“商人”李亚鹏的“艺术梦想”照不进雪山小镇
项目篇
阳光100雪山艺术小镇现场
个项目也很不容易，他人很好，很有艺术家情怀，丽江政府也很热情地邀请他来做项目，地价上给的优惠可能让李亚鹏一激动就把这事儿做了。但做了之后才发现，房地产领域怎么开发和怎么销售，其实他并不熟悉。那会儿也借了钱，融了资，李亚鹏是明星，能吸引人来这个项目捧场，但要让人买房就不是那回事儿了。
值得一提的是，2013 年5月，丽江雪山投资曾联合中融国际信托发起了“中融——丽江雪山书院项目集合信托计划“，该信托计划交易对手就是丽江雪山投资以及泰和友联。该信托为期两年、规模2亿元，300万元以上预期收益达11%，还款来源也就是融资项目所产生的销售收入。
2015 年5月，共出资 2.589 亿元的中融国际信托在期满后退出了丽江雪山投资的股东名单。那么，自称没有盈利的雪山投资公司，在热闹非凡的那几年究竟发生了什么？
烧钱营销 生意经难念
在一个日照强烈的午后，《每日经济新闻》记者从束河古镇步行来到了阳光100雪山艺术小镇。与周围较为陈旧和正在破土施工的环境相比，阳光下的艺术小镇就是玉龙雪山脚下一片宁静的、充满现代气息的建筑群，鲜有人员走动，项目营销中心门口也没有迎宾的工作人员。
“雪山下的院子”是这个艺术小镇的自我定位，也是卖点之一。项目入口处一座被涂满色彩的木质秋千和地面上到处镶嵌的彩色瓷片，似乎时刻在提醒着人们，这里是无限风光、充满情怀的“彩云之南”。
也许，当年李亚鹏也曾想在这雪山脚下将自己的艺术家梦想物化，将这片稀缺的土地建成为自己的“作品”之一。
2012年，丽江雪山投资以 1.635 亿元的价格拿下束河街道一宗27.256公顷（约408亩）的土地，土地用途为住宿餐饮用地，计划开工时间为2013年8月。
在此之前，李亚鹏每年秋天都会在丽江束河古镇办一次“COART艺术节”，每次都会持续4天之久，李亚鹏不仅亲自出席，还会邀请明星好友和粉丝参加，后来政府就邀请李亚鹏做项目。
有熟悉雪山艺术小镇的人对记者说： “李亚鹏这408亩地拿的很便宜，政府相当于半买半送，就是希望能通过这些明星为丽江代言。”小镇有了雏形之后，“COART艺术节”也搬到了项目的草坪上。
在2012年到2015年的3年时间，李亚鹏操盘下的雪山艺术小镇可谓星光无限。
在员工口中的“亚鹏总”，选择了“专业”的操盘团队，为雪山艺术小镇量身设计了130多栋190平方米到300平方米的清水独栋别墅。在价格上，190平方米的产 品总售价达400万～500万元左右，而更大户型则卖到了700万至上千万元。
在2012年就能卖单价超过2万元的别墅，也刺激着李亚鹏更用力地去发挥明星效应所带来的号召力。不过，单价2万元只是对外的销售价格，实际上真正认筹项目时单价会降到一万四五左右。
在项目员工看来，决定在丽江推出如此大面积和高价产品的原因是，“亚鹏总也许是考虑到身边圈层有比较好的支付能力和相应的需求。”
在李亚鹏的带动下，他的圈内好友杨坤、赵薇、胡军等人都在雪山艺术小镇置办下了资产，不过并没有用作自己居住，而是成立了“中国好机友俱乐部”。到现在，杨坤还会每年来这个小镇一两次，骑一骑他心爱的哈雷。
不过，从项目开盘两年多时间卖掉30多栋别墅的客群来看，圈内好友为李亚鹏买单的只有7、8个人，剩下的大多还是市场客户。“那段时间丽江市场好，所以雪山艺术小镇刚开盘的时候还是不错的。”阳光100常务副总裁范小冲对记者说。
为了打响雪山艺术小镇的名号，除了“COART艺术节”之外，小镇每个月都还会有小规模的营销活动。
