禁止明租实售可防止租赁房政策遭到扭曲

近日，杭州、天津相继发布关于加强企业自持租赁住房管理的通知，以防止房地产市场明租实售行为。目前各地纷纷出台租赁住房新规，从政策热点可以看出，住房租赁市场将会是下一个热点。

笔者认为，租赁市场处于政策红利期，但仍需同时做好规范调控，尤其是遏制住“明租实售”等行为，不仅有助于保护消费者利益，也有助于防止企业自持租赁住房政策扭曲、变样，从鼓励发展租赁市场的角度而言，也是十分及时、必要的举措。

近几年政府对过热房地产市场的调控从未放松，2018年可谓是房地产市场的调控大年，棚改货币化改革标志着三四线城市去库存任务正式告一段落，据有关数据显示，今年4月我国商品住宅待售房屋面积为28522万平方米，降幅为37.5%，6月份待售面积降幅甚至达到14.7%。

虽然房地产市场进入存量时代，但是我们不得不看清两个现实问题。

其一，房价很难真正下降，出现大众所期望的拐点。

我国房价之所以前期一路高涨，通 货膨胀成本上升是部分原因，但也少不了投机者的推波助澜。投机者利用政策空白，扭曲市场供求，导致一二手房价倒挂，部分房地产热门地区二手房价接近新房价格的两倍，虽然进入存量时代，但是投机者紧握房源，价格倒挂的高价二手房市场依旧不能利好住房需求者。

其二，由于我国经济发展水平地区差异性比较大，导致人口流动性较强，租赁市场较为活跃。

随着时代的发展，民众的观念也有所转变，租房住也越来越能为大家认可，且从经济上来讲比买房更划算。据易居研究院50城租金数据，目前全国城市平均每平方米的租金是40元/月，以100平方米的房子来说，每月租金与月供基本持平，但是却可以省下首付的费用，与买房相比，租房一定程度上显得更加经济实惠。

凯恩斯说过有需求就有供给，在租售并举的号召下，只租不售的地块在全国多个城市开始涌现。由于房价依然看涨，有利于资产增值，在目前政策的调控下，只租不售对于房地产开发商来说，也不失为一门稳赚不赔的生意，也不失为一个比较好的选择。

此外，房租未来还有一定的上涨空间，同时由于人们观念的改变，租赁市场或成为房地产开发商们的新奶酪。因而，看准商机的开发商们也纷纷转型做起了“房东”。

从天津、杭州目前出台的新规来看，租赁市场问题主要集中在两个方面。

首先，就租期来讲，允许长租但是明令禁止10年以上的租赁期，以防范明租实售现象。该项政策其实还是意在规制房地产销售乱象，维护消费者权益，也有助于防止企业自持租赁住房政策扭曲变形。

在此前房价居高不下的情况下，难免有开发商为了逐利红了眼，钻政策空子将租期较长的租赁房源变相卖给消费者。

据有关资料显示，北京已经成交过的27宗土地当中就包含70年持有租赁房源，其租赁期限已达到住房期限。这样的情形一旦发生，受损的不仅有地方政府还有民众，仅有企业获利。根据帕累托均衡，其结果就是整个社会福利遭受损失。

其次，从供地来源来看，各级政府将不再是自持性租赁住房土地供给来源唯一的提供者，符合规划权属不变而依法取得的土地、农村集体经营性建设用地都可成为租赁住房的试点。这一规定其实是有跨越性意义的，它意味着政府不再垄断住 房供地，供地主体将更加多元化。

租售并行的土地供给将对集体性土地价值产生极大的影响，同时对于大中型国有或者私有企业闲置的土地资源再利用，也能有效地提升整个社会的资源利用效率，并帮助企业回笼资金减少损失。但是自持性租赁房地产产生的效益能否有效地吸引企业新建投资，目前市场还未产生现实的回应。

不过，对于住房需求者和房地产市场整体来讲，这一突破依然可喜可贺。租赁市场的强势介入，对于解决民众住房问题具有国家宏观调控难以替代的优势。市场的逐利行为会引发竞争，竞争有利于资源的有效配置，当租赁市场开始吸引市场流量时，自然会给房价带来降温，这有利于被扭曲的市场逐渐向真实的供求关系靠拢，减少房地产泡沫的积累，使得房地产市场更加健康发展。

总之，自持性租赁房地产作为一个新事物进入房地产，其效益可期，但是依旧需要等待时间考验。希望处于政策红利期的租赁市场能抓住机遇，不要让民众期待得太久。

（作者为中国财政科学研究院应用经济学博士后）