销售冷热不均 下半年整体房价涨幅将“收敛”

市场篇

前7个月，国内商品房销售面积为89990万平方米、商品房销售额为78300亿元，同比分别增长4.2%和14.4%；销售面积与销售额增速比 1~6 月份分别提高0.9和1.2个百分点。

其中，住宅销售面积增长4.2%、销售额增长16.2%；办公楼销售面积下降5.8%、销售额下降2.1%；商业营业用房销售面积增长2.3%、销售额增长5.5%。

东部销售面积降幅收窄销售额涨幅最低

从全国范围看，东部、中部、西部、东北部地区差异明显。

成交均价方面，1~7月份全国商品房 成交均价8701元/平方米，同比增长9.7%，成交均价同比增幅较1~6月小幅上行。

其中西部和东北地区涨幅较高，分别为16.1%和15.8%，中部和东部地区涨幅分别为12.2%和10%。

关于下半年房价走势，新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为：“一二线城市和三四线城市的房价不能一概而论。一二线城市大多出台了限价令，房价与地价已经脱钩。7月31日，中央政治局会议要求‘坚决遏制房价上涨’，因此可以预见，一二线城市的房价上涨幅度会明显收缩，部分或明或暗出台限价令的三四线城市也会与这些一二线城市房价涨幅基本同步。”

对于大多数没有出台限价令的三四线城市，欧阳捷表示：“房价达到一定高位，市场承受能力下降，间接抑制了房价的上涨。加上地价处于相对高位，房企拿地趋于谨慎，土地市场降温也会反馈到住房市场，预计下半年整体房价涨幅将会收敛。”

新开工面积增幅扩大竣工面积降幅收窄

前7个月，全国新开工面积同比增幅继续扩大，房屋竣工面积同比降幅收窄。1~7月份，全国房屋新开工面积11.5亿平方米，同比增长14.4%，增幅较1~6月份扩大2.6个百分点。其中，住宅新开工面积84685万平方米，增长18%，增幅扩大3.0个百分点。

全国房屋施工面积达 72.9 亿平方米，同比增长3.0%，增幅较 1~6 月扩大0.5 个百分点；其中，住宅施工面积为50.2亿平方米，同比增长3.9%，较1~6月扩大0.7个百分点。

全国房屋竣工面积为42067万平方米，同比下降10.5%，降幅较1~6月收窄0.1 个百分点；其中，住宅竣工面积为29463 万平方米，同比下降12.2%，降幅较1~6月收窄0.6个百分点。

易居房地产研究院报告指出，进入2018下半年，考虑到销售增幅持续回落， 预计新开工面积将出现小幅回落态势。

商品房库存回到合理区间住宅库存去化明显

截至7月末，全国商品房待售面积54428万平方米，比6月末减少656万平方米。其中，住宅待售面积减少544万平方米；办公楼待售面积减少40万平方米；商业营业用房待售面积减少48万平方米。易居地产研究院分析指出，住宅去化周期低位企稳，商办去库存压力大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“待售面积的同比跌幅不断收窄，即库存越来越少，但（待售面积）下滑的速度放缓，因此当前应该是去库存的末尾阶段。”

易居房地产研究院报告显示，2016年以来，商品房现房存销比总体呈现回落态势。目前，全国商品房住宅库存已整体进入合理规模区间，库存压力来源由住宅转向商业和办公，而后者去化难度更高。