上海楼市遇“拐点”：新房库存压力显现 二手房成交量处6年低位
一边是开发商放量推盘；一边是市场销售显著走弱。
10月份，上海楼市不仅与“银十”无关，更成为近期市场走势的拐点。易居地产研究院日前发布的报告显示，10月上海新建商品住宅新增供给面积90.7万平方米，环比增长33.1%；成交面积约53.6万平方米，环比下降23.1%。由于供应面积增长远大于成交面积增长，目前上海新建商品住宅存销比已增至8.2个月，比9月份增加0.5个月。
中原地产首席分析师张大伟此前向《每日经济新闻》记者预测：“过去一年多，在通过各种约束性政策抑制市场高温后，后续市场将逐渐进入供应加量周期。” 每经记者 包晶晶每经编辑 魏文艺
新房存销比增加致库存承压
延续7月以来的供应高峰，10月份上海共有 27 个新建商品住宅项目入市，新增供给面积 90.7 万平方米，环比增长 33.1%。10 月份，上海新建商品住宅成交面积约53.6万平方米，环比下降23.1%；成交均价为 6.36 万元/平方米，环比增长17%、同比增长30%。当前上海新房供应量与高峰时期相比依然处于低位。
易居地产研究院指出，成交均价同环比齐升并不代表新房市场复苏，而是与近期上海高价项目推盘节奏有关。10 月新建商品住宅上海 10 个新入市项目中有6个均价超过 80000 元/平方米，总体成交均价受项目结构影响较大。新房成交均价为 52145 元/平方米，同比增长 9.5%，涨幅较 1~9 月扩大2.4 个百分点。
《每日经济新闻》记者注意到，就在成交面积环比大幅下跌的情况下， 10 月份上海商品住宅成交面积与2017 年同期相比却增长了 59.9%。对此，易居地产研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“10 月份推盘节奏也在加快，实际上具有较为积极的意义，对于市场而言潜在需求还是很大，需求能否释放就看金融政策是否给予支持。”
从累计数据看，今年前10个月，上海新建商品住宅成交总面积约547万平方米，同比下降1.5%，降幅较1~9月收窄4个百分点；新增供给面积 619 万平方米，同比增长77%，增速较1~9月提高25个百分点。
截至10月底，上海新建商品住宅库存总量为510万平方米，环比增长7.8%，同比增长 4.8%。存销比方面，上海新建商品住宅存销比为8.2个月，比9月份增加0.5个月。考虑到未来上海新房供给有所加大，预计未来存销比总体仍将延续上行的趋势。
易居地产研究院预计，在新房供
三拍捡漏也填不起“贷款坑”
“法拍房归属于银行，房主不参与房屋出售，但销售法拍房不是通过银行来进行的，是以信托拍卖的形式在当地法院进行。”有司法拍卖机构招商总监告诉《每日经济新闻》记者：“房产（不动产）按规定可以拍卖三次，而只要流拍一次，价格就会降到原来的8折，所以到了三拍，经过几次折扣，价格已经十分优惠了。”
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，人民法院委托拍卖动产或不动产时应当确定保留价，如果第一次出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
“不动产或者其他财产权，只能拍卖三次。而如果三次均流拍，法院则会以更低的折扣进行变卖，届时价格会更低。”上述总监表示：“寿比胡同这套四合院就是个例子。”
北京市盈科律师事务所合伙人律师胡文友向《每日经济新闻》记者指出，产权和税费是购买法拍房时最需注意的问题，“产权是否清晰，税费是否超预期，必须提前明确，因为法院是不管这个事情的。法拍房税费的特殊性在于，转让和受让两家的税费都是由买受人 应量和库存规模不断增加的情况下，未来房企将更依赖以价换量的策略来缓解库存压力。张大伟也表示：“在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。”
二手房成交量处于近6年低位
易居地产研究院报告显示，10月份上海二手住宅成交约1.2万套，环比下降14%，同比增长14.4%。在9月份出现小幅回升后，随即出现了较为明显的下行。1~10月，上海二手住宅累计成交约13.5万套，同比增长5.2%。
自2017年初以来，上海二手房市场始终保持低位盘整，目前绝对量已经处于近6年低位水平。
易居地产研究院认为，其中有国庆长假的影响，也有购房者观望情绪浓重、入市积极性降低的原因。鉴于目前绝对量已处低位水平，后续下降空间有限，但在政策面和资金面没有出现放松的情况下，预计短期内上海二手房成交仍将处于低位盘整。
此外，就土地市场方面来看，今年以来，上海有多幅宅地流拍，土地市场异常冷清。
10月份，上海出让的地块均底价成交，32幅地块中包含商品房住宅用地4幅、保障房住宅用地7幅、租赁住宅用地10幅、商住用地1幅、商办用地3幅、工业用地7幅。
值得注意的是，10 月为今年上海租赁住房用地供应量最大的月份，多达10幅，其中徐汇区5幅，闵行和松江区各2幅，长宁区1幅，出让金总额近44亿元。
中指院报告指出，其中松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号是上海市第一次通过土地市场推出用于建设租赁住房的集体土地，此举有助于拓宽新的租赁用地供应渠道，对上海宅地市场意义重大，对持续稳定宅地溢价率将起积极作用。
从累计数据看 ，2018 年 1~10 月份，上海共成交 225 幅土地，土地成交建筑面积 1941 万平方米，同比增长49%；土地出让金为 1574 亿元，同比增长26%。
“土地成交同比增长符合预期，可以看作政策利空出尽，未来反而有机会反弹。土地市场活跃体现了持续性的投资价值，也说明市场并不悲观。”严跃进对《每日经济新闻》记者表示。 承担，所以和买二手房一样，你得搞懂该房屋是否满五唯一，否则除契税外，要支付个税。”
对于法拍四合院中尚有租户或业主的情形，买到毛坯或者是空置房还好，如果还有人住，就需要清场才能交付。胡文友表示，很多司法拍卖公告里明确“法院不负责清场和交付（腾房）”，即便是法院承诺负责腾房，也是困难重重。
记者注意到，阿里和京东法拍平台的房产多数在醒目位置打出了“可贷款”字眼。对此，胡文友表示，在实际操作中，由法院指定的贷款银行会设置诸多附加条件，并且基本是办理抵押贷。
比如，有些首付要提高到五成，利率上浮。而银行要贷款给你，就得先办理房产抵押；而你去住建委办抵押，就得先办理过户；而你去法院办过户，得先付清尾款。
“所以最后的结局是，好不容易凑齐了全款房款，再去找银行办理抵押贷。名义上可贷款，但实际操作都是‘坑’。”有法拍房从业者如是感慨。