揭秘“中梁速度”：从百亿到千亿为何仅用了两年多

11月13日晚，中梁控股集团（以下简称中梁）正式向港交所提交IPO申请，这距离其今年销售额突破千亿元尚不到半个月。

据中国指数研究院数据显示，截至2018年10月，中梁实现销售额1150亿元，由此成为新的“千亿房企俱乐部”成员。

千亿元，这个数字如果放在2015年，对于正站稳浙江、销售额168亿元的中梁来说，或许还不敢想。但在一年后，中梁将总部搬迁到了上海，开始走出浙江、布局全国。或许在那时，中梁地产集团董事长兼总裁杨剑心中已经有了千亿野心。

2015年~2017年的3年间，中梁的销售额分别为168亿元、337亿元、758亿元，以几乎每年翻一番的速度，从100亿元的量级，冲到了2018年千亿元的量级。也就是说，从百亿到千亿，中梁仅用了两年多时间。

杨剑也在2017年11月登上胡润富豪排行榜，以185亿元排名第24位，是新上榜10人中最年轻的一位。对于杨剑和中梁来说，突破千亿将其推到了第一个高点，而上市则在中梁内部被视为第二个里程碑式的拐点。

对外界而言，IPO则似乎是看清这家被称为“黑马企业”真相的契机。随着中梁的财报、结构和发展数据曝光在镁光灯下，“黑马速度”的生成方式，极速扩张的危与机，也受到业界热议。每经记者 吴若凡每经编辑 魏文艺

合作拿地“快攻”三四线

“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马 mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会的。”杨剑曾这样形象地描述中梁的扩张策略。

《每日经济新闻》记者注意到，自2016 年中梁正式走出浙江省后，主要辐射的就是长三角范围内的三四线城市，如徐州、芜湖、赣州等地。2017 年，中梁依然沿着三四线路径在布局，向内陆扩张进入了豪州、景德镇、九江等城市。

而杨剑口中的“机会”则是这群三四线城市棚改和去库存的大环境。2016年底以来，在“分城分策”的差别化楼市调控政策背景下，诸多三四线城市由于 “去库存”需要，调控环境相较一二线城市宽裕；与此同时，数据显示，棚改拆迁货币化安置在三四线城市比例普遍在60%~80%，3年间三四线城市定向投放PSL（抵押补充贷款）规模达到2万亿元，市场需求被显著拉升。

趁热打铁，中梁2016年~2017年在上述三四线城市攻城略地。据悉，中梁在2016年基本是以平均每周拿一块地的速度，共拿下了近70块地；2017年平均以每3天拿一块地的速度，共拿下了100余块地；至 2018年，中梁的拿地速度基本为平均2天拿一宗地。

不过有分析指出，中梁拿地的主要方式是合作，规模的快速增长也建立于合作规模的剧增。

招股说明书显示，在总共316个项目中，中梁及其附属公司所拥有的土地数为231块，合营及联营公司开发了85个项目。

不过相较“千亿”的成色，更让人关注的是，顺风的中梁极速奔到了这个数值，之后呢？

58安居客房产研究院首席分析师张波就直言，部分三四线依然存在棚改利好因素，或者存在去库存过度引发新房供应不足的情况，因此以上两类三四线城市房价还有上涨的余温，但也基本上是上演最后的疯狂。

《每日经济新闻》记者近期在安徽、江苏、浙江、江西等二三线城市实地采访和调查时发现，不少城市已经处于库存消化难、降价难出货、因降价导致维权的状况。这说明，趁着房地产传统的“金九银十”旺季，龙头房企纷纷变相促销，这其实也是个典型的信号。

有券商告诉《每日经济新闻》记者，其行内对 2019 年的三四线城市很悲观，因为目前很多城市购房需求已经在过去两年被透支，很难缓过来。政策层面，中央对棚改和货币化安置的政策方向也在发生变化。

实际上，数据层面，今年9~10月三四线城市销售面积增长已经为负。在三四线土储多的房企，未来发展空间多受质疑。

苏宁金融研究院分析指出，三四线城市的销售繁荣正在接近尾声。暂且不讨论人口净流入、产业竞争力等长期因素，近期国开行的棚改政策调整和三四线城市房价过高等因素，均预示着后期三四线城市的购房需求还将持续回落。

回到中梁，从其当前的投资布局来看，截至2018年8月31日，中梁已入驻22个省及直辖市的110座城市，遍布长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角五大战略性经济区，但城市主要以三四线城市为主。

>>14