昆明文旅的冰与火：造城运动遭遇高库存 外地客一人买下8套房
昆明篇
11月的昆明，成片的红嘴鸥从贝加尔湖长途飞到滇池过冬，因为滇池对气候的调节作用，让昆明这座城市被誉为“春城”。自然条件优越，让昆明能吸引来的不仅是游客，还有能“裹挟”全国购房者的文旅地产。
一边是不断升级的政策调控，一边是如火如荼的“文旅造城运动”。文旅大盘入市，昆明楼市浮现高库存隐忧；众多楼盘降价出售，楼市步入下行通道。昆明文旅市场正在上演一场“冰与火”之歌。
《每日经济新闻》记者近日在昆明走访时发现，众多文旅项目将拓客目光锁定全国投资者，昆明的文旅市场库存去化压力不容小觑。
每经记者 蔡雅芸 魏琼每经编辑 魏文艺
海南之后的下一个文旅沃土
冬天不太冷、夏天不太热、房价不太贵，加上蓝天白云空气干净，这样的昆明，除了日照强一点，几乎找不到其他生态上的缺点。同时，泛亚高铁的规划更让昆明多了一个闪光点。
近些年，各大房企掀起文旅地产的热潮，不乏华侨城、万达等探路者，也有恒大、碧桂园等规模房企紧随其后抢食文旅市场“蛋糕”。
地处东南“桥头堡”，有着优越自然资源，素有“春城”美誉的昆明顺理成章地成为房企发力文旅地产的风水宝地。
除了已经拿到昆明文旅市场入场券的开发商们，其实还有更多的房企“盘旋”在昆明上空，他们都在等着一个合适的机会，挥师进军昆明文旅地产。
不过，布局云南文旅市场多年，雅居乐还尚未拿到昆明文旅市场的入场券。据雅居乐云南市场负责人的表述，昆明文旅市场仍有机会，雅居乐也在寻求合适机会进入昆明市场。
在开发商眼里，昆明是全国为数不多的能够成为滋养文旅项目沃土的城市。在海南全域限购之后，不少房地产从业人员以及投资者转战昆明，在此打造度假、养 老的第二居所。
今年初，云南打出了“三张牌”：“绿色能源”“绿色食品”和“健康生活目的地”。在“健康生活目的地”这张牌里，宜康养、宜旅游的昆明辖内，文旅项目的规模可谓来了一次“大跨越”。
今年5月，昆明市发改委官网发布的“昆明市2018年重点前期工作项目计划表”里披露了这场大规模的文旅造城计划：23个文旅项目，逾3316亿元的总投资规模。
在这些文旅大盘里，有依赖政府配套资源的项目，也有靠自己撑起配套一片天的项目。但无论哪种运作模式，过多的文旅项目规划，都难免会出现市场“病症”。
去化周期高达86个月
沿着滇池东岸的环湖东路一路南行，在昆明当地名气较大的文旅项目几乎都布局在这条交通线上。
“我们是距离滇池最近的项目”“我们第一排大平层会贵一点，因为能够直接看到滇池”，当《每日经济新闻》记者以购房者名义走进这些文旅项目的销售部，几乎都能听到类似的说辞。
显然，对文旅项目而言，滇池就是最有卖点的天然资源。从规模 700 多亩到 1.6万亩，滇池沿岸的珍贵土地大多留给了花样繁杂的文旅大盘。
打造游乐场、建酒店、温泉会所、民族特色商业街、医疗康养……凡是能与文化、旅游沾边的业态概念，在滇池附近都能找得到。有如七彩云南·古滇名城项目自建配套设施以及大盘模式，同时也有如蓝光·中国滇池花田国际度假区一般，借助自身独特的文旅模式，依赖政府配套设施。
仅游乐场这一项，除了占有1.6万亩土地的七彩云南·古滇名城项目建了一个已经投入运营的七彩云南欢乐世界外，还有蓝光·中国滇池花田国际度假区正在打造的300余亩的“水果侠主题世界”。
开发文旅项目背后的本质也被一位项目销售一语点破。他说：“做文旅，对开发商而言是销售住宅的一大卖点，对政府而言城市升级也会更好一点”。
在文旅项目上，开发商和政府出于各自的利益“一拍即合”。但是大刀阔斧的项目建设对当地的库存去化能力提出了严竣考验。
《每日经济新闻》记者通过实地走访发现，诸如蓝光·中国滇池花田国际度假区约742亩的占地面积并不算大，但项目包含约300亩的住宅用地。
地大不大还要看跟谁比。比如占地1.6万亩的七彩云南·古滇名城，站在古滇名城的售楼部，目光所及的山水风光、新建的林立高楼，均为其作品。这个巨无霸项目，也被昆明当地视为文旅项目的“天花板”。
此外还有占地 1390 亩的万达城、4600亩的绿地·滇池国际健康城，甚至还有占地3万亩的嘉丽泽。在这些大盘里，动辄数千、上万套的住宅配比，也无疑在推高昆明住宅库存上添了一把柴。
克而瑞数据显示，2018年10月，昆明主城商品房供应145.34万平方米，环比上升6.6%，同比上升198.26%，供应量保持高位运行。其中商品住宅供应98.92万平方米，环比大幅上升1.06%，同比上升35.03%。
截至2018年10月，昆明市场商品房可售面积为 2479 万平方米，暂时性增长去化周期为20个月。同时，大面积的文旅地产入市，也对昆明商业物业库存造成较大压力。
从克而瑞上述数据能够发现，2018年昆明商业市场供求持续下行，整体商业市场同质化竞争加剧，结构性问题突出和去库存的压力，让销售均价已连续8年下滑。
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