“城市青年家”的新玩法！万科泊寓再推长租公寓高频迭代

经过20余年的高速发展，中国房地产存量市场规模已超过 200 万亿元，逐渐从增量时代转入存量时代，住房租赁进入新的发展周期。

尤其在存量物业和需求人口规模均领先全国的一线城市。以上海为例，上海“住宅十三五规划”提出租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。未来，租赁住房将是上海房地产的巨大蓝海。

然而进入租赁住房市场的参与者也不少。数据显示，2013~2014年获得风投的长租公寓企业就超10家，TOP10房企也悉数涉足长租公寓领域。

但当万科以“服务者”的身份进入长租公寓时，其显然不想只停留在这一角色层面。

实际上，就长租公寓领域而言，万科较之其他很多企业，已经较早产生了大量的差异化基础，例如布局最早、转型最快、布局广、独家资源的导入等。

据了解，万科在2007年就已布局国内第一个中低收入家庭宜居租赁住宅示范项目——万汇楼，这一在2008年即开业的项目也使得万科成为中国最早进入租赁住房市场的开发商。也是国内第一家将住房租赁业务从“青年公寓”向“家庭公寓”延展的房企。其在2014年便已定位年轻化， 提出为在外漂泊的“奋青”提供公寓之家。

而在万科内部的策略认定中，长租公寓也被视为“城乡建设与生活服务商”战略的一个环节。截至目前，泊寓在全国覆盖29个一二线城市，累计获取房间数超10万间，累计开业超3万间，分布在北京、上海、深圳、合肥、厦门、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、乌鲁木齐等城市，已形成了万科集团内部较大规模的业务分区。

盘点万科介入后的举措可发现，无论是将先进的住宅经验引入长租公寓，改进管理模式；推进产品不断升级迭代；还是引入社会与国家等不同维度的资本，万科这位老资格的“城市青年家”，总是不遗余力在长租公寓领域创新，推出新的玩法，推动行业迭代升级。

参与上海闵行旧改泊寓开启“国企+”模式

据了解，近期，万科与上海国企“上海闵房（集团）有限公司”签署了战略合作协议，双方将合作设立合作运营管理公司，“合作开发闵行区存量住房项目、租赁住房运营管理”。

具体而言，针对闵行区疏影路项目，万科将凭借公寓产品研发设计、筹建、运营等方面的成熟经验，改造老旧小区，进 行高品质产品打造和服务提供。

同时值得一提的是，疏影路项目将改造为泊寓产品，为年轻人提供舒适和品质的居住产品。

运营管理迭代创新泊寓plus二季度将面市

据了解，万科推出的“泊寓”系列产品，是通过研究青年群体与租住习惯而打造的集中式青年长租公寓。以吸引对品质和消费体验不断升级的年轻一代为关键，产品设计的趋势是“个性化+体验化+社区服务化”。

目前万科泊寓在上海，已开业8个门店，拥有超过2300间房间，服务客户6000余人，产品不断迭代创新，重要升级作品泊寓plus已于2018年二季度面市。

值得一提的是，在泊寓的产品更迭中，最为突出的是管理模式的升级。

上海万科泊寓总经理严勇表示，万科泊寓运营管理体系已被细分为三个板块与九个模块。

“三个板块”分别是基础运营、增值运营和保障运营；而“九个模块”包括营销招租，基础管家服务，成熟物业管理，活力社群建设，全周期资源体系，高效智能化，快速维修保障，IT系统，人才资源库。

“就万科泊寓的经验，影响利润的因素包括获取的成本管控、建安成本的管控、运营成本管控、产品面积管控。比如，我们要考虑客户的需求、两房三房面积是多少、地板和墙面用什么材料，来减少更换频率。”

据严勇透露，仅单房面积的研究，万科上海公司就有一个研究所专门在做。同时泊寓还可借助原万科的品牌、工程设计、平台采购等来运营泊寓，从而降低整体成本的输出。

“此外，影响运营的另一个核心因素是周转，即开发改造周期、到成熟的周期、到持续运营的增值。这些都需要通过对管理的赋能，让资产产生增值效益。”严勇进一步表示。

真正的核心是聚焦在运营管理，而它最终能展现这个资产价值。作为最早布局长租公寓的龙头房企，万科泊寓正是在运营上已经形成一套相对完善且不断升级的管理体系，才能不断增大客户池，并且真正将客户需求放在前面。

家庭、定制与协同发展泊寓持续推陈出新

万科依托“泊寓”还在进行更多维度的创新与升级。在青年公寓的基础上，万 科会推出家庭式公寓、为客户提供定制服务，不断优化服务维度。

与此同时，万科上海将借“热带雨林体系”促成业务的协同效应，比如在泊寓和住宅体系间，实现“租房抵房款”；在泊寓和商业体系间，实现“泊寓租户在万科商业综合体里享受权益”等，不断通过协同增加客户黏性，并激发客户之间的协同效应。

“万科大规模扩张租赁公寓，而长租公寓中的租客，或许也就是万科地产板块未来的业主。一切循环和转化都有可能，但关键是依然是客户的获取和粘粘。”上述业内人士直言。

如今的长租公寓领域的竞争日渐激烈，在资金与资源端的角逐中，整合资源开创更多的突破口，是立足于长租市场的关键点，而这也正是万科的优势。

在今年3月 27日召开的万科集团2017年度业绩发布会上，董事会主席郁亮就表示，

“德国的住房租赁是全球有名的，德国最大的租赁企业，大概是33万间公寓。我们用三年左右的时间，有机会赶超他。其次‘，多主体’‘、多渠道’，说明未来很多房子，将不再是开发商出售的商品房。如果我们不把自己定义为‘开发商’，而是定义为‘美好生活场景师’，这就是个机会。因为不管哪种住房，都需要有人盖房子，盖好房子之后需要有人提供相关服务。”

文/王宝汗