每经记者专访戴德梁行魏东：长租公寓不失为“商改住”存量去化好办法

《每日经济新闻》记者近日就商办项目问题采访了戴德梁行首席政策分析专家魏东，她向记者介绍了商办项目的土地供应、市场现状、发展趋势等话题。

一线城市商业项目有发展空间

就数据来看，四个一线城市的商业用地的成交近年来一直处于逐年递减状态。土地成交宗数从2010年的209宗下降至2017年103宗，建设用地面积也从2010年的 956.9 万平方米下降到2017年的 311.2万平方米。“可见一线城市商业用地目前处于紧缩状态。”魏东说。

而就土地供应看，北京整体上是住宅 类用地数量占绝对优势。2017年，北京的住宅类用地和商业类用地数量分别是58宗和16宗。

虽然北京市场整体租赁需求较前两个季度有所回落，但租赁市场的表现依旧惹人关注，由于核心商圈有限的新增供应和可租赁面积，本季度核心区写字楼市场租金继续保持坚挺，有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币442.4元，环比上涨2.8%。虽然新项目的入市为北京全市写字楼市场带来约 93000 平方米的新增面积，但全市空置率仅环比上涨 0.8个百分点达7.9%。戴德梁行数据表明，四个一线城市写字楼市场总存量高达3000万平方米，占全国18个重点一二线城市总存量的 52.4% ，而空置率平均仅有9.8%，一线城市整体租赁市场仍然呈现良好的发展态势。

共享办公的快速发展催生出更多对商办项目的租赁需求，北京 2018 年前三个季度共享办公的成交租赁面积占所有成交总面积的20.2%，位列第三位，仅次于高科技业和金融业。

从零售存量市场来看，四个一线城市零售市场总存量达2，700万平方米，约占全国 18 个重点一二线城市总存量的42.2%，平均空置率仅为7.3%，属于零售市场较为健康的出租水平。

北京伴随着城区土地供应的紧缺及对产业、人口的疏解，未来零售物市场新增供应完成速度会逐渐放缓，整体市场供应也将处于相对短缺的状态，而市场需求依然旺盛。尤其是核心商圈，可租赁面积将非常紧缺，整体市场空置率也将持续走低，从而将带动租金的进一步上涨。

魏东表示：“所以说无论是土地还是 商业地产的存量市场，一线城市都有进一步发展空间。”

二三线城市商业项目存去化压力

国内商业地产市场存在供应过剩的现象大多集中在二三线城市。以写字楼市场为例，在戴德梁行监测的14个国内重点二线城市中，其中有11个城市的写字楼空置率在2018年三季度超过20%，最高的达42%左右。

同样的，在经历了线上零售业蓬勃发展及线下零售物业库存高企的双重冲击下，二线城市开发商和投资者不得不开始面对租金收入下降、空置率攀升等问题，某些商场甚至由于经营不善而被迫关闭。

魏东说：“资本化率的上涨乏力及物业价值的走低，使许多投资者开始对二三 线城市的零售物业产生了担忧。”

预计到 2030 年，中国房屋租赁市场规模将超4.6万亿，所以不论是从数量还是质量上，仅仅由分散的个人房东和中介二房东构成的供应市场显然不能满足市场需求。

长租公寓不失为解决“商改住”项目存量的一个好办法。今年5月，北京市住建委等部门联合发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》，其中提出的三个来源中就包括：各区结合区域规划调整需要，将闲置的商场、写字楼或酒店等改建。

魏东表示：“我相信，鼓励发展住房租赁市场将是中国房地产市场长效机制的建设中的关键一环。在这个过程中，合理引导符合规范的“商改住”，无论从提高物业使用效率，抑或解决社会问题、体现社会公益的角度，都将具有重大意义。”