拆解自如200亿估值背后逻辑：找到品质与规模平衡点再谈赚钱

品牌案例（一）

蘑菇公寓等均已步入战略融资阶段。

近日，链家旗下长租公寓品牌“自如”宣布完成40亿元人民币A轮融资，领投方包括华平投资、红杉中国、腾讯，参投方包括华兴新经济基金、融创中国等。这是自2016年从链家独立出来之后，自如首次接受外部投资。融资之后，自如估值超过200亿元，由此，长租公寓“风口论”再次被提及。

而从投资者的角度来看，团队、规模、运营模式等都能成为资本看中的关键点。

红杉资本中国基金合伙人刘星便看重代表自如长远价值的企业文化和经营理念，以及消费升级和科技的驱动力。与红杉资本的投资逻辑相似，腾讯则认为自如利用高科技和互联网手段提升居住质量，运营效率更高。

华平投资执行董事张其奇在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，长租公寓整个市场热度非常高，投资人投资的逻辑基本都是看前三名的品牌，不会投第五名、第六名或者第八名，这也意味着租赁市场未来集中度将越来越高。

对于盈利问题，泛大西洋投资总经理张阳表示，长租公寓的盈利是一个长期的目标。目前重要的是，如何在质量与规模之间寻找恰当的平衡，此外，长租公寓必须是螺旋式上升的项目，需要有一定规模，在规模扩张的同时做好质量把控，只有发展到质量与规模平衡的时间点上才是快速扩张的最佳时机。

而作为参与投资的房企，融创方面也 向《每日经济新闻》记者回应了其投资自如的逻辑，目前自如规模体量、运营效率均处于业内第一，优势明显，并且也拥有很好的竞争力和成长空间，基于以上预期，此次投资亦能带来不错的财务回报。

规模与品质的竞逐赛

目前，各路资本纷纷将长租公寓作为投资标的，2018 年，长租公寓将面临新一轮洗牌。融创方面表示，受政策支持，长租公寓市场空间广阔，公司可以切入长租公寓行业，学习自如领先的管理运营经验，但资源获取、精细化管理是行业目前的主要壁垒。

华菁证券地产行业首席分析师周雅婷分析，目前长租公寓面临的一大问题在于，过低的资产收益率和高企的融资成本，很大程度上限制了企业快速做大的可能性。

张其奇也曾表示，长租公寓会经历三个阶段：单店阶段轻松盈利；单店扩张阶段由于企业管理、扩张速度等原因导致盈利下降；规模经济阶段，形成真正的竞争力。

这意味着，在行业培育阶段，短期盈利并非是各品牌的首要目标，谁掌握了规模，谁就掌握了主动权。

首家将长租公寓提升至“主航道”权重的龙湖曾表示，希望将产品和服务延伸至“全生命周期”即“居住+租住”，因此，三年内不考虑盈利，到2020年做到行业TOP3的目标，至于未来是否会考虑REITs时，龙 湖方面表示“，夯实运营是基础”。

而较早进入长租公寓业务的自如，正处于投资回报周期的关键时间点，但在其运营不到一年就曾遇到过一次业务增长变慢的问题，如何夯实基础成为自如突破发展的第一堵墙。

彼时，自如CEO熊林亲自实地调查得出一个结论，“没有什么救命稻草，坚持品质管理这一件事就够了”。

自如方面提供的数据显示，截至2017年底，自如已进入了9座城市，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务120万租客，管理资产价值超过6000亿元。

对于长租公寓来说，规模效应非常明显，而进行规模化扩张则往往与运营团队、产品品质、科技的运用等不无关联。自如CFO黄伟波坦言，2018年长租公寓行业将继续呈现白热化的竞争状态，大家都有充足的资金和充分的准备打这场仗，只有朝增值服务和规模效率要效益。

熊林则认为，长租公寓这个行业在中国还普遍处在一个初级的水平，先做好服务再想规模，先做到产品和服务的品质跟得上规模的扩张再想回报，过了这两关，第三关才是盈利。