三至六线城市存在房地产泡沫土壤不是危言耸听
近一年以来,全国房地产去库存任务总体已经基本完成,但房地产又转而进入到一个新的阶段,即大部分城市处于库存相对紧缺需要补货的状态。
易居研究院统计数据显示,全国百城住宅库存规模连跌35个月,回落到了6年前的水平。截至今年5月份,100个城市新建商品住宅的库存去化周期平均为9.8个月,其中一线城市、二线城市、三四线城市新建商品住宅存销比分别为13.4个月、9.7个月和9.6个月。
房地产住宅库存去化周期合理区间一般为 12~16 个月,目前一到四线城市库存均低于正常水平,显示市场至少部分存在供不应求的状态。
再看价格数据。国家统计局数据显示,今年1~6月,全国商品房销售面积为77143万平方米,同比增长3.3%,商品房销售额 66945 亿元,增长13.2%,说明价格上涨幅度高于面积增长。
易居房地产研究院数据表明,今年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%,相比5月份的0.8%继续扩大。据统计,截至2018年4月份,全国有62个城市住房每平方米单价破万元,其中三四线城市占比达三分之一。易居房地产研究院房价收入比偏离度研究报告显示,2017年全国典型83个城市中有44个城市呈现不同程度的房价透支状况。
由于整体去化周期偏紧,即使供应端发力,估计也要大半年时间,一些城市的房地产未来仍可能处于供不应求状 态,换句话说,房价上涨压力依然存在。考虑到三四线城市房价上涨的压力并不比一二线低,房价收入比指标可能进一步恶化。
以往我们谈房地产泡沫,一般指是的一线和热点二线城市房价过高的问题,但毕竟集中在少数城市。去库存政策执行近3年后,房地产供应过剩的问题基本解决,但新问题来了,就是除了一二线城市房价高企之外,众多三四线城市也普遍出现房价上涨过快、房价收入比偏离正常水平的现象。
这些新情况告诉我们,房地产泡沫有从局部少数城市向全国蔓延的危险倾向,这必须引起高度警觉,监管层需要当机立断,采取各种有效措施遏制这一趋势蔓延。
如果房地产泡沫扩大化,其危害是极大的,除了直接影响经济安全、金融安全,还会直接影响老百姓美好生活的追求与实现。
谨防房地产泡沫扩大化,首先要破除对三四线乃至五六线城市的两个普遍认识误区。
第一个误区认为这些城市人口一般都负增长,所以其房地产需求很有限或者会下降,价格泡沫就更不用担心了。
根据笔者的统计,这些城市特别是中西部城市,很多常住人口都出现减少,但其2009年到2017年的成交面积和价格基本都呈明显上扬之势,虽然中间会有一定波动,这又该如何解释呢?
笔者的研究结论是,这些城市房地产的成交量在中短期与人口增减量关系 不大,主要与其人口存量关系密切。
比如一个城市一年减少1万人,10年减少 10 万人,但其存量可能还有 80万、100万或者更多,这些城市城镇化率一般都低于全国平均水平,乡镇大量人口进城的历史步伐正在快步向前,城镇化正处于快速发展时期,所以房地产成交量总体不断上扬,房价总体上涨。
更何况出去的10万人,很多离土不离乡,在沿海地区赚到了钱,有很多还是回老家买房子。有人认为,三四线这轮上涨主要是因为棚改推动,这是有一定道理的,但棚改不是全部原因。笔者考察过很多中小城市,有些城市棚改基本没有启动或正准备启动,但市场形势依然比较红火,原因就在于城镇化发展空间非常巨大。
棚改和货币安置应该说是锦上添花,助推房地产走向火爆,但根本因素还在于城镇化,这是基础。还有人认为,三四线城市楼市火爆是因为一二线需求外溢,这个因素对少数一线和热点二线周边城市有解释力,广大中小城市购房需求主要是内生市场,与一二线外溢需求有点关系,但很有限。
第二个误区是认为这些城市经济没有一二线发达,人均GDP和人均收入都比较低,所以住房购买能力也比较低,房地产泡沫难以产生,缺乏经济基础,这个观点也非常容易误导人。
衡量购房能力和房价高低主要看房价收入比,广大三至六线城市虽然收入水平低,但房价更低,其房价收入比普遍在3到9之间,而经济最发达的 一线和热点二线城市房价收入比普遍在 10 到 20 之间,从这个角度衡量,三四线乃至五六线的居民购房能力远高于一二线,这是事实。
从这个角度衡量,三至六线存在房地产泡沫产生的肥沃土壤,这并不是危言耸听。
关于房价,另外还有两点要关注:一是很多中小城市外出人员在沿海或大城市打工,其收入并不很低,但大部分人因为所在城市房价过高,还是会选择回乡购房,这样算的话房价收入比就更低了。
二是老百姓承受房价压力的弹性较大,主要是因为买房有按揭这个杠杆。中小城市一套房50万元到120万元比较普遍,一般家庭虽然也难以承受,但通过按揭,首付15万~36万元就可以了,其余按揭,这样造成购房能力大幅增强。
房价虽然高,但有按揭和大家凑首付,表面上房子也买得起,但要注意的是:很多年轻购房者,其双方父母凑的钱可能是他们的养老钱,如此以后生病养老又该怎么办?这很不公平,会带来畸形消费,代价过高,也大幅挤压了其他合理消费。
谨防房地产泡沫扩大化,还要在以下几个方面下功夫:
一是中央和地方政府的房地产泡沫防控重点要及时进行两个调整:从空间上讲,必须及时从一二线转向全国,三到六线房地产泡沫苗头绝不可忽视,必须及早出手;从性质上讲,及时从防控供应泡沫转向防控价格泡沫。
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