小镇内有商家对记者说，当地商家很喜欢李亚鹏的这种烧钱的营销方式，但动辄几十万上百万元地砸出去，营销费用太高了，也难以持续。包括小镇里的绿化，原来都是花团锦簇，做得非常漂亮，现在已经看不到了，冬天还会显得有点凄凉。这样砸钱下去也是项目后来出事的主因。
另外，小镇开盘时也有很多人交了认筹金，但陆续也退了不少。上述商家说： “因为很多人觉得李亚鹏不专业，看不懂报表，成本预算意识也不强，砸钱搞营销看起来很高大上，但慢慢会感觉不太好。”
据国际金融报早前报道，在 2011 年到 2015 年期间，李亚鹏控制期间的雪山公司日常经营中出现大额现金收付，且内部审批流程简单。该操作被后来的审计公司单独提出并质疑，开具抬头错误不能抵扣进项税的不合规发票，依然报销成功。
李亚鹏不懂房地产，也不怎么懂做生意，这是记者从诸多了解当时情况的人士处得到的统一的观点。“他被底下人坑了。”在丽江从事房地产多年的人士说。
随着雪山艺术小镇境况日益下滑，当年为李亚鹏操盘的项目负责人也离开了。
阳光100接盘 分割产品促销
好景不长，销售不佳和负债累累拖得李亚鹏不得不另寻他法。据知情人士称，李亚鹏是通过资本方穿线找到阳光100。
2015年6月10日晚间，阳光100中国 控股有限公司（简称“阳光100”）披露收购一家房地产开发公司的控制性股权的公告，这被外界解读为雪山艺术小镇迎来命运的转折点。
阳光100通过自行持股31%以及下属公司无锡苏源置业有限公司持20%的方式，合计收购了丽江雪山投资 51%的股权。由于项目的估价是3.8亿元，根据股权收购协议，最后的股权收购对价款为1.938亿元。
此后，雪山艺术小镇正式更名为“阳光100雪山艺术小镇”，李亚鹏成为持股27.84%的二股东，这在项目的员工看来， “亚鹏总可能不是专业做生意的人吧。”
现在的“阳光 100 雪山艺术小镇”计划分为四期开发，目前一期100亩地已经基本建成现房，二、三期将主要以100平方米左右的独栋别墅产品为主，四期则会建设一个五星级酒店。
在已经呈现出基本建筑面貌的一期，阳光100决定主打商业街区风格，在引进商家的同时，还将原先的大面积别墅每栋分割成6～8间的返租式公寓，共95套，在4个多月时间里卖得还剩30余套。
此外，一期地块里的19号地块，还有一共20套面积在69～129平方米的期房，现在已经卖掉了10余套。不过，记者在项目现场看到，这部分期房目前只有裸露在外的混凝土框架，被一排围挡包在了小镇在外，也未看到有任何的施工迹象。
按照李亚鹏团队的设计，一期产品原是按栋出售的清水别墅，每套面积在190～ 300平方米，“20多平方米的公寓总价只要几十万元，190平方米要四五百万元，肯定效果是不一样的。”小镇的工作人员说。
显然，把独栋大户型改成小面积的托管式公寓，降低购房者门槛，是阳光 100接手以来急于加速销售的策略之一。
这些返租式公寓面积在22～55平方米之间。所谓返租式，就是业主在购买了公寓后，交给酒店经营，前5年酒店每年返给业主8%的收益，业主每年则可以在自己购买的公寓里自住28天。为了加大销售力度，这些返租的收益在业主购买时会一次性抵扣在房款里。
以一套总价100万元的公寓为例，在抵扣了返租收益后，合同金额仅60万元。在抵扣返租收益后，公寓产品一层的单价在2万元左右，二层单价1.5万元左右。
出于对丽江旅游市场的看好，小镇还规划了一块用于建设大型客栈的用地，将提供330间客房，以连锁酒店品牌为主。
