低基数效应显现前7月房地产投资增速重回两位数

8月14日，国家统计局公布7月份国民经济运行情况。其中，房地产相关数据表现较为抢眼。

房地产投资和销售指标双双提升。数据显示，1~7月份，全国房地产开发投资 65886 亿元，同比增长10.2%，增速比1~6 月份提高 0.5 个百分点，一改此前“三连跌”情况。1~7月份，商品房销售面积89990万平方米，同比增长4.2%，增速比1~6月份提高0.9个百分点。

对于后续房地产市场表现，长江证券研究所宏观部负责人、首席宏观债券研究员赵伟认为，近期中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，住建部也召开座谈会，表示对楼市调控不力的城市坚决问责，地产调控从严趋势或将延续。结合地方出台的政策来看，调控正加速向低线城市下沉，房地产投资或仍将承压。

住宅新开工面积增长18.0%

华泰证券宏观首席分析师李超对《每日经济新闻》记者表示，年初以来地产投资数据韧性较强，主要靠拿地收入滞后计入，然而7月份财政数据显示，土地出让金增速已经明显下滑，拿地带动效应减弱。

日前，财政部公布的7月份财政收支情况显示，1~7 月累计，国有土地使用权出让收入 31548 亿元，同比增长35.1%。相较今年上半年同比 43%的涨幅，前 7 月土地使用权出让收入增速有所回落。并且，1~4 月、1~5 月国有土地使用权出让收入同比增速都在 40%以上。

李超认为，房地产企业“高周转”模式加速推盘保开工，地产开工及地产销售带动投资回升，到位资金中销售回款进一步上涨也侧面印证了。

新开工方面，国家统计局数据显示，房屋新开工面积114781万平方米，增长14.4%，增速提高2.6个百分点。其中，住宅新开工面积 84685 万平方米，增长18.0%。

中泰证券宏观高级分析师杨畅经过计算指出，受基数影响，房屋新开工面积、住宅新开工面积当月增长 29.6%、35.8%，较上月回升14.6个百分点、15个百分点。

销售方面，1~7月份，商品房销售面积89990万平方米，同比增长4.2%，增速比1~6月份提高 0.9 个百分点。其中，住宅销售面积增长4.2%，办公楼销售面积下降5.8%，商业营业用房销售面积增长2.3%。商品房销售额 78300 亿元，增长14.4%，增速提高1.2个百分点。

杨畅对《每日经济新闻》记者表示，地产销售增速提升主要受去年 7月基数影响，可计算出 7 月份商品房销售面积、住宅销售面积同比增长 10%、10.6%，较上月回升 5.6 个、4.8 个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示，今年上半年很多房企销售依然不错，所以当前房企在新开工方面有较好的节奏。当销售资金到位后，房企自然会不断加快新开工。即便是三四线城市，实际上也在积极做新开工，尤其是部分城市依然是有较好的棚改政策红利，新开工节奏加快，也是在积极补库存，部分房企则是通过新开工来加快全年销售业绩的提升。

下半年房地产投资恐承压

同比口径下地产开工和拿地较强，更多是去年7~8月淡季低基数影响，而7月土地市场成交实际已经转淡。

杨畅也指出，7月商品房销售面积、住宅销售面积均为今年以来的次低值。房屋新开工面积和住宅新开工面积，均低于5月水平。短期来看，房地产市场出现降温迹象。

李超认为，受国家对房地产调控较严、棚改货币化安置比例下调等因素影响，地产企业资金依旧承压，销售端继续改善空间有限。预计未来房地产投资增速可能平缓回落。

从1~7月房地产开发企业到位资金方面数据来看，1~7月国内贷款呈现下滑，自筹资金和定金及预收款成为重要支撑。

数据显示，1~7月份，房地产开发企业到位资金93308亿元，同比增长6.4%，增速比 1~6 月份提高 1.8 个百分点。其中，国内贷款 14045 亿元，下降6.9%；利用外资 33 亿元，下降 70.1%；自筹资金30187 亿元，增长 10.4%；定金及预收款31013 亿元，增长 15.1%；个人按揭贷款13655亿元，下降1.4%。

不过，赵伟认为，7月中旬，银保监会和央行鼓励银行加大信贷投放力度、窗口指导支持低评级债券，资管新规、理财新规等政策文件降低过渡期非标投资难度等，有助于推动市场风险偏好的修复，进而提振包括房地产债券在内的信用债市场。

7月，包括房地产债券在内的公司债平均发行利率已经明显回落，或有利于地产商债券融资的修复。在当前货币环境下，大中型房企资金来源或将边际改善，有利于行业集中度的进一步提升。

但他同时指出，今年5月前后住建部约谈 12 城以来，新一轮地产调控政策密集出台。7 月，中央政治局会议明确“坚决遏制房价上涨”，8 月7日，住建部也召开部分城市房地产工作座谈会，表示对楼市调控不力的城市坚决问责。综合考虑政策导向以及近期地方调控措施来看，房地产严调控趋势并未改变，下半年房地产投资或仍将承压。