高负债压顶 中小房企罔顾破发潮扎堆赴港IPO
综述
今年以来已经有多家中小型房企被并购，比如中天城投在2017年4月更名为中天金融（000540，SZ）后，当年8月即宣布资产重组，至今年3月最终确定以246亿元出售中天城投全部股权，彻底剥离原有地产业务；中航地产则将房地产开发业务全部转给保利地产（600048，SH），并更名为中航善达（000043，SZ）。
10月11日，香港恒生指数跌3.54%至25266.37 点，所有板块全线翻绿，新股延续破发潮。今年以来，恒指已跌超15%。
但比起在A股排队，实行注册制的港股上市速度更快。债务压身的中小房企为了早日实现上市融资，不得不接受港股估值较低的现实。
黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，事实上，房企在A股和港股上市的区别很大一部分原因在于估值，在香港上市估值会偏低。最近，不论恒大还是碧桂园都遭 受了相当大的下跌压力，这种下跌压力或将持续。现在房企上市先不讲为了发展，而是为了寻找安全的港湾。毕竟上市公司的融资渠道更多一些，在未来市场环境下有更好的机会。
截至 2018 年9月27日，中国证监会受理首发及发行存托凭证企业292家，其中已过会32家，未过会260家。未过会企业中正常待审企业230家，中止审查企业30家。房地产企业中，万达商业地产、广州富力地产、同策房产咨询、金辉集团、首创置业等继续保持“已反馈”状态。按照申报企业排序，分别位列第67、68、69、70、72名。其中万达商业三年前就报送了招股书。
以近期谋求在港上市的恒达、德信、银城、美的置业4家房企为例，这些房企负债率均处于高位。2015年至2017年，恒达集团的资产负债率分别为 677% 、 762.7%、406.6%，德信中国的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%，银城国际的资本负债率分别为 141.1%、238.7%、284.9% ，美的置业净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%。
比起在A股排队，赴港上市似乎更能解这些中小房企的燃眉之急。
从近期房企赴港IPO的情况来看，或将折价出让股份才有可能募集资金。据悉，弘阳地产最终以每股2.28港元定价，仅为4.07港元净资产的56%。挂牌后其股价有小幅上涨，但截至10月10日收盘，每股2.90元，市净率为0.8。
10月11日，美的置业在香港联交所敲钟上市，开盘报16.6港元，低于招股价17 港元，收盘价 15.88 港元，下跌达6.59%；同日登陆港交所的大发地产开盘报价4.2港元，最高涨至4.26港元，收盘价仍保持在4.2港元。
区域性房企风险大
有业内人士表示，过去房地产市场的高速发展很大一部分原因得益于地价上涨。因此，操盘能力不强但手中有地的中小房企亦能在市场中获取高额回报。而现在形势早已转变，头部企业也在讲现金为王。
今年上半年，房地产市场监管政策保持高压，加之流动性环境紧张及债券市场信用事件爆发，房地产开发资金来源中的国内贷款规模累计同比快速下降，大部分房企在上半年加速周转和推盘，在商品房销售的支撑下进行资金周转。
申万宏源研究报告指出，中小房企在再融资和销售回款等方面均具有明显劣势，后期风险可能暴露，尤其要注意2018年到期债务多、杠杆高、项目主要布局在非环核心城市的三四线城市中小房企。
而实际上，部分中小房企的确面临周转慢等问题。如绿景（中国）地产投资有限公司（00095，HK，以下简称“绿景地产”）开发的绿景红树湾壹号项目预计于2015年12月份开盘预售，但因一直无法取得预售许可导致入市时间一再拖延，而绿景地产参与绿景红树湾项目开发至少已有6年之久；再如目前递交招股说明书的银城国际，在2016年~2017年间拿的三宗土地至今尚未开工，其中位于南京的两宗土地既未开工也未动迁。
另一方面，因未形成全国化布局，多数中小房企项目集中度较高，尤其是长三角区域。如德信布局杭州，深耕南京22年的弘阳地产，以及50%以上项目收益集中于南京的银城国际等。
易居研究院智库研究中心总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，区域性的企业要警惕市场周期性调整和政策管控等风险，若房企土地储备过于集中在个别城市，一旦市场降温，企业将面临很大风险。区域性房企应该在总部定位、全国重点城市拿地等方面形成较好的战略思路，这是最关键的地方。