无法忽视的是，尽管 2017 年丽江接待人数突破 4000 万人次，同比增长15.61%，平均每天接待游客11万人次，但在诸多在丽江从事客栈、酒店行业的人眼里，当地的客栈市场已经严重的饱和，中小客栈甚至生存艰难。
在李亚鹏操盘时期卖掉的别墅里，目前只有一户人家选择长期居住，其余的要么是空置，要么是租给了为数不多的商家。
在租金上，雪山艺术小镇40～75元/平方米/月的租金价格与丽江古城700～ 800元/平方米/月的租金比起来，可谓是非常便宜。
在目前入驻的商家里，包含了铂爵婚纱、金夫人婚纱这样的连锁旅拍商家，他们也并不依靠小镇的人流量生存。
据了解，上述旅拍商家与小镇签下了长达10年的租约，能够获得20年的租期，算下来每个月租金单价是75元。据称，每年在旺季时候每天都会有上百对的新人来丽江拍照。
小镇内部，除了一家小型客栈和小超市，还有一家叫做印象庄园咖啡的铺面，在一栋别墅的一层租下近千平方米，只用来当仓库和操作后台。作为云南当地规模较大的咖啡豆供应商，印象庄园的老板却觉得小镇人流少而安静，适合自己与好友在体验间互动交流。当然，40元/平方米/月的租金才是对他最大的吸引。
如今，甚至有商家开始怀念李亚鹏操盘时期高调的营销活动，因为自从阳光100接盘后，并没有采取措施往项目里引流，他们对阳光100的商业运营已经不抱希望“，死了这条心吧！”
售价下跌 盘活还需时日
实际上，目前阳光 100 接盘后，项目售价还加上了返租式公寓的精装修报价： 3500 元/平方米。如此算来，从 2012 年开盘至今6年的雪山艺术小镇，售价不仅没有涨，甚至还降了。
阳光100的年报披露信息亦显示，项目销售进展缓慢，而销售价格的下滑更是难以回避的事实。
2015 年，雪山小镇项目销售面积为3481 平方米，平均单价为 19535 元/平方米，销售金额为6800万元；2016年，雪山小镇项目售出868平方米，单价为18433元/平方米，销售金额为1600万元；2017年，项目销售面积为 6999 平方米，销售金额为8100万元，销售单价下滑至11573元/平方米；到了2018年上半年，项目的平均单价已经下滑至9479元/平方米，销售面积仅为211平方米，销售金额仅200万元。
三年半的时间，雪山小镇总计销售回款金额为1.67亿元。
阳光 100 常务副总裁范小冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“李亚鹏之前开发了项目约四分之一的面积，剩下的四分之三我们也没有大规模开发，只是在原来的基础上进行了招商和销售。”
“我们做这个事儿也是因为看到文旅板块，也成立了专门的文旅事业部来做，但文旅开发跟住宅开发有很大的不同。文旅地产是个慢活儿，我们也不想把这个做成一个简单的商业街或者住人的客栈，也是要打造一些IP、产业，把活动和经营做起来。”范小冲也承认，现在丽江的市场下滑的很厉害，周边其他项目卖的也不算好。
去小镇实地看过的范小冲也在感叹项目周围自然环境的优越，抬头就能看见雪山，离束河古镇也很近。在他看来，这个项目不会有大的问题，但暂时会受到整体环境的影响，需要慢慢调整，挑战也很大。
与范小冲同样感叹丽江环境好的还有来到大量来到丽江北区买文旅产品的外地投资客。在他们眼里，在丽江以北、雪山脚下投资文旅产品，是一种“稀缺资源占有”，全款支付、一买就是几套的外地投资客不在少数。
丽江的文旅产品，本是一种优化丽江城市面貌、带动旅游业、拉动当地经济的投资，而今却成为面向外地投资客而存在的投资品。那座“雪山下的院子”，也让李亚鹏曾经怀揣的艺术梦想败给了商业现实。