经济运行之变和楼市调控之策

7月31日召开的中共中央政治局会议向房地产市场发出了前所未有的坚定信号。

本次会议最值得市场尤其是房地产市场关注的有两个点：一是强调“当前经济运行稳中有变，面临一些新问题新挑战，外部环境发生明显变化”；二是首次提出“坚决遏制房价上涨”，显示出中央解决好房地产市场问题的坚定决心。

此前，由于中国经济的外部环境发生一定变化，同时也出现了外需回落、投资增速下滑、信用违约频发等现象，因此市场对财政和货币政策产生了一些不切实际的预期。

7月23日国务院常务会议提出“积极的财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度”，明确流动性“合理充裕”。由于近一段时期MLF（中期借贷便利）成为央行流动性投放的主要方式， 6~7月央行的相关操作累计净投放9055亿元，由此也引发了业内和市场的部分误读，认为在经济下行压力加大的情况下，是否已经开启了“新一轮放水”。

财政政策到底如何“更加积极”、流动性如何“合理充裕”？“去杠杆”是否需要叫停？经济增长是否会重走“举债投资、地产发力”的老路？房地产继续调控，但如何兼顾控制房价及泡沫和守住风险底线？

的确，这一系列问题能否理清头绪，是关系到中国经济能否行稳致远的关键要素。而本次政治局会议，不仅澄清了上述疑惑，也对下一步经济工作部署了一揽子的宏观管理措施。

首先，积极的财政政策，要在扩大内需和结构调整上发挥更大的作用。在这一 方面，减税降费和“补短板”将大有可为。

7月26日，财政部副部长刘伟公开表示，积极财政政策的主要着力点体现在加大减税降费力度、降低实体经济成本上。今年的重点是，确保全年减轻市场主体税负1.1万亿元以上，企业研发费用加计扣除比例提高到75%的政策，由科技型中小企业扩大至所有企业。

此外，补短板是深化供给侧结构性改革的重点任务，重点是中西部、乡村振兴、民生设施。而在资金来源上，为有效控制债务率，除明确已批项目融资“不断供”、“不抽贷”以外，年初就确定的1.35万亿元地方专项债，将是资金供应主渠道，“专款专用”将确保地方政府不会违规加杠杆。

此次政治局会议还明确“坚定做好去杠杆工作”，这意味着所谓“去杠杆叫停”，或转向“稳杠杆”甚至“加杠杆”等传言完全不切实际。

由于上半年金融条件收紧，受融资挤出效应的民营经济受伤较重，也导致了很多违约事件发生。内外部环境发生变化的情况下，考虑债务风险、资本市场风险、楼市风险，一刀切地“去杠杆”显然并不合适，但“去杠杆”的既定政策仍然会坚持，只不过要把握好力度和节奏，协调好各项政策出台的时机。

同时，流动性合理充裕，释放出的资金如何进入实体经济，这需要机制创新。MLF和定向降准和降息，能确保资金大概率不会进入楼市和融资平台，但如何导入实体企业，关键是疏通货币政策传导途径。

近期，监管层要求大中型银行充分发挥“头雁”效应，加大信贷投放力度，合理确定普惠型小微贷款的价格，带动银行业金融机构小微企业实际贷款利率能 明显下降。

另外，资管新规提出“新人新办法、老人老办法”，即新的违规理财产品不得发行，存量可延长至 2020 年，但底层资产要穿透，不得期限错配和“明股实债”，创新股权投资、债转股等“软着陆”的风险消解模式。

疏通货币传导渠道，宽货币向宽信用转变，还得遏制房价上涨预期、降低资产虚高的溢价。否则的话，考虑到经济下行和债务进入违约暴露期，加上外需回落和PPI见顶，实体经济盈利下降，资金一旦流出央行进入商业银行，七拐八拐还是会往资产领域和刚性兑付的地方融资平台走。

也正是基于此，此次政治局会议在提到房地产市场时，具体提出了“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”等令人眼前一亮的表述。

在地方债务高企的情况下，一些城市对楼市依赖达到史无前例的地步，但房地产是宏观杠杆的重要源头，如果任由房价再上涨，那么债务风险肯定受不了，系统性风险同样受不了。

当前无论是房地产的量还是价，与10年前的2008 年相比都已上了数个台阶，假如房价明显下跌的话，经济金融可能受不了。对此应该怎么办？非常考验管理层的智慧。

对此政治局会议提出的对策是“坚决遏制房价上涨”，这不像以往“保持房价平稳”或“控制房价过快上涨”等提法。近期调研显示，各地楼市出现新一轮反弹趋势，而投机炒作是罪魁祸首。如果调控上模棱两可，将可能给市场传递出“能够容忍一定幅度上涨”的信号，最终将必然形成房价大涨，并导致所有调控前功尽弃。对策只有一条——只有遏制住房 价上涨，才能管理好楼市预期。

管住楼市预期，让市场的多数参与者认识到房价不会再上涨了，才能避免资金大规模进入楼市。这样，也就疏通了货币政策的传导渠道，为资金进入实体经济创造了前提条件。

就在政治局会议召开的同一天，深圳市发布了《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，这一楼市调控新政可谓管理楼市预期的及时雨。

近期，楼市再现板块轮动式回升，率先触底的一线城市楼市显现出回升迹象。上半年，深圳新房和二手房成交面积同比分别增长22.4%和11.6%，是一线城市中新房和二手房成交面积全部反弹的唯一城市。作为楼市领头羊，考虑到近期深圳排队抢房、企业大宗收购等现象频发，若深圳楼市反弹了，无疑将确认轮动回升又一次开启。

因此，深圳开启楼市调控是一个重要信号，即监管层不允许出现新一轮房价反弹“，领头羊”必须发挥好带头作用、示范作用。

值得注意的是，深圳此次调控有两个特点：一是针对企业和个人投资商品房、离婚买房等乱象，对原有政策“打补丁”，而非加码限购和限贷，这表明对首次置业和改善需求还是鼓励的，且所有政策只针对增量而非存量，意在保持市场活跃度。

二是主打政策是“限售”，即鼓励合理买房，且3~5年甚至更长时间持有，不鼓励炒房，保持市场活跃度，这有利于楼市量价高位平衡，不至于对地方财政、债务和金融风险造成冲击，这是楼市之于经济的最佳选择。

（作者为资深地产研究人士）