对话 :房企参与的风险和机遇

National Business Daily - - 证券·综合 -

NBD:特色小镇建设参与主体中涉及到了政府、资本和房企,您如何看待这三者之间关系?房企作为特色小镇建设的主体之一,建设特设小镇可能要承担的风险和带来的机遇?

易鹏:特色小镇建设过程中政府、市场、企业都有参与。特色小镇建设过程中有必要做适当房地产开发。但不能以房地产开发为主,房企也不能打着特色小镇牌子来搞房地产开发的新模式,这样发展模式是不可持续的,也可能会毁掉一些特色小镇。

特色小镇重点应该在“特”字上下工夫,比如特色文化、特色产业、特色空间、特色历史等一系列特色上,应以突出特色产业为主导,不能以房地产开发为主导。所以,在特色小镇建设过程中,房企只能做配角不能成为主角,是重要的参与者,但不能成为主导者。

对于参与房企来言,做特色小镇首先要算清楚账,特色小镇发展需要是可持续的,建设也会有一定周期,房企参与要有一定耐心,特别是在吃杠杆情况下,更需持谨慎态度,不能以大跃进形式参与发展。同时,政府参与其中的监督作用必不可少,政府关键要站在产城融合角度,引导参与者 打造特色小镇发展生态。

胡梅林:政府、资本和企业三者谁都离不开谁。特色小镇需要有一个操盘手,这个操盘手一定是企业,因为企业是个主体;政府是引导为主,解决一些难做的历史遗留问题,以及提供更多的政策来支持小镇的可持续经营;而资本要解决好前期利润分配等问题,大概是这样的一个关系。

房地产公司做特色小镇失败概率是90%,特色小镇就应该是文化旅游的企业来做,因为小镇最直接的转化就是文旅,而且对于城市的需求也是稳定的,成功率高。

房地产经过20年的发展也到了瓶颈,而特色小镇应该说是百年大计,有大量的市场空间,整个行业是很有发展前景的,不存在风险。

但至于哪家房企能做成功特色小镇这个没有定论,只要现在在做,不倒下就会有未来。问题就是能不能在短期内找到适合的方向,整个特色小镇的大势是没问题的。

薛峰:我认为政府、房企、资本三者真的是缺一不可。特色小镇其实对于政府来说是一个抓手来发展地区经济,特别是一些小城镇或者大城市周边的这种小镇,会有较好的经济带动作用。

房地产企业的优势在于资金和招商能力。在我们在协助一些房企做特色小镇开发的过程中,明显感觉得到政府可能缺乏资金去把专业的人员、资源整合,而这是房地产企业具备的。

那么另一方面,政府有土地、政策、税收返还的支持,这三者都是企业需要的。企业则能够借助资本的力量,作为一个杠杆来撬动特色小镇的发展。

特色小镇对于房企来讲,机遇大于风险。首先第一点,机遇来自国家现在提供的政策,能帮助房企获取土地。例如国家级的特色小镇大概在三平方公里左右,可能会给一个平方公里建设用地。其中可以有一定的住宅配比。这些土地能够给房企带来快速的现金流。但对于团房企来说,最大的风险是做产业,因为一些房企没有相关经验,不懂得产业如何运作。

其实房企做产业地产有资金优势和整合优势。企业可以靠资金来吸引资源和人才。产业地产中,房企利用资金优势吸引产业会达到良好的效果。举例来讲,房企投资一家很不错的独角兽企业,作为股东就了有话语权,可以将该公司或上下游产业链安排到产业园中,这是一种比较有效的招商引资方法。

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