多功能于一体的国际奢华洲际酒店。
3、高密度时代，低容积率住宅的资源重估
随着城市人口的高密度聚集，住宅规划的容积率不断提升已成必然趋势。近日，深圳“规划和国土资源委员会”发布公告，就“《深圳市城市规划标准与准则》第4章密度分区与容积率进行修订”征求公众意见。表1是五类地区“居住用地”的容积率指引。
值得注意的是，密度“一二三区”的“基准容积率”都提高到了3.2倍，最高是6倍。也就是说，如果一块居住用地总面积是2万平方米，可以建设的“地上+地下”总面积是6.4万到12万平米。
值得注意的是，深圳的密度“一二三区”覆盖了深圳90%的建设用地，所以3.2倍容积率将是深圳未来“新建成区”的最低密度。
只有独立拥有整栋建筑的大别墅，才能满足财富新贵们帅气、性感、时尚、野性的生活品位，新湖·香格里拉杭州大别墅的超大空间，实现人们随心所欲的空间梦想。5、被低估的景观资源价值
在国际通行的资产价值体系中，能够看得见自然风景的景观资产价格，往往是非景观资产价格的数倍。例如纽约的中央公园丽思卡尔顿酒店，公园景观套房的价格是非景观客房价格的 2.17 倍。
在杭州楼市中，拥有优越景观资源的资产价格并未与普通楼盘拉开足够的价差，而这种背离将随着景观资源的稀缺而重估。
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